So treiben Sie Ihre Mietschulden gerichtlich ein

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Um Mietschulden einzuklagen, können Sie entweder ein Mahnverfahren oder einen Urkundenprozess einleiten. (Foto: karamysh / Shutterstock.com)

Zahlt Ihr Mieter seine Mietschulden nicht, müssen Sie diese gerichtlich geltend machen, um Ihre Forderung notfalls vollstrecken zu können. Klar: Ist der Mieter säumig, fragt man sich, ob sich dies überhaupt lohnt.

Natürlich sollte man dem schlechten Geld (Mietschulden) nicht noch weiteres gutes Geld (Prozesskosten) hinterwerfen, wie ein Sprichwort sagt.

Bedenken Sie aber auch, dass Sie aus einem gerichtlichen Zahlungstitel (Urteil und Vollstreckungsbescheid) 30 Jahre lang vollstrecken können. Das ist eine lange Zeit, innerhalb derer nicht wenige Schuldner (wieder) zu Geld kommen. Verzichten Sie hingegen auf gerichtliche Schritte, sind Ihre Zahlungsforderungen nach einigen Jahren verjährt, also unwiederbringlich verloren.

Welches Gericht für Ihre Klage zuständig ist

Machen Sie Ansprüche aus einem Wohnraummietverhältnis geltend, ist grundsätzlich das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk die Mietwohnung gelegen ist. Das gilt auch dann, wenn Ihre Forderung 5.000 € übersteigt, weshalb eigentlich das Landgericht zuständig wäre (§ 23 Nr. 2a GVG). Daraus folgt zugleich, dass bei allen Rechtsstreitigkeiten mit einem Wohnungsmieter kein Rechtsanwalt vorgeschrieben ist, da ein solcher nur bei Prozessen am Landgericht bzw. in den nächsthöheren Instanzen eingeschaltet werden muss.

Für Sie als Vermieter gibt es eine Ausnahme. Vermieten Sie Wohnraum, ist grundsätzlich das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk die Mietwohnung gelegen ist. Das gilt auch dann, wenn Ihre Forderung 5.000 € übersteigt.

Das bedeutet aber auch: Vermieten Sie Gewerberaum und übersteigt Ihre Forderung 5.000 € ist das Landgericht zuständig und ein Rechtsanwalt ist für Sie gesetzlich vorgeschrieben.

Mahnverfahren spart bares Geld

Um Ihre Geldforderungen gegen Ihren (Ex-)Mieter vor Gericht zu titulieren haben Sie neben einer „normalen“ Zahlungsklage 2 Möglichkeiten: Das Mahnverfahren und den Urkundenprozess.

Der Vorteil des gerichtlichen Mahnverfahrens liegt darin, dass Sie schnell und kostengünstig einen Vollstreckungsbescheid erhalten können. Wie bei einem Urteil können Sie damit Ihre Forderungen im Wege der Zwangsvollstreckung durchsetzen. Die Gerichtskosten betragen nur 1/6 der Kosten einer „normalen“ Klage. Jedes Bundesland hat spezielle Mahngerichte eingerichtet (wobei Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen sich ein gemeinsames zentrales Mahngericht teilen).

Urkundenprozess auch für Betriebskostennachzahlung möglich

Eine weitere Möglichkeit, bei Gericht schnell einen vollstreckbaren Titel zu erhalten, bietet Ihnen der Urkundenprozess (§ 592 ZPO). Auch diese Verfahrensart können Sie aber nur wählen, wenn Sie von Ihrem Mieter die Zahlung eines bestimmten Geldbetrags verlangen wollen.

Vorteil: Auch Ihre Ansprüche auf Betriebskostennachzahlungen dürfen Sie im Urkundenprozess geltend machen (BGH, Urteil v. 22.10.14, Az. VIII ZR 41/14).

Zudem dürfen Sie nicht gezahlte Miete auch dann im Urkundenprozess einfordern, wenn der Mieter die Miete wegen (behaupteter) Mängel gemindert hat (BGH, Urteil v. 08.07.09, Az. VIII ZR 200/08).

Wenn Ihr Mieter im Prozess zahlt

Zahlt der Mieter während des Prozesses die Mietrückstände, hat sich der Rechtstreit für Sie erledigt. In diesem Fall dürfen Sie aber keinesfalls die Klage zurücknehmen, denn sonst würden Sie Gefahr laufen, dass das Gericht Ihnen die gesamten Prozesskosten auferlegt.

Richtig ist folgende Reaktion: Teilen Sie dem Gericht mit, wann der Mieter die Rückstände vollständig ausgeglichen hat bzw. die Zahlungsübernahmeerklärung erfolgt ist, und erklären Sie „den Rechtsstreit für erledigt“. Das Gericht wird daraufhin eine abschließende  Kostenentscheidung treffen, wobei es die Prozesskosten Ihrem Mieter aufzuerlegen hat (§ 91a ZPO). Dies ist richtig, denn der Mieter hat mit seinem Zahlungsverzug ja Anlass für Ihre Klage gegeben.

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Dr. Tobias Mahlstedt
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und seit vielen Jahren der Chefredakteur von „VermieterRecht aktuell“, von „Der Immobilien-Berater“ und von „Der Eigentümer-Brief“. In seiner Kanzlei in Berlin-Charlottenburg bearbeitet er das gesamte Recht „rund um die Immobilie“. Daneben ist er als Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht sowie als Referent und Wirtschaftsmediator in diesem Bereich tätig.