Mietausfallschaden: So bekommen Sie Schadenersatz von Ihrem Mieter

Wenn einem Mieter fristlos gekündigt wurde, hat er sich zuvor pflichtwidrig verhalten, etwa die Miete dauerhaft unpünktlich gezahlt. Über die Beendigung des Mietverhältnisses mit solchen Problemmietern sind viele Vermieter so froh, dass sie vom Mieter gar keinen Schadenersatz mehr verlangen, obwohl dies Ihr gutes Recht wäre.

Grundsätzlich gilt: Wenn Sie Ihrem Mieter wegen Pflichtverletzung fristlos kündigen durften, hat er Ihnen alle Schäden zu ersetzen, die Sie dadurch erleiden. In der Praxis ist hier vor allem der Mietausfall praxisrelevant.

Der entsteht Ihnen fast immer, weil Sie nach einer fristlosen Kündigung und nach Auszug des Mieters meist nicht sofort einen neuen Mieter parat haben, der die Räume zu den gleichen Bedingungen mietet. Unklar ist häufig, wie der Mietausfallschaden zu berechnen ist. Zunächst haben Sie zu ermitteln, für welchen Zeitraum Sie den Mietausfall geltend machen können.

Dieser Zeitraum beginnt, sobald Sie die gemieteten Räume vom Mieter zurückerhalten. Der Zeitraum für Ihren Schadenersatzanspruch endet, sobald Sie die Räume zu einem mindestens gleich hohen Mietpreis weitervermieten. Bei Weitervermietung zu einem geringeren Mietzins muss Ihr früherer Mieter die Differenz als Schadenersatz zahlen.

Beispiel: Ihr Mieter hatte gemäß dem Mietvertrag eine monatliche Nettomiete von 740 € zu zahlen. 2 Monate nach Ihrer fristlosen Kündigung gelingt Ihnen eine neue Vermietung zu einer monatlichen Nettomiete von 700 €. Die Differenz in Höhe von 40 € pro Monat muss Ihr früherer Mieter Ihnen ersetzen, natürlich ebenso die bisherige Miete bis zur Neuvermietung.

Gelingt Ihnen keine Weitervermietung oder nur zu einer geringeren Miete, können Sie Schadenersatz längstens bis zu dem Zeitpunkt beanspruchen, in dem das Mietverhältnis auch ohne Ihre fristlose Kündigung beendet worden wäre. Hier sind 2 Fallgruppen zu unterscheiden:

1. Hatten Sie einen Mietvertrag für eine feste Laufzeit ohne ordentliche Kündigungsmöglichkeit abgeschlossen, bedeutet das: Sie können den Ersatz Ihres Mietausfallschadens für die gesamte noch verbleibende Vertragslaufzeit fordern.
2. Bestand für den Mieter aber seinerseits eine Kündigungsmöglichkeit, wird der Mietausfallschaden so berechnet, als hätte der Mieter zum nächstmöglichen Zeitpunkt nach Ihrer fristlosen Kündigung selbst gekündigt.

Beispiel: Sie haben am 12.02.2015 fristlos gekündigt. Der Mieter konnte das Wohnraum-Mietverhältnis noch mit 3-monatiger Frist kündigen, egal wie lange der Mietvertrag schon besteht (§ 573c BGB). Die erste Kündigungsmöglichkeit nach Ihrer fristlosen Kündigung besteht für den Mieter also am dritten Werktag des März 2015 zum 31.05.2015. Ihren Mietausfallschaden können Sie daher von dem Tag, an dem Sie die Wohnung zurückerhalten, bis zum 31.05.2015 geltend machen.

Dokumentieren Sie Ihre Vermietungsbemühungen

Ihr Schadenersatzanspruch vermindert sich, wenn der Mieter nachweisen kann, dass Sie die Räume bereits früher oder zu einem höheren Mietzins hätten vermieten können. Sie sind also verpflichtet, angemessene Maßnahmen zur Schadensminderung zu ergreifen. Deshalb dürfen Sie einen geeigneten Nachmieter, den der Mieter Ihnen präsentiert, nicht grundlos ablehnen – sonst riskieren Sie Ihren Ersatzanspruch.

Allerdings muss der Mieter nachweisen, dass es sich um einen ernst zu nehmenden Mietinteressenten handelt, der die Mietzahlung ausreichend sicher gewährleistet. Dies haben beispielsweise die Richter des Berliner Kammergerichts entschieden (Urteil v. 04.05.09, Az. 8 U 183/08).

Behauptet der Mieter vor Gericht, Sie hätten sich nicht ausreichend um eine Weitervermietung bemüht, haben Sie nun zu erklären, was Sie unternommen haben, um den Mietausfall gering zu halten. Erst wenn Sie Ihre Vermietungsbemühungen dargelegt haben, muss Ihr Mieter beweisen, dass diese nicht ausreichend waren und eine schnellere oder teurere Weitervermietung durch Ihr Verschulden gescheitert ist.

Vermieten Sie nicht um jeden Preis weiter!

Sie sind aber nicht verpflichtet, Ihre Mieträume sogleich zu einem geringeren Mietzins anzubieten, um möglichst schnell einen neuen Mieter zu finden. Im Gegenteil: Sie dürfen sogar zunächst von Mietinteressenten eine höhere Miete verlangen, als der gekündigte Mieter Ihnen zahlen musste, sofern diese höhere Miete zum aktuellen Zeitpunkt marktgerecht ist. Auch dies ist dem genannten Berliner Urteil zu entnehmen. Ebenso haben die Richter des OLG Frankfurt/Main schon entschieden (Urteil v. 18.07.96, Az. 15 U 151/95).

Ihr Mietausfallschaden – so setzt er sich zusammen

Haben Sie den Zeitrahmen für Ihren Mietausfallschaden bestimmt, können Sie innerhalb dieses Rahmens folgende Schadenspositionen als Mietausfall geltend machen:

• die vertraglich vereinbarte Nettomiete, allerdings ohne eine vom Mieter vereinbarungsgemäß zu leistende Umsatzsteuer,
• die vereinbarte Betriebskostenvorauszahlung, sofern Sie über die Betriebskosten für den fraglichen Zeitraum noch nicht abgerechnet haben
• andernfalls eine eventuelle Nachzahlung aus der erfolgten Betriebskostenabrechnung.