Urteil der Woche: Kostenabzugsfähigkeit einer leer stehenden Wohnung

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Jeder Wohnungseigentümer kennt die Diskussion mit dem Steuerberater und dem Finanzamt: Sind die Kosten für eine vermietete Wohnung steuerlich absetzbar […] (Foto: Africa Studio / shutterstock.com)

Jeder Wohnungseigentümer kennt die Diskussion mit dem Steuerberater und dem Finanzamt: Sind die Kosten für eine vermietete Wohnung steuerlich absetzbar oder  nicht?

In der Regel sind diese absetzbar, zumindest wenn die Wohnung vermietet ist. Was gilt aber, wenn die Wohnung leer steht?

Beim BFH ging es um eine Wohnung, die fast 10 Jahre leer stand und bei der der Eigentümer angab, – ich interpretiere jetzt einmal den Tatbestand des Urteils – ab und an Anzeigen zur Vermietung geschaltet zu haben.

Was meinen Sie? Kann diesem Eigentümer die Absicht unterstellt werden, Einkünfte aus der Wohnung erzielen zu wollen?

Einkünfteerzielungabsicht

Und immer geht es um die Einkünfteerzielungsabsicht. Hinter diesem Wortungetüm steckt die Frage, ob der Eigentümer einer zur Vermietung geeigneten Wohnung, den unbedingten Willen hat, diese auch wirklich zu vermieten.

Wie definiert der BFH die Einkünfteerzielungsabsicht?

Dazu steht im Urteil des BFH mit dem Aktenzeichen  IX R 14/12 vom 11.12.2012:

„Die Berücksichtigung von Aufwand als (vorab entstandene) Werbungskosten bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung setzt voraus, dass der Steuerpflichtige sich endgültig entschlossen hat, aus dem Objekt durch Vermieten Einkünfte nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG zu erzielen und diese Entscheidung später nicht aufgegeben hat. “

„Der endgültige Entschluss zu vermieten –die Einkünfteerzielungsabsicht– ist eine innere Tatsache, die wie alle sich in der Vorstellung von Menschen abspielenden Vorgänge nur anhand äußerlicher Merkmale beurteilt werden kann. Aus objektiven Umständen muss auf das Vorliegen oder Fehlen der Absicht geschlossen werden.“

„(…) Daher muss sich der endgültige Entschluss des Steuerpflichtigen zur Vermietung anhand objektiver Umstände belegen lassen. Dabei ist der Tatbestand des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG objektbezogen, d.h. grundsätzlich für jede einzelne vermietete Immobilie gesondert zu prüfen.“

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Wir halten fest:

  1. Der Vermieter hat sich endgültig entschlossen, aus einer Wohnung durch Vermietung Einkünfte zu erzielen.
  2. Diese innere Tatsache (der Entschluss zur Vermietung) muss anhand äußerlicher Merkmale beurteilt werden.
  3. Für jede einzelne Wohnung ist das Vorliegen dieser äußerlichen Merkmale gesondert zu prüfen.

Schauen wir uns einmal den Fall des BFH genauer an:

Der Vermieter ist Eigentümer eines 1983 fertig gestellten Zweifamilienhauses. Im EG befindet sich die selbst genutzte Wohnung mit 59 Quadratmetern Größe. Im OG befindet sich eine zweite Wohnung mit etwa 70 Quadratmetern Größe und ein weiterer Raum, der vom Eigentümer als Abstellraum genutzt wird.

Die Wohnung war bis 1997 vermietet. Seitdem steht die Wohnung leer. Der Vermieter hat seit 1997 nach eigenem Bekunden etwa alle zwei Monate eine Anzeige in einer überregionalen Zeitung geschaltet.

Die zunächst auf 720,- für die möblierte Wohnung angesetzte Miete hat er im Lauf der Jahre in den Anzeigen gesteigert. Ihm geeignet erscheinende Mieter hätten sich aufgrund der Anzeigen nicht gemeldet.

Im Verfahren hat der Vermieter erklärt, dass die Vermietung der Wohnung zu einer geringeren Miete für ihn mit Blick auf die Regelung in § 21 Abs. 2 des Einkommensteuergesetzes (EStG) nicht in Frage gekommen sei, ebenso wenig die Beauftragung eines Maklers.

Für drei Jahre macht der Vermieter Kosten der Wohnung als Werbungskosten geltend. Das Finanzamt hat die Abzugsfähigkeit der Kosten verneint. Dagegen klagt der Vermieter zunächst vor dem Finanzgericht und verliert dort.

In der Revision vor dem BFH verfolgt er seinen Anspruch weiter.

Morgen lesen Sie, warum das Urteil des BFH ein voller Erfolg für Immobilienmakler ist.


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Von: Sven Johns. Über den Autor

Sven R. Johns ist Rechtsanwalt und war 15 Jahre Bundesgeschäftsführer des Immobilienverband IVD (bis Mitte 2012). Seit fast 20 Jahren ist er zunächst als Rechtsanwalt und dann als Geschäftsführer im Immobiliengeschäft vertraut.