Die Pflichten des Vermieters – Übersicht & Rechte

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Besonders in den Bereichen Betriebskosten, Mieterhöhung und Betreten der Mietwohnung sollten Vermieter ihre Rechte und Vermieterpflichten kennt. Darüber hinaus gilt […] (Foto: Sensay/Shutterstock)


Das Wichtigste zusammengefasst

Wichtigste Rechte: Mieterhöhung, Besichtigungsrecht der Mietwohnung im Notfall, Umlage der Nebenkosten, rechtzeitige Mietzahlung

Wichtigste Pflichten: Verkehrssicherungspflicht, Instandhaltung, Behebung von Mängeln und Schäden in der Bausubstanz, Garantie von Ruhe, Bereitstellung der Heizung, Offenlegung der Nebenkostenabrechnung, Ausstellung der Wohnungsgeberbestätigung, Kostenübernahme der Klingelanlage, Bekanntgabe der Hausordnung

Das darf der Vermieter nicht: Unangekündigte Besuche durchführen, kleine Haustiere verbieten, ohne Mahnung kündigen, Wäschetrocknen verbieten


Besonders in den Bereichen Betriebskosten, Mieterhöhung und Betreten der Mietwohnung sollten Vermieter ihre Rechte und Vermieterpflichten kennt. Darüber hinaus gilt es, Pflichten wie etwa die Instandhaltung des Mietobjektes, die Behebung von Schäden, die Verkehrssicherungspflicht, die Einhaltung von Ruhe und die Bereitstellung einer funktionierenden Heizung zu erfüllen.

Der Mietvertrag stellt das wichtigste Dokument bei der Vermietung einer Immobilie und dem Mietverhältnis dar. Meistens handelt es sich um einen Standardvertrag, der genau darlegt, welche Rechte und Pflichten sowohl Mieter als auch Vermieter haben. Es ist aber auch möglich, eigene Zusätze zum Mietvertrag hinzuzufügen.

Wichtig ist, alle Aspekte, die einem persönlich besonders wichtig sind, schriftlich in dem Mietvertrag festzuhalten. Dabei hilft bei Bedarf der Makler. Ein gutes Mietverhältnis zwischen Mieter und Vermieter ist für beide Seiten nur von Vorteil und sehr ratsam.

Wer gilt als Mieter, wer als Vermieter?

Im Mietvertrag ist genau festgelegt, wer der Mieter und wer der Vermieter ist. In den meisten Fällen handelt es sich beim Vermieter um den Besitzer des Objektes. Sowohl Wohnungen als auch Häuser und gewerblich genutzte Immobilien können in Deutschland vermietet werden. Eine weitere Möglichkeit ist die Untermiete, bei der ein Mieter zum Vermieter wird.

Der Mieter erhält im Gegenzug dafür, dass er regelmäßig und rechtzeitig den festgelegten Mietbetrag bezahlt, das Recht, in der Immobilie zu wohnen. In Deutschland ist der Mieterschutz sehr stark, sodass Mieter viel Unterstützung erhalten. Als Vermieter ist es umso wichtiger, Konflikte mit dem Mieter zu vermeiden und die eigenen Pflichten zu erfüllen.

Mietverhältnis Erklärung
Wichtig

Im Mietvertrag sollten Sie wesentliche Daten wie die Höhe der Mieten und die Kündigungsfrist festlegen. Hier kollidiert das Vertragsrecht mit dem Recht auf die Unverletzlichkeit der Wohnung, weshalb es sich um ein besonderes Dokument handelt. Während Mieter Zugang zu vielen verschiedenen Beratungsstellen haben, sind Vermieter bei Unklarheiten auf externe Berater wie den Makler oder einen Notar angewiesen. Sowohl Vermieter als Mieter müssen entsprechend vertragsgemäßen agieren.

Mietrecht: Welche Rechte hat der Vermieter?

Im Bereich der Miete gibt es viele Mythen, wie etwa die Annahme, dass es reicht, dem Mieter drei interessierte Nachmieter vorzustellen, um ihm zu kündigen. Das ist falsch. Um mit den Legenden aufzuräumen, stellen wir Ihnen hier die wichtigsten Rechte des Vermieters vor.

Diese Rechte hat der Vermieter:

  • Betriebskosten: Der Vermieter darf die Kosten für den Betrieb des Hauses oder der Wohnung, nicht aber für die Verwaltung, auf den Mieter umlegen. Voraussetzung dafür ist eine detaillierte Betriebskostenabrechnung.
  • Mieterhöhung: Das Mietrecht gibt vor, welche Grenzen und Fristen für eine Mieterhöhung gelten. Solange sich der Vermieter innerhalb dieses Rechts sowie innerhalb der Klauseln des Mietvertrags bewegt, darf er unter Berücksichtigung des ortsüblichen Mietspiegels die Miete erhöhen.
  • Betreten der Mietwohnung und Besichtigungsrecht: In bestimmten Fällen wie bei einem Wasserrohrbruch, bei notwendigen Reparaturen oder für die Besichtigung von interessierten Käufern darf der Vermieter die Wohnung betreten. Dies muss er dem Mieter vorher allerdings ankündigen. Trotz Kenntnis kleiner Mängel innerhalb des Wohnraums darf der Vermieter nicht einfach in die Wohnung eindringen.
  • Kündigung der Mieter: Bei Eigenbedarf, im Falle wiederholter Störungen oder bei Zahlungsverzug darf der Vermieter dem Mieter kündigen. Jedoch muss der Kündigung stets eine Mahnung vorausgehen und auch Fristen sind zu beachten. Eine fristlose Kündigung ohne Mahnung ist nicht möglich.

Grundsätzlich darf der Vermieter vor Einzug des Mieters auch die Hausordnung bestimmen. Nach dem Wohnungseinzug wird die Anpassung der Hausordnung jedoch zur Mietsache und muss mit dem Mieter abgesprochen werden.

Darüber hinaus gibt es einige Graubereiche. Zum Beispiel ist es Standard, dass laut Mietvertrag der Mieter für Schönheitsreparaturen zuständig ist. Dennoch bleibt der Vermieter bei Auszug des Mieters oft auf diesen Kosten sitzen.

Vermieter Rechte

Vermieterpflichten: Welche Verpflichtungen hat der Vermieter?

Neben diesen Rechten hat der Vermieter auch mehrere Verpflichtungen. Diese können hohe finanzielle Aufwendungen mit sich bringen. Umso wichtiger ist es, alle Details im Mietvertrag genau zu regeln.

Achten Sie stets darauf, Ihre Pflichten pünktlich und komplett zu erfüllen. Darüber hinaus ist es hilfreich, wenn Sie ein freundliches und höfliches Verhältnis zu Ihren Mietern pflegen. Denn auf diese Weise haben Sie bessere Aussichten darauf, im Notfall auf Verständnis und Kooperation seitens des Mieters zu stoßen.

Die Pflichten eines Vermieters:

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  • Instandhaltung/Instandsetzung des Objektes: Nötige Reparaturen an den Strom-, Wasser- und Gasleitungen muss immer der Vermieter bezahlen. Beim Verschleiß von Objekten wie Fliesen, Türgriffen oder Wasserhähnen geht die Rechnung ebenfalls an den Vermieter. Bei Kleinreparaturen ist es bei Kosten von etwa 100 € pro Reparatur möglich, den Mieter zur Kasse zu bitten.
  • Schäden durch Baumängel: Ein häufiges Problem ist Schimmel. Wenn der Vermieter nicht nachweisen kann, dass die Mängel durch Schuld des Mieters entstanden sind, muss er die Kosten für die Beseitigung der Schäden übernehmen.
  • Verkehrssicherungspflicht: Als Vermieter müssen Sie gewährleisten, dass die Immobilie sicher ist. Beispielsweise müssen Sie dafür sorgen, dass auf dem dazugehörigen Gehweg bei Glätte gestreut wird.
  • Ruhe: Der Vermieter ist dafür zuständig, dass kein unzumutbarer Lärm die Lebensqualität der Mieter beeinträchtigt.
  • Heizung: Die Heizung ist eindeutig Pflicht des Vermieters. Er muss gewährleisten, dass die Wohnung zwischen dem 1. Oktober und dem 30. April auf mindestens 20 Grad beheizt werden kann.
  • Nebenkostenabrechnung: Ist eine Umlegung der Nebenkosten im Mietvertrag festgelegt, muss der Vermieter die Abrechnung regelmäßig offenlegen.
  • Wohnungsgeberbestätigung: Seit 2015 müssen Vermieter ihren Mietern eine Wohnungsgeberbestätigung ausstellen, die dazu dient, den neuen Wohnsitz bei der Meldebehörde zu registrieren.
  • Klingelschilder: Wenn der Vermieter einheitliche Klingelschilder anschaffen möchte, muss er dafür die Kosten übernehmen. Weder er noch der Mieter sind allerdings in der Pflicht, die Klingelschilder mit dem Namen des Mieters während des Mietverhältnisses auszustatten.

Modernisierungen der Mietsache zählen nicht zu den Pflichten des Vermieters, sofern diese nicht durch die Gesetzeslage gefordert werden. Werden beispielsweise durch den Gesetzgeber neue Einheitsmaße für Briefkästen bestimmt, so sind diese vom Vermieter anzuschaffen und einzubauen.

Als Vermieter ist es außerdem wichtig, sich genau darüber im Klaren zu sein, was eigentlich Sache des Mieters ist. Wir empfehlen Ihnen, mithilfe eines Fachmanns wie etwa des Maklers rechtzeitig zu klären, welche Details im Mietvertrag stehen sollten.

Bei nicht vertragsgemäßener Einhaltung der Vermieterpflichten hat der Mieter das Recht auf eine entpsrechende Mietminderung.

Vermieter Pflichten
Factbox: Die Pflichten des Mieters
  • Miete im Voraus zahlen
  • Schäden umgehend an den Vermieter melden
  • Reparaturen und Instandsetzung von selbst verursachten Schäden
  • Durchführen von Schönheitsreparaturen
  • Regelmäßiges Streichen und Tapezieren der Wohnräume
  • Korrektes Heizen und Lüften
  • Rücksichtnahme auf andere Parteien (Einhaltung der Ruhezeiten)

Was darf der Vermieter nicht?

Als Vermieter sollte man sich außerdem darüber bewusst sein, was man nicht darf. Denn leider passiert es immer wieder, dass Vermieter meinen, ihre Rechte ausdehnen zu können. Die strengen Mieterschutzbestimmungen hierzulande werden ihnen jedoch schnell einen Strich durch die Rechnung machen.

Zum Beispiel dürfen Vermieter nicht einfach die Miete erhöhen. Wenn im Mietvertrag eine Staffelmiete vereinbart wurde, gilt es, die Regelungen genau zu beachten. Sollte ein Formfehler vorhanden sein, was häufig vorkommt, bleibt es beim ursprünglichen Mietbetrag. Es muss stets mindestens ein Jahr gewartet werden, bevor die Staffelmiete ansteigen kann.

Kaution und Bürgschaft dürfen verlangt werden. Jedoch dürfen diese die im §551 des BGB festgelegte Mindesthöhe dafür nicht überschreiten und müssen Details im Mietvertrag festhalten.

Einen Schlüssel für die Mietsache darf der Vermieter nicht behalten. Außerdem gibt es kein gesetzliches Besichtigungsrecht, weshalb der Vermieter (außer in Notfällen) nur mit der ausdrücklichen Genehmigung des Mieters das Mietobjekt betreten dürfen. Ebenso gilt, dass Vermieter keine Versorgungssperre durchführen dürfen. Das bedeutet, es ist nicht erlaubt, dem Mieter den Strom oder das Wasser abzustellen.

Modernisierungen dürfen laut Mietrecht in der Regel nicht ohne Inkenntnissetzung der Mieter erfolgen.

Grauzonen im Bereich der Rechte des Vermieters:

  • Haustiere verbieten: Kleintiere wie Zierfische oder Hamster dürfen Sie nicht verbieten. Bei Hunden und Katzen ist die Rechtslage unklar.
  • Wäschetrocknen verbieten: Auch hier ist noch nicht geregelt, ob Sie diese Tätigkeit verbieten dürfen. Solange kein nachweisbarer Schaden wie Schimmel von der feuchten Wäsche ausgeht, müssen Sie dies daher erlauben.
  • Schönheitsreparaturen: Wenn dies im Mietvertrag festgehalten ist, dürfen Sie verlangen, dass der Mieter eine Schönheitsreparatur durchführen lässt und bezahlt. Bei vom Mieter verursachten Schäden gilt dies ebenfalls. In vielen Fällen müssen Sie als Vermieter jedoch selbst für Reparaturkosten aufkommen.

Fazit: Den Mietvertrag genau formulieren

Wie Sie sehen, gibt es beim Thema Vermieterpflichten viele Dinge, die beachtet werden müssen. Als Erstes ist es wichtig, den Mietvertrag genau zu studieren. Schon vor Unterschrift sollten Sie in diesem alle wichtigen Themen genau regeln, um Grauzonen nach Möglichkeit zu vermeiden. Bedenken Sie dabei, dass der Mieterschutz in Deutschland sehr stark ist.

Als Vermieter haben Sie viele Pflichten, wie etwa die Instandhaltung und Instandsetzung des Objektes, die Durchführung der meisten Reparaturen und die Verkehrssicherungspflicht. Außerdem müssen Sie Ruhe und eine funktionierende Heizung garantieren, die Nebenkostenabrechnung offenlegen und eine Wohnungsgeberbestätigung ausstellen. Bei nicht Einhaltung der vertragsgemäßen Vermieterpflichten könnte eine Mietminderung erfolgen.

Auf der anderen Seite haben Sie auch einige Rechte. Dabei kommt es stets darauf an, ob und wie diese im Mietvertrag dargestellt sind. Prinzipiell dürfen Sie die Mietkosten erhöhen, bei Notfällen die Wohnung betreten, die Betriebskosten auf den Mieter umlegen und nach erfolgter Abmahnung dem Mieter kündigen.

Unbegründete fristlose Kündigungen oder plötzliche Mieterhöhungen gehören hingegen zu den Dingen, die Sie als Vermieter nicht tun dürfen. Sie dürfen auch keinen Wohnungsschlüssel behalten oder eine Versorgungssperre durchführen – es sei denn, es handelt sich um einen Notfall.

Unser Tipp

Als Vermieter sollten Sie – sofern möglich – ein gutes Verhältnis mit Ihren Mietern pflegen. Auch dies zählt grundsätzlich zu ihren Vermieterpflichten. Das ist für beide Parteien am angenehmsten und bedeutet für Sie, dass Sie bei Problemen eher auf Kompromissbereitschaft oder Verständnis hoffen dürfen.


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David Gerginov
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.

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