Steuern Hausverkauf – Spekulationsfrist, Spekulationssteuer & Eigennutzung

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Unter bestimmten Voraussetzungen entfallen die Steuern beim Hausverkauf in Deutschland, ansonsten wird Spekulationssteuer fällig. (Foto: IhorL / Shutterstock.com)


Alles über Steuern beim Hausverkauf

Hausverkauf: Innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren steuerpflichtig

Steuer vermeiden: Eigennutzung

Drei-Objekt-Grenze: Verkauf von mehr als 3 Immobilien jährlich oder 3 Objekte in 5 Jahren führt zum gewerblichen Status

Gewerblicher Verkäufer: Muss immer Steuern zahlen

Verluste: Können mit Gewinnen aus Immobilienverkäufen verrechnet werden

Ausstieg aus Finanzierung: Ist möglich, bringt aber unter Umständen hohe Kosten mit sich

Steuerart & -höhe: Persönlicher Einkommensteuersatz findet Anwendung


Steuern beim Hausverkauf: Spekulationsfrist & Spekulationssteuer

Wer eine Immobilie verkauft, freut sich nicht selten über einen Wertzuwachs und einen Veräußerungsgewinn. Doch dieser ist grundsätzlich erstmal mit dem persönlichen Einkommensteuersatz zu versteuern. Die zu zahlende Steuer wird am Gewinn des Veräußerungsgeschäftes bemessen und vom Finanzamt eingezogen. Wann die sogenannte Spekulationssteuer greift und welche Rolle die Spekulationsfrist spielt, zeigt dieser Artikel auf.

Die Spekulationsfrist beschreibt den Zeitraum, in dem der Gewinn, der durch den Verkauf privaten Eigentums erzielt wurde, versteuert werden muss. Hier gibt es unterschiedliche Fristen zu beachten. Wird das Haus nicht selbst genutzt, so beträgt die Spekulationsfrist zehn Jahre; bei eigener Nutzung reicht es im Jahr des Verkaufs sowie den beiden vorherigen Jahren im Objekt gewohnt zu haben. Der Grund dieser Fristen liegt darin, dass der Veräußerungsgewinn aus Geschäften mit Immobilien laut Einkommensteuergesetz (EStG) grundsätzlich steuerpflichtig sind.

Die Spekulationssteuer ist keine eigene Steuer. Sie stellt einen umgangssprachlichen Begriff für die Einkommensteuer privater Veräußerungsgeschäfte dar. Ziel ist, dass der Veräußerungsgewinn versteuert wird.

Besteuerung Hausveräußerung

Was besagt die Spekulationsfrist bei Immobilien?

Handelt es sich um den Verkauf von Gebrauchsgegenständen, zum Beispiel das eigene Mobiltelefon oder den Kleiderschrank, gibt es keine Spekulationsfrist.

Bei Immobilien hingegen sieht das anders aus. Hier existiert eine Frist von zehn Jahren. Nach Einhaltung dieser zehnjährigen Frist kann eine Immobilie steuerfrei weiterkauft werden. Der Begriff „Spekulationsfrist” ist umgangssprachlicher Natur. Im Gesetz wird hier von Einkünften aus privaten Veräußerungsgeschäften gesprochen.

Um die Spekulationsfrist zu berechnen, wird das Datum der Beurkundung der Kaufverträge herangezogen.

Behandlung von Erbe & Schenkung

Erbstücke in Form von Immobilien sind in der Regel von Steuerzahlungen an das Finanzamt befreit.

Dies gilt dann, wenn das Haus durch seinen Besitzer vor mehr als zehn Jahren erworben wurde. Diese zehn Jahre werden dem Erben überschrieben, wodurch die Spekulationsfrist nicht mehr relevant ist. Dementsprechend fällt in einem solchen Fall für den weiteren Immobilienverkauf keine Spekulationssteuer an.

Hinweis

Erben sind Rechtsnachfolger, es gilt also das Kaufdatum des Hauses des Verstorbenen und nicht die Übertragung des Eigentums.

Was ist die Spekulationssteuer?

Wird eine Immobilie in einem Zeitraum von zehn Jahren weiterverkauft, wird eine Spekulationssteuer erhoben. Hintergrund ist der, dass der Gesetzgeber davon ausgeht, dass bei einem Verkauf dieser Art der Gewinn im Vordergrund steht.

Aufgrund dieser Steuer muss der Veräußerungsgewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft versteuert werden.

Dabei gibt es Ausnahmeregelungen, bei denen die Spekulationssteuer nicht zu zahlen ist: Wurde das Haus oder die Wohnung ausschließlich für eigene Wohnzwecke genutzt oder zwar primär vermietet, im Verkaufsjahr und den beiden vorhergehenden Jahren selbst genutzt, so entfällt die Steuerzahlung. Dies ist ebenfalls der Fall, wenn das Haus mehr als 10 Jahre im Besitz des Verkäufers ist.

Wann die Spekulationsteuer bei einem Hausverkauf zu begleichen ist

Verkauf in der Spekulationsfrist: Wie hoch sind die Steuern beim Hausverkauf?

Bei der Berechnung der Steuer, die beim Hausverkauf zu zahlen ist, werden zunächst Anschaffungskosten und Verkaufspreis gegenübergestellt.

Hier werden sowohl der Saldo aus Verkaufspreis und Anschaffungskosten als auch geltend gemachte Abschreibungen als Gewinn gesehen. Diese werden in die Wertermittlung einbezogen und erhöhen den steuerlichen Gewinn. Etwaige Veräußerungskosten (z. B. Malerarbeiten) können gewinnmindernd abgezogen werden.

FormelVerkaufspreis – Veräußerungskosten – Anschaffungskosten (ggf. um Abschreibungen gemindert) = besteuerbarer Gewinn

Beispiel

(Verkaufspreis = 150.000 €) – (Veräußerungskosten = 10.000 €) – (Anschaffungskosten = 120.000 €) = (besteuerbarer Gewinn = 20.000 €)

Für die Höhe der Steuern beim Hausverkauf ist nicht nur der Wertgewinn entscheidend, sondern auch der persönliche Steuersatz. Die Höhe der Besteuerung des Wertgewinns hängt von der Höhe der Gesamteinkünfte und dem sich daraus ableitenden persönlichen Steuersatz ab.

Wie werden Verluste aus einem Immobilienverkauf behandelt?

Im Grunde gilt beim Immobilienverkauf, dass „Gleiches mit Gleichem” vergolten werden kann.

Wenn aus einem Immobilienverkauf Verluste entstehen, können diese laut dem Einkommenssteuergesetz ausgeglichen werden. Allerdings nur mit einem Gewinn, den der Verkäufer im gleichen Kalenderjahr ebenfalls aus privaten Veräußerungsgeschäften erzielt hat.

Die Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften mit anderen Einkünften zu verrechnen, ist nicht möglich.

Was ist bei der Kündigung einer Finanzierung zu beachten?

Steht der Hausverkauf an, so stellt sich für die meisten Verkäufer auch die Frage, was mit der Finanzierung des Hauses passiert. Denn aufgrund der hohen Kosten bei der Anschaffung einer Immobilie, finanzieren die meisten Menschen ihr Haus bei einer Bank via Kredit. Da eine Finanzierung meist über einen längeren Zeitraum läuft, bei Immobilien schnell mehr als 20 Jahre, ist es bei Abschluss selten absehbar, was in den nächsten Jahren passieren wird.

Tatsächlich ist es daher Usus, dass sich während der Lauf­zeit einiges an den Lebensumständen ändert. Möglicherweise müssen Eigentümer ihre Wohnung aus privaten Gründen verkaufen, obwohl der Kredit noch weiterläuft. Solche Gründe könnten beispielsweise Krankheit, Arbeitslosigkeit oder eine Trennung vom Partner sein. Ein Ausstieg aus der Finanzierung ist in solchen Fällen möglich, aber unter Umständen mit hohen Kosten verbunden.

Grundsätzlich gilt, dass ein Kredit mit einem festen Zins­satz für eine bestimmte Zeit erst zum Ende der Zins­bindung ordentlich gekündigt werden kann. Spätestens aber zehn Jahre nach der voll­ständigen Auszahlung des Darlehens. Hierbei ist die Zins­bindungs­frist nicht mit der Lauf­zeit zu verwechseln. Ein Kredit läuft so lange, bis er voll­ständig getilgt ist. Die Zins­bindungs­frist beschreibt die Phase, die die Verzinsung des von der Bank geborgten Geldes festlegt.

Weiterhin ist zu beachten, dass das Kreditinstitut bei vorzeitigem Ausstieg aus einem Finanzierungsvertrag Ansprüche stellen kann. Diese bestehen häufig darin, die noch offene Kreditsumme zurück­zuzahlen. Hinzu kommt, dass es den entgangenen Gewinn zu ersetzen gilt und gegebenenfalls ein Ausgleich für inzwischen gesunkene Zinsen zu zahlen ist.

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Diesen Umstand bezeichnet man als Vorfälligkeits­entschädigung.

Hinweis

Wie die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet werden darf, ist von der Justiz inzwischen weit­gehend vorgeschrieben. Trotzdem überschreiten Banken und Sparkassen oft den ihnen vorgegebenen Rahmen.

Abzug der Abschreibung auf Abnutzung bei vermieteten Immobilien

Um sicherzustellen, dass der Wert einer Immobilie nicht von Jahr zu Jahr sinkt und die Immobilie am Ende wertlos wäre, wurde eine Regelung getroffen, um den Wert von Immobilien zu erhalten. Diese Regelung wird als AfA bezeichnet, was nichts anderes als Abschreibung für Abnutzung bedeutet.

Dem Immobilienerwerber ist es erlaubt, die Anschaffungs- und Herstellungskosten im Laufe vieler Jahre von der Steuer abzusetzen. Voraussetzung dafür ist die Vermietung der Immobilie. Die Immobilien-AfA ist für Neu- und Altbauten, von ein paar kleinen Ausnahmen abgesehen, einheitlich geregelt. Immobilien jeder Art werden linear abgeschrieben. Die lineare Abschreibung einer Immobilie meint, dass der Prozentsatz über den gesamten Zeitraum der Abschreibung gleich bleibt.

Immer dann, wenn eine Immobilie, wie ein Haus oder eine Wohnung erworben werden, um Einkünfte durch Vermietung und Verpachtung zu erzielen, können diese abgeschrieben werden. Wird das Haus hingegen selbst genutzt, besteht diese Möglichkeit nicht. Eine Abschreibung ist allerdings nur für das Gebäude, nicht aber für das Grundstück möglich. Die Begründung liegt darin, dass sich ein Grundstück nicht abnutzt.

Hinweis

Achtung bei der Vermietung an Verwandte und Freunden zu günstigen Konditionen. Beträgt die Miete nicht mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, so kann das Finanzamt die AfA kürzen.

Steuern beim Hausverkauf vermeiden: Eigennutzung der Immobilie

Die Steuerzahlung an das Finanzamt beim Hausverkauf lässt sich durch verschiedene Aspekte umgehen. Einerseits ist es möglich, Steuern zu sparen, wenn die zu veräußernde Immobilie für eigene Wohnzwecke genutzt wurde. Auf der anderen Seite besteht die Möglichkeit, die Spekulationsfrist von zehn Jahren abzuwarten und die Immobilie erst dann durch ein privates Veräußerungsgeschäft weiterzuverkaufen.

Drei-Jahres-Frist: Was sind eigene Wohnzwecke für den Gesetzgeber?

Ausnahmen, die bekanntlich die Regel bestätigen, gibt es auch mit Blick auf die Spekulationssteuer und den Hausverkauf.  Wurde die Immobilie nämlich vor dem Verkauf ausschließlich zu privaten Zwecken genutzt, entfällt die Spekulationssteuer.

Hierbei muss der Verkäufer allerdings nicht dauerhaft in der Immobilie gewohnt haben, um diese steuerfrei veräußern zu können. Es reicht, im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren in der gekauften Immobilie gewohnt zu haben. Schon dann kann sie steuerfrei verkauft werden. Rand-Jahre zählen hierbei zu der Drei-Jahres-Frist, ohne sie – mit Ausnahme des mittleren Jahres – voll ausfüllen zu müssen.

Eigene Wohnzwecke implizieren für den Gesetzgeber aber auch die Verwendung der Wohnung als Eigenheim eigener Kinder. Auch in einem solchen Fall entfällt die Spekulationssteuer. Dies gilt allerdings nur, solange für die Kinder noch Kindergeld bezogen wird.

Beide Umstände werden als Eigennutzung bezeichnet und sind demnach steuerfrei.

Sonderfälle von Steuern beim Hausverkauf

Grundsätzlich sind Immobilien mit zehn Jahren Spekulationsfrist ausgeschrieben. Diese Steuerzahlung an das Finanzamt lässt sich allerdings mithilfe unterschiedlicher Aspekte umgehen. Wie bereits dargestellt, kann die zehnjährige Spekulationsfrist durch Eigennutzung der Wohnung umgangen werden. Auch im Falle einer Erbschaft können beim Verkauf der Immobilie Steuern gespart werden.

Zu Sonderfällen zählen weiterhin die gewerbsmäßige Tätigkeit des Immobilienhandels, Immobilienverkauf bei ausländischem Wohnsitz und der Verkauf von Immobilienfonds.

Ab wann gilt eine gewerbsmäßige Tätigkeit des Immobilienhandels?

Eine gewerbsmäßige Tätigkeit im Immobilienhandel liegt vor:

  • Ab einem jährlichen Verkauf von drei Objekten
  • Ab einem Verkauf von drei oder mehr Objekten innerhalb von fünf Jahren

Ein gewerblicher Verkäufer verfolgt mit seinen Veräußerungsgeschäften in der Regel eine Gewinnerzielungsabsicht. Daher greift die Spekulationssteuer hier grundsätzlich. Dies ist der Grund, weshalb es für gewerbliche Verkäufer keine Spekulationsfrist gibt.

Die Drei-Objekt-Grenze bei einem Hausverkauf

Was ist beim Verkauf einer Immobilie bei ausländischem Wohnsitz zu beachten?

Auch wenn sich der Besitzer eines deutschen Verkaufsobjektes im Ausland aufhält, gelten die deutschen Gesetze. Es ist also nicht möglich, durch den privaten Wohnsitz im Ausland Steuern zu sparen oder die Spekulationsfrist zu umgehen.

Sowohl der Verkaufserlös als auch die dementsprechende Zahlung der Steuern an das Finanzamt wird nach deutschem Recht behandelt, da die Steuerzahlung in Deutschland fällig wird. Hiervon sind Verkaufsvorgänge ausgenommen, die einem Doppelbesteuerungsabkommen mit dem Wohnsitzstaat des Verkäufers unterliegen.

Verkauf von Immobilienfonds

Bei Immobilienfonds gilt es, zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds zu unterscheiden.

Anteile von offenen Immobilienfonds können jederzeit gekauft und wiederverkauft werden. Sie bündeln das Geld ihrer Anleger, indem es in Immobilien investiert wird, die eine gute Rendite durch Mieteinnahmen oder gewinnbringenden Verkauf versprechen. Beispiele hierfür wären Bürogebäude in Amerika, Hotels in Europa oder Wohnhäuser in Deutschland.

Wer offenen Immobilienfonds besitzt, hat die Wahl, diese an die Fondsgesellschaft zurückzugegeben oder sie an der Börse zu veräußern.

Seit dem Inkrafttreten der neuen gesetzlichen Regeln für die Rückgabe von Immobilienfonds vom 22.07.2013, haben sich einige wesentliche Änderungen ergeben.

Änderungen bei Immobilienfonds:

  • Eine Rückgabe von Anteilen ist erst nach einer einjährigen Rückgabeankündigungsfrist möglich.
  • Ab dem Kaufdatum gilt eine Mindesthaltedauer von 24 Monaten.
  • Die Freibeträge, die für den 01.01.2013 eingeführt werden, betreffen diese Anteile nicht.

Diese Regeln nehmen Bezug auf die Rückgabe der Fonds über die Fondsgesellschaft. Der Börsenhandel ist hiervon nicht betroffen, denn hier greift die Abgeltungssteuer. Auch der Markt des Verkaufs von geschlossenen Immobilien hat sich in den letzten Jahren gewandelt. Viele Menschen nutzen den An- und Verkauf von Immobilien als Strategie des Geldanlegens.

Steuern beim Verkauf von unbebauten Grundstücken

Grundsätzlich sollten bei einem Grundstücksverkauf zwei Interessensgruppen in Betracht gezogen werden. Zum einen die Privatperson und zum anderen der Bauträger. Das Interesse der jeweiligen Gruppen richtet sich meist nach der Grundstücksgröße.

Bevor ein Grundstück verkauft wird, sollte darauf geachtet werden, den genauen Marktwert zu ermitteln. Hierfür können eine Reihe unterschiedlicher Faktoren berücksichtigt werden:

  • Lage
  • Größe
  • Zuschnitt
  • Möglichkeiten der Bebauung, etc.

Diese Möglichkeiten hängen maßgeblich davon ab, um welche Art Grundstück es sich handelt. Ist beispielsweise von einem Waldgrundstück die Rede, ist die Wahrscheinlich hoch, dass es nicht bebaut werden kann. Dementsprechend wird die Gruppe von Interessenten kleiner und der Wert des Grundstücks schrumpft. Anders verhält es sich, wenn sich um Bauerwartungsland, um Rohbauland oder um Bauland handelt. In jedem dieser Fälle ist eine Bebauung zu einem früheren oder späteren Zeitpunkt möglich, wodurch der Wert des Grundstücks in der Regel steigt.

Hinweis

Für den Verkäufer eines unbebauten Grundstücks fällt keine Spekulationsfrist an. Er muss also immer die Spekulationssteuer auf einen etwaigen Verkaufsgewinn zahlen.

Abschließend lässt sich festhalten, dass ein Hausverkauf Steuerzahlungen mit sich bringen kann. Diese Steuerzahlungen lassen sich unter Umständen aber umgehen. Wird der Finanzierungsvertrag gekündigt, können hohe Kosten entstehen. Beim Verkauf von unbebauten Grundstücken und der Bewertung des Grundstücks sollten unterschiedliche Faktoren berücksichtigt werden.

Wer die entsprechenden Regeln zur Versteuerung kennt, ist gut für den Hausverkauf gewappnet. Im Zweifelsfall sollte immer der Steuerberater hinzugezogen werden.


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David Gerginov
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.

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