So funktioniert die Renditeberechnung von Immobilien

Mit Immobilien können Anleger beachtliche Erträge einfahren. Die Rendite kann mit einer einfachen Formel berechnet werden. Diese Berechnung zeigt aber auch, wie sie sich durch geschickten Kapitaleinsatz erhöhen lässt.

Hohe Renditen sind schon deshalb erforderlich, weil Immobilien üblicherweise wesentlich mehr Aufwand mit sich bringen als etwa Aktien.

Faustformel zur Renditeberechnung

Ein Beispiel: Michael Köster verfügt über ein halbe Mio. € Kapital und findet ein Haus, das genau zu diesem Preis verkauft wird, Nebenkosten wie Makler, Notar etc. inklusive. Wie er erfährt, werden jährlich 40.000 € zuverlässig Miete eingenommen, da es sich in guter Lage befindet. Herr Köster kann nun zur Renditeberechnung folgende Formel verwenden:

Setzt er nun seine Zahlen in diese Formel ein, kommt er auf eine Rendite von 8%. Doch dieser Wert ist alles andere als realistisch. Zunächst muss Herr Köster nämlich die Kosten für Hausverwaltung, Instandhaltung, kurzfristige Mietausfälle etc. ermitteln und von den Mieteinnahmen abziehen.

Häufig jedoch drängt die Zeit. Wenn es sich um ein Schnäppchen handelt, und die Daten nicht sofort zur Hand sind, reicht ein grober Abschlag von ca. 20%. Die Mieteinnahmen betragen somit nur noch 32.000 €. Entsprechend der Formel zur Renditeberechnung ergibt sich nun eine Netto-Objektrendite von 6,4%. Dieser Wert entspricht in etwa der durchschnittlichen Rendite für gute Anlageobjekte in Deutschland.

Mehr Rendite durch Hebel-Effekt

Ein Anleger erzielt diese 6,4% Rendite, wenn er sein ganzes Eigenkapital einsetzt. Er kann sie aber erhöhen indem er nur einen Teil davon verwendet und parallel einen günstigen Kredit aufnimmt.

Angenommen die Bank gewährt Herrn Köster einen Kredit über 300.000 € zu 3% Zinsen, dann zieht er die Zinsen über 9.000 € als Finanzierungskosten vom Mietertrag ab und kommt auf ein Netto-Objektergebnis von 23.000 €. Setzt er gemäß der Formel diesen Betrag ins Verhältnis zu seinem Eigenkapitaleinsatz von nur 200.000 €, erhöht sich die Rendite auf ganze 11,5%.

Mit dem Kredit als Fremdkapital lässt sich also die Eigenkapitalrendite hebeln. Deswegen wird vom Hebel- bzw. Leverage-Effekt gesprochen. Dieses Vorgehen ist auch bei Unternehmen üblich und hat den Vorteil, dass damit mehr Kapital für weitere Investitionen zur Verfügung steht. Genauso kann auch ein Anleger wie Herr Köster seine restlichen 300.000 € etwa in lukrative Aktienanlagen investieren.

Grenzen beachten

Doch bei diesem Verfahren ist Vorsicht geboten. Hier müssen immer die Verhältnisse stimmen. Die Eigenkapitalrendite darf nicht teuer erkauft werden. Dieser Grundsatz, der in allen Unternehmen gilt, muss auch vom Immobilienanleger beachtet werden: Wird die Verschuldung zu hoch, verkippt der Hebel-Effekt ins Gegenteil.

Die Kreditzinsen dürfen also keinesfalls die Mietrendite übersteigen. Dies kann passieren, wenn es etwa zu längeren Mietausfällen oder unerwartet teuren Sanierungen kommt. Die Kosten fürs Fremdkapital müssen stets genügend Sicherheitsabstand zu den Einnahmen einhalten. Nur so ist ein Anleger auf der sicheren Seite. Dies allerdings setzt ein Mindestmaß an Vorkenntnissen in Sachen Immobilen voraus.

Immobilienaufwendungen vorab genau prüfen

In anderen Worten: Kein Anleger sollte sich ohne genaue Prüfung der Immobilie auf ein Investment einlassen, nur weil die Zahlen blenden. Bei allzu großer Unbedarftheit wird die Renditeformel schnell zur Milchmädchenrechnung und die verlockende Anlage zum Verlustbringer.