Verspätete Mietzahlungen: Wer sie duldet, schadet sich selbst
Verständnis für verspätete Mietzahlungen kann Vermietern Probleme bereiten.
Das Amtsgericht Pinneberg hat entschieden, dass ein Mietvertrag ohne vorherige Abmahnung nicht gekündigt werden kann, wenn der Vermieter über längere Zeit verspätete Mietzahlungen akzeptiert hat.
Denn durch diese Duldung werde erst durch die Abmahnung deutlich, dass es sich bei den verspäteten Mietzahlungen um eine grobe Verletzung der Mieterpflichten handelt.
Fallbeispiel: Vermieter duldet verspätete Mietzahlungen
Das Amtsgericht Pinneberg musste in einem Streit zwischen Mieter und Vermieter vermitteln: Im Jahr 2004 hatte der Vermieter ein Reihenhaus vermietet.
Im Mietvertrag war vereinbart worden, dass die Miete jeweils bis spätestens zum dritten Werktag jeden Monats entrichtet werden muss.
Doch abgesehen von einigen Ausnahmen erfolgten die Mietzahlungen verspätet, was der Vermieter jedoch duldete – bis Anfang 2008: Er kündigte den Mietvertrag unter Hinweis darauf, dass die Mietzahlungen kontinuierlich zu spät eingingen.
Parallel zur Klage verlangte der Vermieter außerdem, dass das vermietete Reihenhaus vom Mieter geräumt wird.
Verspätete Mietzahlungen: Kündigung braucht Abmahnung
Doch die Klage wurde vom Gericht abgelehnt, da die Kündigung nicht wirksam sei.
Die Richter wiesen zwar darauf hin, dass verspätete Mietzahlungen eine erhebliche Verletzung der Mieterpflicht sind und deshalb auch eine Kündigungsgrund darstellen.
Dies gelte jedoch nicht in dem konkreten Fall, da der Vermieter die verspäteten Mietzahlungen über nahezu das gesamte Vertragsverhältnis geduldet habe.
Deshalb hätte der Mieter zuvor schriftlich abgemahnt werden müssen, damit die geduldeten Verspätungen zu jener Verletzung der Mieterpflichten werden, die eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen.
Amtsgericht Pinneberg, Aktenzeichen 67 C 91/08
An dieser Stelle finden Sie ergänzende Informationen zu dem Gerichtsurteil.
Verspätete Mietzahlungen sollten die Ausnahme bleiben
Gegen eine gelegentliche Verspätung bei der Miete ist sicherlich nichts einzuwenden, doch Ausnahmen sollten keinesfalls zur Regel werden.
Sie sollten deshalb bei wiederholten Verspätungen den Mieter mit einer Abmahnung auf seine Pflichten hinweisen – andernfalls sind Ihnen bei einer Kündigung die Hände gebunden.
Laut eines Urteils des Bundesgerichtshofs (Aktenzeichen VIII ZR 364/04) stellt es einen Kündigungsgrund dar, wenn die Miete trotz einer Abmahnung erneut unpünktlich gezahlt wird.
Erfahren Sie mehr über das Urteil des Bundesgerichtshofes.
Gericht spricht Urteil zur fristlosen Kündigung
Wie bei der Vermietung von Wohnungen, so sind auch bei der Gewerberaumvermietung verspätete Mietzahlungen ein häufiges Ärgernis.
Das Landgericht Berlin hat nun entschieden, dass nach vorangegangener Abmahnung nur eine weitere unpünktliche Mietzahlung reicht, damit Sie Ihrem Mieter fristlos kündigen können.
In dem Fall hatte ein Gewerbemieter seine Miete für zwei Monate gar nicht und im Übrigen oft verspätet gezahlt. Die daraufhin vom Vermieter erklärte fristlose Kündigung befanden die Berliner Richter für rechtens.
Da der Rückstand von zwei Monatsmieten für die fristlose Kündigung einer Wohnung ausreiche, gelte dies „erst recht“ für die Kündigung eines Gewerbemieters.
Außerdem sei ausreichend, wenn dieser vor einer fristlosen Kündigung einmal abgemahnt worden sei – zu einer zweiten Abmahnung sei ein Vermieter nicht verpflichtet (LG Berlin,Az. 29 O 95/07).
Vorsicht beim Formulieren der Abmahnung
Wichtig: In Ihrer Abmahnung müssen Sie aber klar machen, dass Sie sich bei nochmaliger unpünktlicher Mietzahlung das Recht vorbehalten, fristlos zu kündigen.Schreiben Sie dies nicht oder kündigen Sie für den Wiederholungsfall nur eine weitere Abmahnung an, wäre die Kündigung zu voreilig.
Denn dem Mieter muss durch die Abmahnung klar werden, dass er bei weiterer Pflichtverletzung sofort die Beendigung des Mietvertrages riskiert.
Lesen Sie außerdem: “Abmahnung bei Mietverzug: Das müssen Sie beachten.”
Bei verspäteter Zahlung schnell handeln
Ist die Miete bei Ihnen also am 3. Werktag nicht eingegangen, sollten Sie rasch handeln. Machen Sie Ihrem Mieter mit einer Abmahnung klar, dass Sie Zahlungsverzögerungen nicht akzeptieren.
Weisen Sie Ihren Mieter dabei darauf hin, dass Sie im Wiederholungsfall nicht zögern werden, die fristlose Kündigung auszusprechen, und dass Sie hierzu das Recht auf Ihrer Seite haben.