Urteil der Woche: Wann ist die Doppeltätigkeit des Maklers offen zu legen?

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In § 654 BGB steht, dass der Immobilienmakler seinen Provisionsanspruch verliert, wenn er für beide Seiten, also Verkäufer und Käufer, […] (Foto: REDPIXEL.PL / shutterstock.com)

In § 654 BGB steht, dass der Immobilienmakler seinen Provisionsanspruch verliert, wenn er für beide Seiten, also Verkäufer und Käufer, tätig ist und dies der Gegenseite nicht offenlegt.

Wie muss das erfolgen? Was schreibt die Rechtsprechung vor?

Der Wortlaut des § 654 BGB:

„Verwirkung des Lohnanspruchs

Der Anspruch auf den Mäklerlohn und den Ersatz von Aufwendungen ist ausgeschlossen, wenn der Mäkler dem Inhalt des Vertrags zuwider auch für den anderen Teil tätig gewesen ist.“

Wann ist der Makler für beide Seiten tätig?

Immer dann, wenn ein Maklervertrag mit dem Verkäufer und dem Käufer abgeschlossen wird, dann ist der Immobilienmakler auch für den anderen Teil tätig.

Die Frage ist nun, ob er in gleicher oder in unterschiedlicher Form für beide Seiten tätig wird.

Zulässig ist es, wenn der Immobilienmakler für die eine Seite als Nachweis- und für die andere Seite als Vermittlungsmakler arbeitet und dies auch in den Maklerverträgen festgehalten ist.

Was tun, wenn Tätigkeit für beide Seiten erfolgt, aber kein schriftlicher Maklervertrag vorliegt? Dann ist guter Rat teuer.

Das AG München sieht Angabe im Exposé und im Kaufvertrag als ausreichend an.

In dem entschiedenen Fall hat das AG München in seinem Urteil vom 2.7.2010 unter dem Aktenzeichen AZ 121 C 1836/10 Angaben im Exposé und im Kaufvertrag für ausreichend erachtet.

Wie war der Makler vorgegangen?

Im Rahmen einer Besichtigung sprach ein Mietinteressent den Makler an, dass er Interesse an dem Kauf der Wohnung habe. Der Makler hat dem Interessenten das Exposé nachträglich zugeschickt.

Darin stand unter „Sonstiges“, dass eine Provisionspflicht beider Seiten in Betracht kommen könne.

In der Verhandlung vor dem Notar wurde dann ein Passus des Kaufvertrages besprochen, in dem stand, dass sowohl der Verkäufer als auch der Käufer einen Provisionsanteil zu bezahlen hätten.

Das Gericht hat nun die Erwähnung im Exposé und im Kaufvertrag als ausreichend erachtet. Dem Käufer sei deshalb die Provisionspflicht beider Seiten gut bekannt gewesen.

Er konnte sich nachträglich nicht mehr auf eine Doppeltätigkeit des Immobilienmaklers und die Verwirkung des Provisionsanspruchs berufen.

DIN EN 15733

Die DIN EN 15733 für die Dienstleistung von Immobilienmaklern sieht die Offenlegung der Tätigkeit für beide Seiten bereits bei Abschluss des Maklervertrages vor.

In der Norm heißt es, dass der Makler den Kunden darüber informieren muss, ob er auch für die andere Seite tätig ist.

Ich halte diesen frühen Zeitpunkt der Mitteilung für richtig.

Um einen Interessenkonflikt auszuschließen, muss der Immobilienmakler seinen Vertragspartner bereits bei Abschluss des Vertrages darüber informieren, welche Position er inne hält.

Auch wenn das AG München die späte Nennung in der Provisionspflicht im Kaufvertrag zusammen mit dem Exposé für ausreichend erachtet hat, empfehle ich Ihnen, Ihre Position von vorn herein offen anzusprechen und klar zu machen.

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Von: Sven Johns. Über den Autor

Sven R. Johns ist Rechtsanwalt und war 15 Jahre Bundesgeschäftsführer des Immobilienverband IVD (bis Mitte 2012). Seit fast 20 Jahren ist er zunächst als Rechtsanwalt und dann als Geschäftsführer im Immobiliengeschäft vertraut.