Schäden am Sondereigentum – das können Sie tun

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Schäden am Sondereigentum, die aus schadhaftem Gemeinschaftseigentum resultieren, führen häufig zu Unklarheiten der Verantwortlichkeiten bei der Beseitigung. (Foto: Scanrail1 - Shutterstock.com)

Immer wieder kommt es vor, dass Schäden am Sondereigentum aus schadhaftem Gemeinschaftseigentum resultieren. Der betroffene Wohnungseigentümer verlangt dann die Beseitigung der Schäden – dies selbstverständlich auf Kosten der Gemeinschaft. Der Verwalter lehnt das ab, weil die Gemeinschaft mit dem Sondereigentum nichts zu tun habe.

Das stimmt, allerdings nicht immer. Das klassische Beispiel für diese Situation ist der Feuchtigkeitsschaden. Aufgrund einer schadhaften Dämmung von Wand, Dach oder Balkon kommt es in der Wohnung eines Eigentümers zu einem Feuchtigkeitsschaden. Eine Wand muss getrocknet, neu tapeziert und gestrichen werden.

Ohne Verschuldensvorwurf zahlt der Sondereigentümer den Schaden

Grundsätzlich gilt hier: Der Wohnungseigentümer ist für die Schäden an seinem Sondereigentum zuständig, die Gemeinschaft für Schäden am Gemeinschaftseigentum. Auch wenn das für den einen oder anderen Eigentümer nicht nachvollziehbar erscheint:

Allein die Tatsache, dass Schäden am Sondereigentum aus schadhaftem Gemeinschaftseigentum resultieren, reicht nicht für eine Haftung der Gemeinschaft (BGH, Urteil v. 21.05.10, Az. V ZR 10/10). Dabei spielt auch der Aspekt eine Rolle, dass der Sondereigentümer Teil der Eigentümergemeinschaft ist und es grundsätzlich selbst in der Hand hat, einen entsprechenden Beschluss zur Abwendung drohender Schäden herbeizuführen.

Bei Verschulden zahlt die Gemeinschaft

Solange der Gemeinschaft kein Verschulden vorzuwerfen ist, bleibt der jeweilige Sondereigentümer für die Behebung seines Schadens selbst verantwortlich. Im Beispiel muss der betroffene Wohnungseigentümer seine neuen Tapeten also selbst bezahlen.

Das gilt allerdings nur dann, wenn die Gemeinschaft nach Kenntnis eines Mangels unverzüglich alles Notwendige veranlasst hat, um das Problem zu beseitigen. Wird das Problem ignoriert oder die Schadensbeseitigung verschleppt, ist bereits ein Verschulden der Eigentümergemeinschaft gegeben. Dann haftet sie auch für durch die Verzögerung eingetretene Schäden an Ihrem Sondereigentum.

Beispiel: Sie wohnen in der Dachgeschosswohnung. Über Ihrer Wohnung befindet sich ein begehbarer Speicher, der von allen genutzt werden kann, de facto nutzen Sie den Dachboden aber allein. Sie stellen am Dachboden eine feuchte Stelle fest und geben dies an den Verwalter weiter.

Auf der Eigentümerversammlung erklärt er den Eigentümern, die Verkleidung des Schornsteins sei undicht, das müsse gemacht werden, da ansonsten bei stärkeren Regenfällen Wasser eintreten könne. Sie stimmen für die Maßnahme, werden aber von den anderen Eigentümern mangels Interesse am Dachboden überstimmt.

Es ergeht der Beschluss, die Maßnahme noch 1 Jahr zurückzustellen. In der Folgezeit kommt es durch starke Regenfälle zu einem massiven Feuchtigkeitsschaden in Ihrer Wohnung. Hier können Sie die Schadensbeseitigung von Ihrer Gemeinschaft verlangen.

Keine Verrechnung des Schadens mit dem Wohngeld

Begleicht die Gemeinschaft den Ihnen entstandenen Schaden nicht freiwillig, kommen Sie bitte nicht auf die Idee, Ihr Wohngeld so lange einzubehalten, bis der Schaden beglichen ist. Das ist nur scheinbar der einfachere Weg, denn diese Vorgehensweise ist nicht zulässig.

Ihre Gemeinschaft könnte Sie dann mit Erfolg auf Zahlung des offenen Wohngelds verklagen. Erheben Sie besser Klage auf Begleichung Ihrer Schadenersatzforderung. Das ist der richtige Weg.

Schadensbeseitigung erfordert Opferbereitschaft des Sondereigentümers

Sie brauchen in einer solchen Situation allerdings nicht abzuwarten, bis es zu einem Schaden an Ihrem Sondereigentum gekommen ist. Sie haben gegenüber der Gemeinschaft einen Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums.

Das bedeutet: Sie können von Ihrer Gemeinschaft die Durchführung der notwendigen Maßnahmen verlangen. Kommt ein entsprechender Beschluss nicht zustande, können Sie die Beschlussfassung der Eigentümerversammlung gerichtlich erwirken.

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Dr. Tobias Mahlstedt
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und seit vielen Jahren der Chefredakteur von „VermieterRecht aktuell“, von „Der Immobilien-Berater“ und von „Der Eigentümer-Brief“. In seiner Kanzlei in Berlin-Charlottenburg bearbeitet er das gesamte Recht „rund um die Immobilie“. Daneben ist er als Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht sowie als Referent und Wirtschaftsmediator in diesem Bereich tätig.