Verjährung Mietforderungen: Wissenswertes für Mieter & Vermieter

Wenn der Mieter nicht zahlt, stehen dem Vermieter harte Zeiten bevor. „Kalte Räumungen“ sind in Deutschland nicht legal. Der Vermieter muss also den Weg durch die Instanzen antreten und sich einen vollstreckbaren Titel beschaffen. Dazu hat er aber nicht ewig Zeit, da es Fristen gibt, die dafür einzuhalten sind.

In diesem Beitrag erklären wir Ihnen, wann Mietforderungen und Mietschulden verjähren und was Sie dagegen tun können.

Können Mietforderungen verjähren?

Die Ansprüche eines Vermieters gegen seinen Mieter auf Zahlung des Mietzinses unterliegen der gesetzlichen Regelverjährung nach § 195 BGB, die drei Jahre beträgt. Die Regelverjährung greift immer dann, wenn keine abweichenden gesetzlichen oder vertraglichen Vorschriften existieren.

Für das Mietrecht gibt es keine entsprechende Sondervorschrift. Das gilt auch in Hinblick auf § 548 Abs. 1 BGB, der immer wieder für Verwirrung sorgt.

Diese Norm adressiert aber nur Ersatzansprüche des Mieters, also zum Beispiel seinen Anspruch auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen. Originäre Ansprüche, wie der auf Erhalt der Mietzahlung, werden von dieser Norm nicht erfasst.

Wann beginnt die Verjährungsfrist bei Mietforderungen zu laufen?

In aller Regel hat ein Vermieter deutlich mehr Zeit, als nur drei Jahre, um seine Forderungen durchzusetzen.

Der Beginn der Verjährungsfrist bestimmt sich nach § 199 BGB. Die regelmäßige Verjährungsfrist beginnt demnach, soweit nicht ein anderer Verjährungsbeginn bestimmt ist, mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.

Im Mietrecht ist es kaum vorstellbar, dass der Gläubiger seinen Schuldner nicht kennt. Auch können einem Vermieter Mietrückstände kaum verborgen bleiben, ohne dass ihn zumindest ein einfach fahrlässiges Verschulden trifft.

Das Maßgebliche Kriterium ist also immer die Entstehung des Anspruchs, das ist der Zeitpunkt, zu dem die Miete fällig ist. Meist ist das der dritte Banktag eines Monats, wobei aber auch andere vertragliche Vereinbarungen, die im Mietvertrag zu finden sind, zulässig sind, sofern diese den Mieter nicht ungebührlich benachteiligen.

Insbesondere dürfen die typischen Banklaufzeiten nicht zulasten des Mieters gehen, wenn der Vermieter auf Banküberweisung besteht.

Beispiel:

Peter Müller hat mit seiner Vermieterin Lisa Mayer laut Mietvertrag eine monatliche Miete von 581 € vereinbart, die zu Beginn eines Monats fällig ist. Im Mai des Jahres 2019 überweist Herr Müller aufgrund eines versehentlichen Zahlendrehers nur 518 € an Frau Mayer. Wie lange hat diese nun Zeit, die fehlenden 63 € geltend zu machen?

Von Frau Mayer wird hier erwartet, dass sie den Mietrückstand sofort, also in jedem Fall noch im Mai 2019 bemerkt. Der Schuldner ist ihr ebenfalls bekannt. Die Verjährungsfrist beginnt damit am Schluss des Jahres 2019 zu laufen und endet drei Kalenderjahre später, am 31.12.2022.

Wie kann der Vermieter die Verjährungsfrist hemmen?

Spätestens sobald die Verjährungsfrist begonnen hat zu laufen, sollte der Vermieter tätig werden und versuchen, seine Mietforderungen durchzusetzen um die Mietschulden zurück zu bekommen. Am besten ergreift er dazu auch Maßnahmen, die dazu führen, dass die Verjährung gehemmt wird.

Hemmung bedeutet, dass die Verjährungsfrist unterbrochen wird und während der Zeit, in der ein sogenannter Hemmungstatbestand gegeben ist, nicht weiter läuft.

Die wichtigsten Hemmungstatbestände im Mietrecht sind

• der Beginn von Verhandlungen
• die Klageerhebung

Verhandlungen

Die meisten Vermieter sprechen ihre säumigen Mieter erst einmal auf die Mietschulden an und fragen nach, warum die Miete nicht gezahlt wurde, um dann gemeinsam mit dem Mieter nach einer Lösung zu suchen. Das führt nicht immer zu einem befriedigendem Ergebnis, aber zumindest können solche Maßnahmen nach § 203 BGB die Verjährung hemmen.

Gemäß der höchstrichterlichen Rechtsprechung des BGH ist der Begriff Verhandlungen hier weit auszulegen (BGH, Urteil vom 26. 10. 2006 – VII ZR 194/05).

Nach dem zitierten Urteil genügt für ein Verhandeln jedweder Meinungsaustausch über die Forderungen zwischen den Parteien, sofern der Mieter die Leistung nicht sofort und eindeutig abgelehnt.

Verhandlungen schweben bereits dann, wenn der in Mieter eine Erklärung abgibt, die dem Vermieter die Annahme erlaubt, der Mieter wäre zu Erörterungen des Anspruchs bereit. Dazu ist es nicht erforderlich, dass der Mieter sich vergleichsbereit zeigt oder ein Entgegenkommen signalisiert.

Letztlich genügt es also schon, wenn der Mieter auf das Ersuchen des Vermieters überhaupt eine Reaktion zeigt und diese nicht in der eindeutigen Zurückweisung des Anspruchs besteht.

Vermieter, denen bei drohender Verjährung die Zeit davonläuft, sollten deshalb einen drastischen Mietnachlass in den Raum stellen. Bei einem solchen „Angebot“ erwacht in vielen Mietern der Schnäppchenjäger. Wichtig ist dabei nur, dass Sie nicht wirklich ein Angebot im Rechtsinne unterbreiten, da Sie daran gebunden wären, sofern der Mieter es annimmt.

Formulieren Sie den Vorschlag stattdessen als denkbaren Lösungsansatz. Sie wollen ja nur eine Reaktion ihres Vermieters, um in Verhandlungen einzutreten und die Verjährung zu hemmen.

Gemäß § 203 BGB tritt die Verjährung dann frühestens drei Monate nach dem Ende der Hemmung, also dem Ende der Verhandlungen, ein.

Diese Taktik kann Ihnen also drei zusätzliche Monate verschaffen, die Sie nutzen können, um Ihre Mietforderungen gerichtlich durchzusetzen.

Klageerhebung

Eine weitere Möglichkeit die Verjährung zu hemmen besteht darin, die Mietforderungen gerichtlich geltend zu machen (§ 204 BGB). Sofern Sie dies zeitnah tun, gibt es hier nicht viel zu berücksichtigen.

Vorsicht ist allerding geboten, wenn Sie erst kurz vor Ablauf der Verjährungsfrist tätig werden. Hier müssen Sie beachten, dass die Hemmung der Verjährung nicht bereits durch die Einreichung der Klageschrift bei Gericht eintritt.

Dazu ist es vielmehr erforderlich, dass die Klageschrift dem Mieter auch zugestellt wird. Da das Sache des Gerichts ist und Sie als Partei darauf kaum Einfluss nehmen können, gibt es eine Sonderregelung in der Zivilprozessordnung (ZPO).

Gemäß § 167 ZPO tritt die Verjährungshemmung aufgrund der Zustellung einer Klage, eines Mahnbescheides oder eines sonstigen vorbereitenden Schriftsatzes bereits mit dem Eingang beim Gericht ein, wenn die Zustellung demnächst erfolgt.

Obwohl die Formulierung der Vorschrift es nahelegt, kommt es in Hinblick auf die Verjährung nicht darauf an, wann die Klageschrift tatsächlich zugestellt wird. Schludert der Verwaltungsapparat und der Mieter erhält das Schriftstück erst zwei Monate nach Eingang bei Gericht, ist das Kriterium „demnächst“ immer noch erfüllt.

Anders sieht es dagegen aus, wenn die Verzögerung auf ein Versäumnis zurückzuführen ist, dass der Kläger zu vertreten hat. Kommt es zu einer Verwechslung und der Vermieter verklagt statt Paul Müller Junior versehentlich den Senior, kann das auch in Hinblick auf die Verjährung unangenehme Folgen haben

Erhält der richtige Herr Müller die Klageschrift aufgrund der Verwechslung erst einen Monat nach Ablauf der Verjährungsfrist, hat er Glück gehabt. Die Zustellung ist in diesem Fall nicht mehr „demnächst“ erfolgt und eine Verjährungshemmung tritt nicht ein.

Der Vermieter kann seine Ansprüche dann zwar immer noch einklagen, Herrn Müller steht jetzt aber die Einrede der Verjährung zu. Macht er davon Gebrauch, führt dies dazu, dass die Klage abgewiesen wird. Vergisst er es allerdings, kann er trotz Verjährung zur Zahlung der Mietrückstände verurteilt werden.

Mietforderungen: Mahnbescheid oder Klageerhebung?

In Hinblick auf die Verjährung bei Mietsachen spielt es keine Rolle, für welches Instrument man sich entscheidet. Was ansonsten praktischer ist, hängt auch davon ab, warum der Mieter nicht zahlt.

Fühlt er sich im Recht, zum Beispiel weil er die Miete wegen Mängel gemindert hat, wird er auf einen Mahnbescheid garantiert mit einem Widerspruch reagieren. Die Maßnahme ist dann definitiv fruchtlos. Das gleiche gilt, wenn der Mieter einfach nicht zahlen kann.

Auch dann sollte man schnellst möglich einen Titel erwirken, den man vollstrecken kann, sobald es dem Schuldner finanziell wieder besser geht.

Kann die Verjährungsfrist erneut anlaufen?

Die Verjährungsfrist kann nicht nur unterbrochen werden, unter bestimmten Voraussetzungen beginnt diese sogar von neuem zu laufen. Der Vermieter hat dann weitere drei Jahre Zeit um seine Ansprüche durchzusetzen.

Einer der wichtigsten Fälle, die zu einem Neubeginn der Verjährung führen, ist gemäß § 212 BGB die Anerkennung des Anspruchs durch den Schuldner. Das kann zum Beispiel im Rahmen einer Ratenzahlungsvereinbarung erfolgen, in der der Mieter die Ansprüche des Vermieters anerkennt.

Hält der Mieter sich nicht an die getroffene Vereinbarung, hat der Vermieter zumindest wieder sehr viel Zeit, um seine Ansprüche gerichtlich durchzusetzen.

Ist die Aufrechnung mit verjährten Mietforderungen möglich?

Oftmals schulden sich Mieter und Vermieter gegenseitig Geld. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Mieter nach dem Auszug die Kaution zurückfordert, zu hohe Nebenkostenvorauszahlungen geleistet oder Auslagen für die Instandhaltung der Wohnung getätigt hat.

Ist der Mieter mit der Miete im Rückstand, kann der Vermieter in dieser Situation in aller Regel die Aufrechnung erklären. Aber ist das auch möglich, wenn die Mietforderungen bereits verjährt sind?

Grundsätzlich kann auch gegen Forderungen, die zwischenzeitlich verjährt sind, aufgerechnet werden, da die Verjährung, wie oben erläutert, nicht zum Untergang des Anspruchs führt.

Gemäß § 215 BGB setzt dies aber voraus, dass der zwischenzeitlich verjährte Anspruch des Vermieters noch nicht verjährt war, als ihm erstmals das Recht zur Aufrechnung zustand.

Die Möglichkeit zur Aufrechnung muss also bereits vor Eintritt der Verjährung bestanden haben. Kommen wir auf unser obiges Beispiel zurück.

Frau Mayer bemerkt den Zahlendreher ihres Mieters zunächst nicht, der kommt erst im Rahmen einer Steuerprüfung im November 2022, also zwei Monate vor Ende der Verjährungsfrist, zu Tage. Anfang Dezember 2022 führt der Mieter, Herr Müller, nach einem Sturmschaden eine Notreparatur durch und legt dafür 50 € aus. Er informiert seine Vermieterin hierüber und bittet um sofortigen Ausgleich seiner Auslagen.

Im Januar 2023 fordert Herr Müller Frau Mayer erneut zur Zahlung der 50 € auf, die daraufhin die Aufrechnung gegen seine Mietrückstände in Höhe von 63 € erklärt.

Da Frau Mayer erstmals im Dezember 2022, also vor Ablauf der Verjährungsfrist, zur Aufrechnung berechtigt gewesen wäre, ist die Aufrechnungserklärung wirksam.

Auf welche Fristen müssen Mieter achten?

Es gibt nicht nur Mietnomaden, sondern auch Kautionsnepper. Manchmal müssen also auch Mieter für ihre Ansprüche kämpfen.

Wenn Vermieter ihren Mietern Geld schulden, dann handelt es sich dabei in aller Regel um

• die Kaution
• Nebenkostenerstattungen oder
• Reparaturauslagen

Für die Kaution gilt das, was oben zu den Mietforderungen gesagt wurde, analog. Auch diese Ansprüche verjähren nach der Regelfrist von drei Jahren gemäß § 195 BGB.

Das gleiche gilt grundsätzlich auch für Erstattungsansprüche aufgrund zu hoher Nebenkostenvorauszahlungen. Hier greifen aber einige Sonderregelungen, die in § 556 BGB verankert sind.

Der Vermieter hat zwölf Monate Zeit, um die Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Versäumt er diese Frist schuldhaft und hierzu reicht bereits einfache Fahrlässigkeit, hat er danach keinen Anspruch mehr auf eine Nebenkostennachzahlung für das jeweilige Jahr. Diese ergibt sich aus § 556 Abs. 3 BGB.

Andererseits müssen auch Mieter aufpassen. Sie haben für die Prüfung der Nebenkostenabrechnung ebenfalls nur zwölf Monate Zeit. Danach können Sie keine Einwendungen mehr geltend machen.

Schnell handeln müssen Mieter außerdem, wenn Sie für den Mieter Geld ausgelegt und zum Beispiel eine Reparatur vorfinanziert haben. Diese Ansprüche verjähren gemäß § 548 Abs. 3 BGB in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses.

Wer muss die Verjährung beweisen?

Im Streitfall entscheidet oft die Beweislage darüber, wer letztlich gewinnt. Das ist auch im Mietrecht bei Mietsachen nicht anders.

Für die Beweislastverteilung bei der Verjährung von Mietansprüchen gilt dabei gemäß einer Entscheidung des BGH (BGH, Beschluss vom 23.08. 2012 − VII ZR 155/10) folgendes:

Die Partei, zu deren Gunsten sich die Verjährung auswirkt, muss alle Tatsachen darlegen und beweisen, die den Beginn der Verjährungsfrist, ihre Länge und ihr Ende betreffen.

Die Tatsachen, die zu einer Hemmung der Verjährung oder zu einem Neubeginn führen, muss dagegen die Partei beweisen, die sich darauf beruft.

Führen Verhandlungen zu einer Hemmung der Verjährung, ist also der Vermieter in der Beweispflicht. Zu solchen Gesprächen sollte deshalb immer ein Zeuge mitgenommen werden. Allerdings kann sich auch ein Austausch per E-Mail als Verhandlungsakt qualifizieren. In diesem Fall ist der Nachweis dann besonders leicht anzutreten, sofern die Nachrichten nicht gelöscht wurden.

Fazit

Das Beitreiben von Mietrückständen ist keine angenehme Sache. Vermieter sollten die Mietschulden dennoch nicht auf die lange Bank schieben, auch wenn ihnen der Gesetzgeber drei Jahre Zeit lässt, um ihre Ansprüche durchzusetzen.

Das gleiche gilt für Mieter, die ihre Kaution nicht zurückerhalten oder Anspruch auf die Erstattung zu hoher Nebenkostenvorauszahlungen haben.

Wenn die Zeit knapp wird, sollten in jedem Fall sofort Maßnahmen ergriffen werden, die die Verjährung hemmen. Dazu kann es schon genügen, das Gespräch mit der gegnerischen Partei zu suchen und einen Zeugen mitzunehmen.