Vermietete Wohnung verkaufen – Worauf Sie achten müssen

Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete

Eine Wohnung verkaufen – das ist rechtlich betrachtet aktuell immer noch nicht einfach. Ein Mietshaus voller vermieteter Wohnungen – nicht unbedingt einfacher. Mein Kollege Tobias Mahlstedt ist Mietrechts-Experte. Der Rechtsanwalt schreibt Artikel für das Fachblatt „Vermieterrecht Vertraulich“ und gibt Ihnen Hinweise, die Sie auch in der Finanzkrise 2011/2012 noch gewinnbringend nutzen können.

Vermietete Wohnung verkaufen: Der Experte zitiert dafür einen wichtigen alten Grundsatz, der nach wie vor gilt. „Kauf bricht nicht Miete“. Und es gibt noch mehr zu beachten, denken Sie alleine an das leidige Stichwort Kaution.

Vermietete Wohnung verkaufen: Käufer übernimmt Vertrag

Beim Verkauf einer Mietwohnung oder eines Mietshauses tritt der Erwerber immer in die bestehenden Mietverträge ein. Für Vermieter gilt der gesetzliche Grundsatz: „Kauf bricht nicht Miete“. Ein neuer Eigentümer hat danach die gleichen Rechte und Pflichten, die auch der alte Vermieter hatte.

Die Miete steht dem Käufer aber grundsätzlich erst ab dessen Eintragung als Eigentümer im Grundbuch zu. Die Betriebskosten sind von demjenigen abzurechnen, der am Ende der Abrechnungsperiode Vermieter ist. Bei einem Vermieterwechsel ist die hinterlegte Kaution immer von dem aktuellen Vermieter zu erstatten – gleichgültig, welcher Vermieter die Kaution ursprünglich empfangen hat.

Vermietete Wohnung verkaufen: Sonderfall Eigenbedarf

Da der neue Eigentümer in den alten Mietvertrag eintritt, kann er diesen – wie auch der alte Vermieter – nicht aus Anlass des Verkaufs kündigen. Der Käufer kann den Vertrag auch nicht einseitig kündigen, um einen neuen Vertrag zu anderen Konditionen abzuschließen. Änderungen eines Mietvertrages bedürfen immer der Zustimmung des Mieters.

Dies wird insbesondere in den kommenden Monaten und für das Jahr 2012 brisant. Denn: Immobilien sind in der aktuellen Finanzkrise eines der sichersten Schutz-Investments. Sie zählen zu den Sachwerten, die neben Edelmetallen und Aktien bei einer Inflation ein Preisbollwerk bilden werden. Daher:

Der Käufer kann allerdings Eigenbedarf geltend machen. Hierfür muss er selbst, eine zu seinem Hausstand gehörende Person oder ein Familienangehöriger die Wohnung nachweisbar zu Wohnzwecken benötigen. Zudem hat er sich an die gesetzlichen oder vertraglichen Kündigungsfristen zu halten. Auch die Selbstnutzung ist ein Schutz gegen die Inflation. Bei steigenden Preisen und Mieten würden Sie bei laufenden Einkommen in einer bestimmten Größenordnung schnell Vermögen verlieren, wenn Sie „mieten“.

Wohnung verkaufen: Tipp des Experten

Immobilien-Experte Tobias Mahlstedt von „Vermieterrecht Vertraulich“ rät seinen Klienten: „Bei Kauf oder Verkauf einer Immobilie sollten Sie Ärger mit Käufern, Verkäufern oder Mietern dadurch vermeiden, dass Sie bezüglich offener Mietforderungen, Betriebskostenzahlungen und Kautionsrückzahlung verbindliche Regelungen in den Kaufvertrag aufnehmen.“ Diese Regelung ist deshalb wichtig, weil  damit im Zweifel auch noch einmal Beweise sicherstellen. Vor allem bei offenen Mieten werden Beweise grundsätzlich erforderlich sein.

28. Mai 2008

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Von: Janne Joerg Kipp. Über den Autor

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