Das sind die Steuern bei Hausverkauf, Erbe oder Schenkung

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Bei jeder Transaktion in Deutschland verdient der Staat mit: über die Mehrwertsteuer bei Waren und Dienstleistungen, über den Abschlag auf Kapitalerträge, bei Immobilienkäufen und in Erbschaftsangelegenheiten. Die Kenntnis der Vorschriften lohnt sich. (Foto: Marco Rullroetter / Shutterstock.com)

Der Gesetzgeber sieht Steuern bei Hausverkauf, Erbe oder sogenannten Privatgeschäften vor. Die Kenntnis der Vorschriften lohnt sich. Bei jeder Transaktion in Deutschland verdient der Staat mit: über die Mehrwertsteuer bei Waren und Dienstleistungen, über den Abschlag auf Kapitalerträge, bei Immobilienkäufen und in Erbschaftsangelegenheiten.

Steuern beim Hauskauf oder Erbe sind jedoch schwerer zu standardisieren. Deswegen gilt hier eine Reihe von besonderen Festlegungen. Für Immobilienkäufer und Erben ist es sinnvoll, ihre Transaktionen nach diesen Regelungen auszurichten, um evtl. überflüssige Zahlungen an das Finanzamt zu vermeiden. Schenkungen zu Lebzeiten beispielsweise sind steuerfrei.

Steuern beim Hausverkauf – Erbe der Spekulationsbegrenzung

Beim Erwerb eines Hauses wird die Grunderwerbsteuer fällig, die jedoch zu Lasten des Käufers geht. Damit ist der Staat (in diesem Fall die Länder) bereits zu mindestens 3,5% an der Transaktion beteiligt, wobei immer mehr Länder diesen Satz erhöhen.

Aber auch der Hausverkäufer wird zur Kasse gebeten, wenn das Finanzamt mit Gewinn rechnet. Dazu gibt es die sogenannte Spekulationsfrist von 10 Jahren. In dieser Zeit sind Steuern beim Hausverkauf grundsätzlich vorgesehen.

Sie zahlen nur dann keine Steuern, wenn das Haus ohne zusätzlichen Gewinn verkauft wird oder Sie das Haus innerhalb der Spekulationsfrist als eigenes Wohneigentum genutzt haben. Als Mindestzeit werden dafür das Jahr der Veräußerung und die beiden vorangegangenen Jahre angesehen.

Bei einem Immobilienverkauf fällt also keine Steuer an, wenn die Wohnung oder das Haus ausschließlich oder mindestens im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren für eigene Wohnzwecke genutzt wurde. Dabei gilt diese Regelung auch für angebrochene Kalenderjahre.

Ein Beispiel: Wurde eine Immobilie im Jahr 2010 gekauft und ab Oktober 2013 selbst bewohnt und im März 2015 wieder verkauft, fällt keine Spekulationssteuer an. Diese Regelung gilt auch für Zweitwohnungen und selbstgenutzte Ferienwohnungen.

Beispiel zur Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf in 2015

Die Höhe der Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf hängt von zwei Faktoren ab: Zum einen vom Wertzuwachs und zum anderen vom persönlichen Einkommenssteuersatz des Verkäufers.

War die Wohnung oder das Haus vermietet, verringern zudem die in der Vergangenheit geltend gemachten Abschreibungen gegenüber dem Finanzamt die Anschaffungskosten. Das sind 2% jährlich, bei Altbauten vor 1925 sogar 2,5% pro Jahr.

Bei einem vermieteten Haus ergibt sich die Spekulationssteuer wie folgt:

Verkaufspreis der Immobilie400.000 €
– Kosten im Zusammenhang mit dem Verkauf (z. B. Malerarbeiten)20.000 €
– Anschaffungskosten inkl. Nebenkosten300.000 €
– Abschreibungen (bei vermieteten Immobilien)15.000 €
Zu versteuernder Gewinn65.000 €
Persönlicher Steuersatz35 %
Anfallende Spekulationssteuer22.750 €

Zu den Anschaffungskosten gehören auch die Nebenkosten des Kaufs, wie die Kosten für Makler, Grundsteuer, Gericht und Notar. Und der persönliche Steuersatz hängt von dem insgesamt zu versteuernden Einkommen aus Arbeit, Kapitalvermögen etc. ab.

Wenn Sie mehrere Immobilien verkaufen

Die vorangegangenen Ausführungen gelten nur bei  privaten Grundstücksgeschäften. Wer regelmäßig Immobilien verkauft, beispielsweise mehr als  3 Objekte in 5 Jahren, für den gelten die Bestimmungen des gewerblichen Grundstückshandels.

Dabei kann es passieren, dass – wenn Sie bereits drei Immobilien steuerfrei verkauft haben – es beim Verkauf einer vierten Immobilie zur rückwirkenden Besteuerung der vorherigen Verkäufe kommt.

Steuern auf Immobilienverkäufe nur im Notfall

Die meisten Immobilienbesitzer, die ihre Wohnungen und Häuser vor Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist verkaufen, ohne diese selbst bewohnt zu haben, tun dies wohl nur in einem finanziellen Notfall. Dann lässt sich die Spekulationssteuer allerdings nicht umgehen.

Wer dagegen 2018 bereits 10 Jahre seine Immobilie hält oder diese seit mindestens 2016 selbst bewohnt, für den ist ein Verkauf in 2018 steuerfrei. Außer, es ist bereits die vierte Immobilie in 5 Jahren.

Steuern beim Hausverkauf: Berechnung

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Im Falle des Zugewinns ohne eigene Wohnnutzung geht der Verkauf als Einnahme in die Steuererklärung des betreffenden Jahres ein. Die Höhe der zu zahlenden Steuer für den Hausverkauf wird dann von Ihrem Einkommensteuersatz abhängig gemacht. Der persönliche Einkommensteuersatz richtet sich nach dem zu versteuernden Einkommen.

Sie können sich über Ihren Einkommensteuersatz, der sich neben Ihrem Arbeitseinkommen oder Erträgen aus Kapital bzw. Vermietung dann auch aus dem Hausverkauf ergibt, online informieren.

Steuern beim Erbe, Schenkungen zu Lebzeiten steuerfrei

Auch beim Erben ist der Staat beteiligt, sofern der Nachlass aus Immobilien, Bargeld oder Vermögensgegenständen besteht. Allerdings richtet sich die Höhe der Steuern beim Erbe nach dem Wert des Nachlasses und nach dem Verwandtschaftsgrad der Erben. Das Erbrecht sieht dafür die Festsetzung von Freibeträgen und die Einordnung der erbberechtigten Personen in Steuerklassen vor.

Ehegatten können bis zu 500.000 €, Kinder bis zu 400.000 € und Enkel bis 200.000 € steuerfrei erben. Beträge darüber hinaus werden in der Steuerklasse I veranlagt. Die Bedingungen für Geschwister und alle übrigen Erben sowie die Höhe der Erbschaftssteuer nach Vermögenswert können Sie dieser Aufstellung entnehmen.

Steuern beim Hausverkauf aus Erbe

Bei der Festlegung der Steuern beim Hausverkauf aus Erbe wird der Verkehrswert zugrunde gelegt. Dieser wird aus allgemeinen Kriterien gewonnen. Es empfiehlt sich daher, ein eigenes Gutachten zu beauftragen, um wertmindernde Sachverhalte in die Beurteilung des Verkehrswerts einbringen zu können.

Das kann einige Tausend Euro Steuer sparen. Keine Erbschaftssteuer zahlen Sie, wenn der Erblasser die Immobilie bis zum Eintreten des Erbfalls selbst genutzt hat oder der Erbe mindestens 10 Jahre ab Übernahme selbst in der Immobilie wohnt.


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Daniela Kunath
Von: Daniela Kunath. Über den Autor

Daniela Kunath arbeitet als freie Autorin für verschiedene Projekte. Persönlich interessiert sie sich seit vielen Jahren für den Bereich Finanzen und Investments und gibt dieses Wissen passioniert an interessierte Leser weiter.