Portfolioanalyse Immobilien: Wichtiges Instrument für jeden Kapitalanleger

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Die Portfolioanalyse für Immobilien, auch bei der Investition in Betongold darf der Überblick nicht verloren gehen. (Foto: dominic8 / Shutterstock.com)

Ob über Immobilienfonds oder als Direktinvestment – Immobilien sind eine verbreitete Anlageklasse. Die Portfolioanalyse für Immobilien hilft, Objekte richtig einzuwerten.

Mit Portfolioanalyse für Immobilien die Spreu vom Weizen trennen

Der demografische Wandel in Deutschland hat auch seine Einflüsse auf die Immobilienbranche. Viele Gegenden und Städte haben rückläufige Bevölkerungszahlen. Dies hat auch direkte Auswirkungen auf den Immobilienmarkt.

Der Wert von Objekten sinkt. Verfallende und leer stehende Objekte lassen die Richtwerte für ganze Stadtteile in den Keller sinken. In den Metropolen, die weiterhin Bevölkerungswachstum verzeichnen, steigen dagegen die Preise für die Mieten und somit auch die Immobilienpreise.

Mit Hilfe der Portfolioanalyse wird für alle untersuchten Immobilien eine Strategie festgelegt. Diese Strategie hilft, Investitionen sinnvoll einzusetzen, Potenziale zu erkennen und einer Verschwendung wichtiger Ressourcen in unwirtschaftliche Objekte vorzubeugen.

Aalyseansatz

Um einen Überblick über alle im Portfolio befindlichen Immobilien zu erhalten, werden diese nach verschiedenen Kriterien eingewertet und dann in eine Matrix übertragen. Anhand dieser grafischen Darstellung lässt sich schnell erkennen, bei welchen Objekten Handlungsbedarf besteht und welche Strategie vorzugweise Anwendung finden sollte.

Im Laufe der Zeit haben sich die verschiedensten Modelle zum Erstellen einer solchen Matrix entwickelt. Als Grundlage können aber immer noch die Ansätze der Portfolioanalyse der Boston Consulting Group und von McKinsey gesehen werden.

Einflussfaktoren

Um einzelne Immobilien nun innerhalb einer Matrix einordnen zu können, müssen Größen festgelegt werden, welche die Achsen der Matrix bestimmen. Die beiden grundlegenden Einflussfaktoren sind hier zum einem die objektbezogenen Wertigkeiten und zum anderen die Marktattraktivität.

Einflussfaktor Marktattraktivität

Die Marktattraktivität setzt sich aus äußeren Faktoren zusammen, die nicht direkt beeinflusst werden können. Dazu zählen

  • die makroökonomischen Bedingungen (allgemeine Wirtschaftslage, demografische Entwicklung, Politik)
  • Standortfaktoren (Infrastruktur, Verkehrsanbindung, soziales Umfeld)
  • Immobilienmarkt in Umfeld (Immobiliennachfrage, Immobilienangebot, Preisniveau für Immobilien, lokales Mietniveau)

Benötigte Daten zum Immobilienmarkt wie Bodenrichtwert, Immobilienrichtwert, Grundstücksmarktübersicht und Weiteres können beim jeweils zuständigen Gutachterausschuss erfragt werden.

In Nordrhein-Westfalen sind diese Daten sehr einfach über die Internetseite BORIS.NRW.DE ersichtlich. (Die Abkürzung BORIS steht hier für Bodenrichtwert-Skala.)

Objektbezogene Faktoren

Auf die objektbezogenen Faktoren kann direkt Einfluss genommen werden. Die einzelnen Faktoren können durch gezielte Investitionen angehoben werden. So wird die Lage eines Einzelobjektes in der Matrix aufgewertet. Zu den objektbezogenen Faktoren zählen:

  • technische Ausstattung des Objektes
  • Grundstücksqualität
  • rechtliche Beschränkungen
  • Bauqualität
  • Instandhaltungszustand (evtl. Rückstau)
  • Energieeffizienz des Gebäudes
  • Mieterstruktur und Auslastung
  • Nutzungskonzept
  • Betriebsergebnis nach Wirtschaftskosten
  • Entwicklungspotenzial

Jeder dieser Faktoren kann, je nach gewünschter Tiefe der Analyse, noch mehrere Unterpunkte beinhalten. Ist der Investitionsbedarf auf zu viele Faktoren verteilt und somit insgesamt zu hoch, ist ein Abriss oder Verkauf des Objektes oft die wirtschaftlichste Lösung.

Fazit zur Portfolioanalyse für Immobilien

Für Investoren in „Betongold“ ist eine Portfolioanalyse ihrer Immobilien ein zwingend notwendiges Instrument, um den Überblick über den Gesamtstatus des Portfolios wie auch über notwendige Maßnahmen bei Einzelobjekten zu behalten.

Allerdings kann jede Portfolioanalyse nur so gut sein wie die Daten, mit denen sie gefüttert wird. Es ist also zwingend auf Aktualität und Relevanz der betrachteten Daten achtzugeben.

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Von: Rüdiger Dalchow. Über den Autor

Seit 1995 ist er selber aktiv an den Märkten tätig und hat dabei sowohl Hochs als auch Tiefs erlebt. Aus dieser Erfahrung heraus ist es sein Ziel, dem privaten Anleger oftmals zu kompliziert dargestellte Zusammenhänge an der Börse möglichst einfach, aber dennoch effektiv näherzubringen.