Vermietung an Angehörige: So können Sie Steuern sparen

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Wenn Sie Ihre Wohnung vergünstigt an einen Angehörigen vermieten, können Sie Steuern sparen, sofern Sie einige wichtige Regeln befolgen. (Foto: Nicole Lienemann / shutterstock.com)

Die Wohnsituation in deutschen Städten wird immer schwieriger. Eine Lösung kann die Vermietung an Angehörige sein. Denn immer häufiger kommt es vor, dass die Kinder bei Studienbeginn keine eigene Wohnung finden, aber dennoch alleine wohnen möchten.

Wenn Sie an Ihre Angehörigen vergünstigt vermieten, können Sie sogar steuerliche Vergünstigungen genießen. Allerdings müssen Sie einige staatliche Auflagen beachten.

Vermietung an Angehörige mit staatlichen Fallen

Denn der Fiskus verlangt, dass ein Vertrag zwischen Verwandten genauso aussehen muss, wie ein Vertrag unter Fremden. Dies bedeutet, dass sich die Familie genaue Gedanken machen sollte, welche Konditionen und Voraussetzungen in der Umgebung der Wohnung üblich sind. Es ist nämlich durchaus möglich, dass das Finanzamt einen Fremdvergleich vornehmen wird – und im Zweifel die Kostenanrechnung ablehnt.

Daher sollten Sie drei einfache Regeln befolgen, damit Sie bei der Vermietung an Angehörige erfolgreich Steuern sparen können.

 Regel 1: Schriftlicher Mietvertrag

Zunächst einmal ist es wichtig, dass Sie einen schriftlichen Mietvertrag mit Ihrem Mieter schließen. Rein rechtlich kann ein Mietvertrag zwar auch mündlich abgeschlossen werden. Da das in der Praxis aber so gut wie nie gemacht wird, sollten Sie Zweifel des Finanzamts durch ein schriftliches Vertragswerk ausräumen.

Außerdem werden Sie das Mietverhältnis dem Finanzamt nachweisen müssen und das können Sie am einfachsten durch einen schriftlichen Vertrag. Schließen Sie Ihren Vertrag auch unbefristet ab. Bei einem befristeten Vertragsverhältnis laufen Sie Gefahr, dass das Finanzamt dieses nicht anerkennt.

Aus Ihrem Mietvertrag muss klar hervorgehen, ob Ihr Mieter eine Warm- oder Kaltmiete zahlt. Ist das anhand Ihres Mietvertrags nicht eindeutig zu verstehen, erkennt das Finanzamt den Mietvertrag nicht an (BFH, Urteil v. 28.07.04, Az. IX B 50/04).

Denken Sie während der Mietzeit auch daran, über die Betriebskosten abzurechnen. Diese Abrechnung muss innerhalb von 12 Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode erfolgen. Ebenfalls wichtig: Ergibt sich aus der Abrechnung ein Guthaben Ihres Mieters bzw. muss er eine Nachzahlung leisten, müssen auch diese Beträge tatsächlich überwiesen werden.

Regel 2: Einhaltung der 66%-Grenze

Den vollen Werbungskostenabzug erhalten Sie nur, wenn Sie die Wohnung nicht zu günstig vermieten. Nach § 21 Abs. 2 EStG beträgt die Untergrenze, bis zu der das Finanzamt die Werbungskosten in voller Höhe anerkennt, 66% der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Hierbei ist die Warmmiete maßgebend, also die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der Betriebskosten. Orientieren Sie sich bei der Ermittlung der Miethöhe am örtlichen Mietspiegel. Ist ein solcher nicht vorhanden, müssen Sie anhand von Inseraten herausfinden, welche Miete für vergleichbare Objekte gezahlt wird.

Tipp: Miete nicht zu knapp berechnen!

Gehen Sie bei der Berechnung Ihrer Miete auf Nummer sicher, und erlauben Sie sich einen kleinen Puffer für den Fall, dass Ihr Finanzamt abweichende Werte ermittelt. Mit einem Richtwert von ca. 70% der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen Sie daher richtig.

Regel 3: Miete muss gezahlt werden

Wichtig ist, dass das Mietverhältnis auch ordnungsgemäß gelebt wird. Das bedeutet vor allem, dass die vereinbarte Miete ebenso wie die Nebenkosten auch pünktlich und vollständig gezahlt werden müssen. Am besten geschieht dies per Banküberweisung oder Einzugsermächtigung, dann ist der Nachweis kein Problem für Sie.

Ihr Mieter muss die Miete auch tatsächlich aus seinem Einkommen zahlen. Anderenfalls wird das Finanzamt das Mietverhältnis wahrscheinlich als ein Scheinmietverhältnis ansehen und Sie kommen nicht in den Genuss der erstrebten steuerlichen Vorteile.

Natürlich darf die gezahlte Miete auch nicht wieder an Ihren Mieter zurückfließen. Solche Rücküberweisungen prüft das Finanzamt auch. Es ist allerdings nichts dagegen einzuwenden, wenn Sie Ihrem studierenden Kind Unterhalt zahlen und es davon die Miete an Sie bestreitet.

Fazit: Steuerliche Vorteile mit der Vermietung Ihrer Eigentumswohnung an Angehörige – das geht. Allerdings nur, wenn Sie die hier dargelegten Regeln einhalten. Versäumen Sie dies, wird das Finanzamt den Rotstift ansetzen.

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Dr. Tobias Mahlstedt
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und seit vielen Jahren der Chefredakteur von „VermieterRecht aktuell“, von „Der Immobilien-Berater“ und von „Der Eigentümer-Brief“. In seiner Kanzlei in Berlin-Charlottenburg bearbeitet er das gesamte Recht „rund um die Immobilie“. Daneben ist er als Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht sowie als Referent und Wirtschaftsmediator in diesem Bereich tätig.