Werbungskosten: Vorsicht bei diesen befristeten Mietverträgen

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Werbungskosten bei befristeten Mietverträgen mit Selbstnutzungsklausel abzusetzen, wird schwierig. Das beweist ein Urteil des Finanzgerichts Köln. (Foto: RomanR / Shutterstock.com)

Werbungskosten im Rahmen der Vermietung und Verpachtung können Sie nur geltend machen, wenn Sie dem Finanzamt die Absicht glaubhaft machen können, mit Ihrem Objekt Einkünfte erzielen zu wollen. Schwierig wird das bei befristeten Mietverträgen mit Selbstnutzungsklausel. Das beweist ein Urteil des Finanzgerichts Köln (21.09.11, Az. 9 K 4205/09).

Über 25.000 € Verlust

„Das Mietverhältnis wird auf 5 Jahre beschränkt, weil nach Ablauf dieser Zeit eine der beiden Töchter oder eines der Enkelkinder das Haus in Eigenbedarf für sich und seine Familie nutzen wird. Anderweitiger Ersatzwohnraum steht für die Person nicht zur Verfügung, so dass diese nach Ablauf der Mietzeit zwingend auf die Nutzung des Mietobjekts angewiesen sein wird.“

So lautete die Selbstnutzungsklausel im entschiedenen Fall. Die Kläger (Vermieter) – ein Ärzteehepaar – machten einen Verlust in Höhe von 25.565 € geltend, der vorwiegend aus den Kreditkosten für den Kauf des Hauses resultierte. Das Finanzamt verweigerte die steuerliche Anerkennung des Verlusts, woraufhin das Ehepaar Klage erhob.

Stolperfalle Selbstnutzungsklausel

Das Finanzgericht Köln gab jedoch dem Finanzamt Recht. Zwar sei ein befristeter Mietvertrag allein noch kein hinreichender Beweis, der gegen die Absicht spreche, durch Vermietung Einkünfte erzielen zu wollen.

Schließlich könnten auch mehrere befristete Mietverträge nacheinander geschlossen werden. Die Selbstnutzungsklausel sei jedoch definitiv ein solcher Beweis, zumal das Ehepaar nach Auszug der Mieter in der Tat in das gekaufte Objekt eingezogen war. Der angegebene Verlust sei somit Privatsache und nicht als Werbungskosten anzuerkennen, entschieden die Richter.

Fazit: Wer von vornherein plant, in ein (noch) vermietetes Objekt einzuziehen, hat es schwer mit dem Werbungskostenabzug. Möglich ist dieser nur, wenn Sie trotz der Ausgaben einen Überschuss erzielen oder zumindest nachweisen können, dass dies beabsichtigt ist.

Selbst genutzte Immobilie fällt nicht unter die „Drei-Objekt-Grenze“

Um zwischen Privatgeschäften und gewerblichem Immobilienhandel unterscheiden zu können, beruft sich der Fiskus auf die so genannte „Drei-Objekt-Grenze“. Sie besagt: Wer innerhalb eines kurzen Zeitraums mehr als drei Grundstücke, Häuser oder Wohnungen veräußert, wird vom Finanzamt als professioneller Händler betrachtet und muss die Gewinne als Einnahmen aus einem Gewerbebetrieb versteuern.

Nach einem neueren Urteil gilt dies jedoch nicht ausnahmslos: Ein Steuerzahler hatte in den Jahren 1996, 1997 und 1999 insgesamt vier Grundstücke verkauft, die er innerhalb der letzten 5 Jahre zuvor angeschafft und bebaut hatte.

Für die Finanzbeamten war der Fall klar: Als gewerblicher Grundstückshandel seien die Veräußerungserlöse einkommenssteuerpflichtig. Dies wollte der betroffene Steuerzahler jedoch nicht akzeptieren. Er verteidigte sich damit, dass er bei einem der Objekte gar keine Verkaufsabsicht gehabt habe. Vielmehr habe er es selbst bezogen und später nur deswegen wieder aufgeben müssen, weil er aus beruflichen Gründen seinen Wohnort wechseln musste.

Mit dieser Argumentation bekam der Steuerzahler vor dem Bundesfinanzhof (BFH) in München nun Recht. Die Richter waren der Auffassung, dass das Wohnen im eigenen Heim zur „ureigensten Privatsphäre“ eines Menschen zähle.

Da es für die spätere Veräußerung einen offensichtlichen Sachzwang in Gestalt eines Arbeitsplatzwechsels gegeben habe, gelte die Drei-Objekt-Grenze in diesem Fall ausnahmsweise nicht, stellten die BFH-Richter klar (BFH, Az. X R 36/04).

Abbruchkosten sind als Werbungskosten abziehbar

Abbruchkosten eines zu Vermietungszwecken genutzten Wohnhauses sind als Werbungskosten bei den “Einkünften aus Vermietung und Verpachtung” auch dann abziehbar, wenn anschließend auf dem Grundstück nicht mehr ein vermietetes, sondern ein “selbst genutztes” Wohnhaus errichtet wird. Dies entschied vor kurzem das Finanzgericht Niedersachsen (FG Niedersachsen, Az 13 K 464/03).

Die Finanzrichter stuften in dem Fall auch die Tatsache, daß anschließend ein nur selbst genutztes Gebäude errichtet wurde, nicht als steuerschädlich ein. Das beklagte Finanzamt hatte hierzu (naturgemäß) eine andere Auffassung vertreten. Nach Meinung der Richter hingegen sei der Abbruch die letzte Handlung der langjährigen Vermietungstätigkeit gewesen.

Allerdings wurde gegen das Urteil Revision eingelegt, weshalb der der Fall nun zur endgültigen Entscheidung dem Bundesfinanzhof vorliegt (dortiges Aktenzeichen: IX R 51/05). Haben Sie als Hausbesitzer ebensolche Schwierigkeiten mit den Finanzbehörden, sollten Sie unter Hinweis auf dieses Aktenzeichen vorläufig Einspruch erheben.

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Dr. Tobias Mahlstedt
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und seit vielen Jahren der Chefredakteur von „VermieterRecht aktuell“, von „Der Immobilien-Berater“ und von „Der Eigentümer-Brief“. In seiner Kanzlei in Berlin-Charlottenburg bearbeitet er das gesamte Recht „rund um die Immobilie“. Daneben ist er als Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht sowie als Referent und Wirtschaftsmediator in diesem Bereich tätig.