Steuer-Vorteile durch die Vermietung des häuslichen Arbeitszimmers

Eine angestellte Sekretärin schrieb für Ihren Professor in Nebentätigkeit Gutachten. Weiterhin kontrollierte sie auch die Zahlungs-Eingänge.

Mit dieser Nebentätigkeit erzielte sie Einkünfte aus Gewerbe-Betrieb.

Gleichzeitig vermietete sie das in der Wohnung gelegene Arbeitszimmer an den Professor zur Erledigung der Tätigkeiten aus Gewerbe-Betrieb.

Sie erklärte beim Finanzamt Verluste aus Vermietung und Verpachtung. Dieses erkannte die erklärten Verluste nicht an. Der BFH folgte der Auffassung des Finanzamtes.

Die Vermietung des Arbeitszimmers gehört bei der Sekretärin zu den Einkünften aus Gewerbe-Betrieb, die Vorrang zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung haben.

Begründung

Das Arbeitszimmer dient der Erledigung der Arbeiten aus Gewerbe-Betrieb.

Ohne das Arbeitszimmer wäre die Erledigung der Arbeiten für den Professor nicht durchführbar.

Des Weiteren wäre ohne die gewerbliche Tätigkeit für den Professor auch kein Mietvertrag abgeschlossen worden.

Die Gestaltung des Gewerbe-Betriebes und der Vermietung ergeben nach dem Gesamtbild eine einheitliche gewerbliche Betätigung und sind eng und untrennbar miteinander verknüpft.

Damit ist die Vermietungs-Tätigkeit der gewerblichen Tätigkeit unterzuordnen. Eine reine Vermögens-Verwaltung liegt hier nicht vor.

Rechtsfolge

Die Einnahmen aus der Vermietung des Professors sind Einkünfte aus Gewerbe-Betrieb.

Die Aufwendungen des Arbeitszimmers sind nur bis max. 1.250 € abziehbar. Dies ergibt sich aus §4 Abs.5 Nr. 6b EStG.

Das Arbeitszimmer ist mit dem privaten Wohnbereich verbunden, damit greift das generelle Abzugs-Verbot.

Der Abzug bis 1.250 € ist möglich, da der Sekretärin für die Erledigung ihrer gewerblichen Tätigkeit kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung steht.

Die kompletten Kosten wären nur abzugsfähig, wenn das Arbeitszimmer Mittelpunkt der gesamten beruflichen Tätigkeit der Sekretärin wäre.

Das ist hier aber nicht der Fall. Die Sekretärin arbeitet ja als Angestellte in der Klinik. Dort befindet sich auch die 1. Tätigkeitsstätte.

Bei dem selbstbewohnten Eigentum befindet sich das Arbeitszimmer nunmehr im Betriebs-Vermögen. Damit entfällt die Steuer-Befreiung der „Veräußerungsgeschäfte nach 10 Jahren“.

Die Steuer-Befreiung nach § 23 EStG gilt nur für Immobilien im Privat-Vermögen. Der Wertzuwachs zwischen Einlage und Veräußerung oder Entnahme muss versteuert werden.

Die Einlage des Arbeitszimmers in das Betriebs-Vermögen kann nur entfallen, wenn der anteilige gemeine Wert (fiktiver Verkaufswert) max. 20.500 € und 1/5 des gesamten Grundstücks beträgt (§ 8 EStDV).

Handlungs-Empfehlung

Im Vorfeld der Vermietung privater Räume sollten die Zuordnungs-Kriterien geprüft werden.

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden nur erzielt, wenn es sich um reine Vermögens-Verwaltung handelt.

Sind andere Einkunfts-Arten vorrangig, so sind diese vorrangig zu betrachten.


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20. November 2017

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Claudia Lonser. Über den Autor

Claudia Lonser ist Steuerberater mit einer eigenen Kanzlei in Mainz-Bretzenheim und kann auf langjährige praktischen Erfahrungen im Immobilienbereich zurückblicken. Seit 2017 schreibt sie als Steuerexpertin für Gevestor.

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