Rechtslage: Schönheitsreparaturen in unrenoviert erhaltener Wohnung

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Schönheitsreparaturen müssen in einer unrenoviert übernommener Wohnung nicht vom Mieter durchgeführt werden: der Fall im Einzelnen. (Foto: kurhan / Shutterstock.com)

Die Maßstäbe für die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturen setzt der BGH sehr hoch an. Zuletzt wurden sie noch einmal verschärft. Seit dem können Schönheitsreparaturen nicht ohne angemessenen Ausgleich auf den Mieter übertragen werden, wenn dieser die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig erhalten hat.

Dass eine Mietwohnung bereits dann renovierungsbedürftig ist, wenn die Fenster zu Mietbeginn nicht frisch gestrichen sind und Lackabplatzungen aufweisen, stellte das Landgericht Berlin im Juni 2015 klar.

Eine Renovierungsklausel in einem Formularmietvertrag über eine solche bereits renovierungsbedürftige Wohnung ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters rechtswidrig.

Der Fall: Mieter verlangte Kaution zurück

Nach Beendigung des Mietverhältnisses hatte ein Mieter seinen Vermieter auf Rückzahlung der Kaution verklagt. Der Vermieter rechnete mit Schadensersatzansprüchen wegen angeblich nicht durchgeführter Renovierungsarbeiten auf.

In dem Formularmietvertrag war geregelt, dass der Mieter die „Schönheitsreparaturen während der Mietdauer übernimmt“.

Die Entscheidung des Gerichts: Mieter hatte Anspruch auf Rückzahlung der Kaution

Das Landgericht Berlin entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Mieters. Der Mieter hatte einen Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Mietsicherheit. Die von dem Vermieter erklärte Aufrechnung griff nicht durch, denn dem Vermieter stand kein Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen noch ein solcher wegen einer Verschlechterung der Mieträume zu.

Der Mieter war nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, da die Schönheitsreparaturklausel rechtswidrig war. Die Klausel im Mietvertrag „Die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer übernimmt der Mieter“ war ohne die Gewährung eines angemessenen wirtschaftlichen Ausgleichs rechtswidrig.

Klausel über Schönheitsreparaturen war rechtswidrig

Denn der Mieter war auch zur Beseitigung von Gebrauchsspuren in der Mietwohnung verpflichtet, die bereits vor Beginn seines Mietverhältnisses entstanden waren.

Die formularmäßige Überwälzung von laufenden Schönheitsreparaturen auf einen Mieter ist dann unwirksam, wenn eine Mietwohnung dem Mieter bei Vertragsbeginn ohne angemessenen Ausgleich unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen wurde.

Dann gilt eine Mietwohnung als unrenoviert oder renovierungsbedürftig

Dabei ist eine Mietwohnung nicht erst dann unrenoviert oder renovierungsbedürftig, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder gar völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist allein, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist.

Es sind nur solche Abnutzungs- und Gebrauchsspuren unbeachtlich, die so unerheblich sind, dass sie nicht ins Gewicht fallen. Es kommt im Ergebnis allein darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.

Mietwohnung war wegen nicht frisch gestrichener Fenster renovierungsbedürftig

Gemessen daran war die verfahrensgegenständliche Mietwohnung zu Beginn des Mietverhältnisses zumindest renovierungsbedürftig. Denn die Wohnungsfenster waren zum Zeitpunkt der Übergabe der Mietwohnung nicht frisch gestrichen und wiesen zudem Lackabplatzungen auf.

Diese Dekormängel waren nicht lediglich unerheblich, da Fenster dem ständigen Gebrauch eines Mieters unterliegen (LG Berlin, Beschluss v. 04.06.15, Az. 67 S 140/15).

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Dr. Tobias Mahlstedt
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und seit vielen Jahren der Chefredakteur von „VermieterRecht aktuell“, von „Der Immobilien-Berater“ und von „Der Eigentümer-Brief“. In seiner Kanzlei in Berlin-Charlottenburg bearbeitet er das gesamte Recht „rund um die Immobilie“. Daneben ist er als Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht sowie als Referent und Wirtschaftsmediator in diesem Bereich tätig.