Ruhestörung: Mieter muss auf seine Besucher einwirken

Von Ihrem Mieter können Sie erwarten, dass er seinen Besucher zu anständigem, den Hausfrieden achtenden Verhalten anhält.

Sorgt Ihr Mieter trotz Ihrer eindringlichen Aufforderung nicht dafür, dass die Belästigungen durch seinen Besucher aufhören, können Sie ihm kündigen – unter Umständen sogar fristlos.

Denken Sie in einem solchen Fall daran, Ihren Mieter zuvor schriftlich abzumahnen und ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass Sie fristlos kündigen werden, wenn die Störungen durch seinen Besucher nicht aufhören.

Wann darf die Eigentümergemeinschaft einem Besucher Hausverbot erteilen?

Die Bewohner des Hauses kennen Sie meist, deren Besucher hingegen nicht. Welche Möglichkeiten haben Sie, auf Besucher einzuwirken, wenn diese den Hausfrieden stören?

Das Bundesverfassungsgericht (BverfG) musste über einen Fall entscheiden, in dem eine Wohnungseigentümerin und ihr Besucher regelmäßig die Nachtruhe störten.

Die Eigentümerin war psychisch erkrankt und fiel zeitweilig mit Weinen, Schreien und Hilferufen auf. Seit Jahren störten die beiden regelmäßig massiv die Nachtruhe.

Deshalb beschlossen die Wohnungseigentümer, dem Lebensgefährten ein uneingeschränktes Hausverbot zu erteilen.

Die dagegen gerichtete Klage der Wohnungseigentümerin blieb vor dem Amts- und Landgericht erfolglos. Hiergegen richtete sich ihre Verfassungsbeschwerde.

Die Richter des Verfassungsgerichts entschieden zugunsten der Klägerin, dass sich auch die Wohnungseigentümer untereinander auf den Schutz des Eigentums nach Grundgesetz Art. 14 Abs.1 berufen können.

Bei der Abwägung der Interessen müssen die Rechtspositionen der Wohnungseigentümer angemessen ausgeglichen werden.

Ein uneingeschränktes Hausverbot würde den Lebensgefährten der Wohnungseigentümerin daran hindern, diese zu besuchen. Deshalb verlangen die Verfassungsrichter, zunächst zu prüfen, ob mildere Mittel ausreichen, das störende Verhalten in der Nacht zu beseitigen.

Erst wenn andere Maßnahmen – wie beispielsweise die Aufforderung an die Wohnungseigentümerin und ihren Partner, die nächtlichen Ruhestörungen zu unterlassen – erfolglos sind, kommt ein Hausverbot als letztes Mittel in Betracht.

Grundsätzlich besteht nur ein Anspruch auf Unterlassung der konkreten Störungen (§ 1004 BGB). Eine Ausnahme davon ist möglich, wenn nur die ergriffene Maßnahme geeignet wäre, das störende Verhalten abzustellen (BVerfG, Kammerbeschluss v. 06.10.09, AZ 2 BvR 693/09).

Leserfrage

Einer meiner Mieter bekommt regelmäßig Besuch von einem jungen Mann, der immer wieder beim Kommen und Gehen im Treppenhaus lärmt und andere Bewohner anpöbelt.

Mehrere Hausbewohner haben sich schon beschwert. Den Mieter habe ich bereits auf diese unakzeptable Situation angesprochen – ohne Erfolg. Kann ich dem Mann Hausverbot erteilen?

Ja. Als Eigentümer steht Ihnen das Hausrecht an Ihrem Grundstück und Gebäude zu.

Das heißt, Sie können jedem, der nicht Mieter oder Bewohner Ihres Hauses ist, das Betreten von Haus und Grundstück untersagen – normalerweise sogar ohne Angabe von Gründen.

Handelt es sich aber, wie in Ihrem Fall, um Besucher oder andere Personen, die Ihr Mieter empfangen will, dürfen Sie diese nur in begründeten Fällen des Grundstücks verweisen. Denn prinzipiell hat ein Mieter das Recht, selbst zu entscheiden, wen er in die gemietete Wohnung hereinlassen will.

Verhält sich ein Besucher des Mieters aber wie von Ihnen geschildert, müssen Sie dies keinesfalls hinnehmen. Stört er nämlich den Hausfrieden und belästigt Mitbewohner, können Sie ihm auch gegen den Willen Ihres Mieters den Zutritt verbieten.

Notfalls sogar unter Zuhilfenahme der Polizei.