Ratten in der Mietwohnung: Mieter darf mindern und kündigen
Ratten in der Mietwohnung rechtfertigen eine Mietminderung in Höhe von 80 Prozent. Dies entschied das Amtsgericht Dülmen in einem Urteil.
Ein Mieter hatte seinem Vermieter angezeigt, dass seine Mietwohnung und der Garten des Mietshauses von Ratten heimgesucht wurden. Der Vermieter beauftragte unverzüglich eine Fachfirma für Schädlingsbekämpfung.
Der Mieter machte jedoch sein Recht auf Mietminderung geltend, stellte die Mietzahlungen komplett ein und kündigte zudem fristlos.
Der Vermieter erkannte die Minderung jedoch nicht an und klagte auf Zahlung der ausstehenden Miete. Er war der Ansicht, dass die Rattenplage durch das Verhalten des Mieters entstanden sei.
Das angerufene Amtsgericht Dülmen entschied teilweise zu Gunsten des Vermieters. Der Mieter durfte die Miete nur für einen Monat um 80 Prozent mindern. Denn in diesem Zeitraum war die Wohnung tatsächlich nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet.
Dabei war der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung nicht etwa durch die Ratten sondern durch die Maßnahmen der Schädlingsbekämpfung beeinträchtigt worden.
Das Vorhandensein der Ratten hatte der Mieter bei Gericht nicht nachgewiesen. Aber die Maßnahmen der Schädlingsbekämpfung waren erheblich, denn es wurden Köder in der Wohnung ausgelegt und Spurenstaub auf dem Boden aufgebracht.
Küche, Wohnzimmer und Arbeitszimmer mussten zudem verschlossen werden. Eine Nutzung dieser Räume war somit gar nicht möglich.
Ist eine Mietwohnung von Ratten befallen und werden Maßnahmen zur Schädlingsbekämpfung ergriffen, ist die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung erheblich beeinträchtigt.
Der Mieter kann daher seine Miete um 80 Prozent mindern. Ein Minderungsrecht bestand aber dann spätestens ab Januar 2012 nicht mehr.
Da keine Ratten mehr nachweisbar waren, waren weitere Schädlingsbekämpfungsmaßnahmen überflüssig (AG Dülmen, Urteil v. 15.11.12, Az. 3 C 128/12).
Dr. Tobias Mahlstedt ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und seit vielen Jahren der Chefredakteur von „VermieterRecht aktuell“, von „Der Immobilien-Berater“ und von „Der Eigentümerbrief“. In seiner Kanzlei in Berlin-Charlottenburg bearbeitet er das gesamte Recht „rund um die Immobilie“. Daneben ist er als Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht sowie als Referent und Wirtschaftsmediator in diesem Bereich tätig.
