Vermietung 2015: Widerrufsrecht bei Wohnungsvermietungen

Mietvertrag Symbolbild Modellhaus_shutterstock_288805928_Andrey Popov

Das Widerrufsrecht greift auch bei Mietverträgen. Die neue Regelung sollte jeder Vermieter kennen. (Foto: Andrey Popov / shutterstock.com)

Wenn Vermieter Mietwohnungen vermieten – bislang auch ohne eine vorherige Wohnungsbesichtigung – sollte dieses Prozedere künftig überdacht und unterlassen werden. Das neue Gesetz zum Widerrufsrecht bezieht sich nämlich auch auf Mietverträge.

Das Widerrufsrecht greift tief in die Vermietung ein. Am 13.06.2014 trat das Gesetz in Kraft und kann jedem Vermieter schaden.

Um welchen Sachverhalt es geht

Vor dem Abschluss eines Mietvertrags steht üblicherweise eine Wohnungsbesichtigung. Vermieter möchten ihre neuen Mieter vorab kennenlernen und Interessenten prüfen im Rahmen der Besichtigung, ob ihnen der Schnitt der Wohnung gefällt. Dennoch gibt es Situationen, in denen eine Besichtigung nicht durchgeführt wird.

Beispielsweise, wenn die Vermietung unter Zeitdruck geschieht oder die Mieter nach einem Auslandsaufenthalt zurück nach Deutschland ziehen. Für Vermieter bedeutet eine Vermietung ohne vorherige Wohnungsbesichtigung jetzt erhebliche Risiken.

Denn das Gesetz zur Umsetzung der EU-Verbraucherrechte-Richtlinie besagt, dass den Mietern bei dem Abschluss des sogenannten Fernabsatzvertrags ein 14-tägiges Widerrufsrecht zusteht.

Was bedeutet das in der Praxis?

Der Fernabsatzvertrag soll Verbraucher zunehmend schützen. Auf die Vermietungspraxis bezogen bedeutet das, dass Mieter, sofern keine vorherige Besichtigung des Mietobjekts stattfand, problemlos innerhalb von 14 Tagen vom Mietvertrag zurücktreten können.

Vermieter sind dazu angehalten, ihre Mieter über das neue Widerrufsrecht und die Kündigungsfrist zu informieren. Sollten Vermieter den Hinweis auf das Widerrufsrecht unterlassen, können die Mieter notfalls bis zu 12 Monate nach Abschluss des Mietvertrags von diesem zurücktreten.

Vermieter sollten hierbei bedenken, dass sie in der Beweispflicht stehen. Der Hinweis auf das Widerrufsrecht sollte daher deutlich sichtbar in den Mietvertrag platziert werden oder die Unterweisung wurde schriftlich bestätigt.

Wünscht der Mieter bereits vor dem Ablauf der Widerrufspflicht in die Immobilie einzuziehen, können Vermieter einen Wertersatz im Widerrufsfall berechnen. Auf diesen müssen Vermieter ihren Mieter ebenfalls hinweisen. In der Praxis sollten Vermieter nach Meinung des Eigentümerverbands Haus und Grund darauf achten, dass neue Mieter erst nach Ablauf der Widerrufsfrist die Wohnung beziehen.

Widerrufsrecht betrifft Unternehmer

Allerdings gibt es Einschränkungen. Das Widerrufsrecht bezieht sich ausschließlich auf Verträge zwischen Unternehmern und Verbrauchern. Vermieten Vermieter ihre Wohnung privat, schränkt sie das neue Gesetz nicht ein. Allerdings gibt es bislang keine höchstrichterliche Entscheidung, wann ein Vermieter als Privatperson und wann als Unternehmer handelt.

Die Definition, dass ein Unternehmer Immobilien aus geschäftlichen Gründen vermiete, lässt Spekulationen zu. Besitzen und vermietet man mehrere Immobilien, wird man vermutlich als Unternehmer eingestuft. Dennoch muss die rechtliche Lage im Ernstfall von einem Gericht entschieden werden.

Fallstrick: Änderung des Mietvertrags

Vermieter sollten auch über eine Änderung bestehender Mietverträge nachdenken, denn hier tritt ebenfalls das neue Widerrufsrecht in Kraft. Schließt man einen Änderungsmietvertrag oder einen Aufhebungsvertrag außerhalb der Geschäftsräume ab, darf der Mieter innerhalb von 14 Tagen den Änderungsvertrag widerrufen.

Inka-Marie Storm, Referenten bei Haus und Grund, rät daher, den Änderungs- oder Aufhebungsmietvertrag nicht direkt nach dem Gespräch zu unterzeichnen. Man sollte den Mietern den geänderten Vertrag im Anschluss an das Gespräch per E-Mail oder postalisch zusenden. Der Mieter hat auf diese Weise genügend Zeit, die Änderungen und seine Zustimmung nochmals zu überdenken.

Keine Auswirkung auf Maklerverträge

Auf die zwischen Vermieter und Makler geschlossenen Verträge hat das neue Widerrufsrecht keinen Einfluss. Der Makler kann seinen Anspruch generell nach dem Abschluss des Mietvertrags geltend machen. Ein etwaiger Widerruf ändert an dieser Tatsache nichts.

Vorgehen bei Neuvermietungen

Um sich vor dem Widerrufsrecht zu schützen, sollten Vermieter darauf achten, dass die Vermietung nicht unter die Fernabsatzgeschäfte fällt. Der einfachste Weg ist, stets eine Wohnungsbesichtigung vor der Unterzeichnung des Mietvertrags durchzuführen. Können Vermieter oder Mieter die Besichtigung nicht durchführen, müssen Vermieter gezielt auf das Widerrufsrecht hinweisen und sich die Belehrung unterzeichnen lassen.

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Dr. Tobias Mahlstedt
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und seit vielen Jahren der Chefredakteur von „VermieterRecht aktuell“, von „Der Immobilien-Berater“ und von „Der Eigentümer-Brief“. In seiner Kanzlei in Berlin-Charlottenburg bearbeitet er das gesamte Recht „rund um die Immobilie“. Daneben ist er als Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht sowie als Referent und Wirtschaftsmediator in diesem Bereich tätig.