Räumungsschutz: So setzen Vermieter ihre Interessen durch

Ein typischer Fall aus der Vermietungspraxis. Der Mietrückstand Ihres Mieters ist so erheblich, dass nur noch die Kündigung bleibt. Da er nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht auszieht, müssen Sie Räumungsklage erheben.

Dadurch geht schon viel Zeit verloren. Aber selbst wenn Sie schließlich das Räumungsurteil in Händen halten, kann der Mieter seinen Auszug weiter hinauszögern.

Der Grund: Verurteilt das Gericht den Mieter zur Räumung der Wohnung.

Die Räumungsfrist hindert den Ihnen beauftragten Gerichtsvollzieher an der Durchführung der Zwangsräumung.

Die Gewährung der Räumungsfrist setzt voraus, dass die Interessen des Mieters an einem zeitweiligen Verbleib in der Wohnung gegenüber Ihren Interessen als Vermieter an einer sofortigen Räumung überwiegen.

Beispiel: Steht dem Mieter keine Ersatzunterkunft zur Verfügung und machen Sie als Vermieter keine besonderen Gründe geltend, die über das normale Räumungsbegehren hinausgehen, überwiegt grundsätzlich das Schutzbedürfnis des Mieters.

Üblich sind Räumungsfristen zwischen drei und sechs Monaten.

Mieter muss ernsthaft neue Wohnung suchen

Auf Antrag des Mieters kann das Gericht die gewährte Räumungsfrist verlängern. Ebenso ist es möglich, dass die Räumungsfrist auf Ihren Antrag hin verkürzt wird. Insgesamt darf die Räumungsfrist nicht mehr als ein Jahr betragen, gerechnet ab Rechtskraft des Räumungsurteils.

Ob und in welchem Maße Vollstreckungsschutz gewährt wird, hängt von einer Abwägung der gegensätzlichen Interessen ab. Dabei ist Ihr Schutzbedürfnis als Vermieter voll zu würdigen.

Das Gericht muss davon ausgehen, dass Sie als Vermieter grundsätzlich ein schutzwürdiges Interesse an der Räumung der Wohnung haben, sobald Sie ein Urteil erstritten haben.

Eine Verkürzung oder Aufhebung der gewährten Räumungsfrist kommt aber nur ausnahmsweise bei Vorliegen neuer wesentlicher Umstände in Betracht.

Es ist nicht Ihre Sache als Vermieter, Aufgaben der Sozialhilfebehörden zu übernehmen. Beruft sich der Mieter auf fehlenden Ersatzwohnraum, so muss er seine Bemühungen um eine andere Wohnung im einzelnen darlegen.

Ferner muss die begründete Aussicht bestehen, dass seine Bemühungen in absehbarer Zeit Erfolg haben werden.

Beispiel: Der Mieter lehnt eine bezugsfertige Ersatzwohnung grundlos ab.

Vollstreckungsschutz: An strenge Voraussetzungen geknüpft

Kommt eine Verlängerung der Räumungsfrist nicht mehr in Betracht, weil sie voll ausgeschöpft ist oder der Verlängerungsantrag nicht rechtzeitig gestellt wurde, kann der Mieter noch Vollstreckungsschutz beantragen.

Die Gewährung von Vollstreckungsschutz ist allerdings an besonders strenge Voraussetzungen geknüpft. Diese Schutzmaßnahme kommt nur bei Vorliegen besonderer Härtefälle in Betracht.

Bei der Interessenabwägung wird zu Ihren Gunsten als Vermieter auch berücksichtigt, ob Zahlungsrückstände bestehen, die noch anwachsen würden, wenn der Mieter weiterhin in der Wohnung verbleibt.

Soweit Vollstreckungsschutz gewährt wird, kann das Gericht damit die Auflage verbinden, dass – gegebenenfalls durch das Sozialamt – eine laufende Nutzungsentschädigung gezahlt wird.