Mieterhöhung im Mietverhältnis unwirksam — Vertragsanpassung verlangen

Der BGH hat ein Urteil zur Zulässigkeit von Mietrückforderungen nach Mieterhöhungen gefällt.

Im entschiedenen Fall wohnte die Mieterin seit 1981 in einer Wohnung, die in den 70er-Jahren mit Hilfe öffentlicher Mittel saniert worden war.

Laut Mietvertrag ist die Wohnung öffentlich gefördert, die Grundmiete betrug ursprünglich 380 DM.

Der Vermieter hat die Miete mehrfach gemäß § 10 Wohnungsbindungsgesetz erhöht, zuletzt auf 482 €.

Die Mieterin hat die erhöhten Mieten auch gezahlt.

Nun verlangte die Mieterin die erhöhte Miete zurück, soweit diese nicht verjährt war. Ihrer Ansicht nach waren nämlich die Mieterhöhungen unwirksam, sodass sie lediglich die Ausgangsmiete von seinerzeit 380 DM zu zahlen hatte.

Sie trug zur Begründung vor, dass die seinerzeitige Sanierung nicht den gesetzlichen Vorgaben entsprochen habe und es sich bei der Wohnung deshalb nicht um preisgebundenen Wohnraum handle.

BGH-Urteil: Miete kann nicht unbegrenzt zurückverlangt werden

Nach der Entscheidung des BGH kann die Mieterin die erhöhte Miete auch bei einer unwirksamen Mieterhöhung nicht unbegrenzt zurückverlangen (BGH, Urteil v. 24.03.10, Az. VIII ZR 160/09).

Die Karlsruher Richter sahen in der Preisgebundenheit der Wohnung die Geschäftsgrundlage des Mietvertrags. Fehle diese Geschäftsgrundlage, sei es dem Vermieter nicht zuzumuten, unverändert am Vertrag festzuhalten.

Immerhin betrage die vor mehr als 25 Jahren vereinbarte Ausgangsmiete von umgerechnet rund 194 € nur 40% der vom Vermieter zuletzt verlangten Kostenmiete (482 €) und nur etwa 44% der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Missverhältnis vermeiden

Nach dem BGH war eine Vertragsanpassung erforderlich, um ein erhebliches Missverhältnis zwischen Leistung (Vermietung der Wohnung) und Gegenleistung (zu zahlende Miete) zu vermeiden. Der Vermieter konnte aber nur eine Vertragsanpassung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen.

Sofern diese unter der zuletzt gezahlten Kostenmiete lag, muss die Mieterin die Differenz zur Kostenmiete, nicht aber die gesamten, seit der ersten Miete erfolgten Erhöhungen zurückzahlen. Zur Klärung dieser Frage wurde die Sache an das erstinstanzliche Gericht zurückverwiesen.

So reagieren Sie, wenn Sie feststellen, dass doch keine Preisbindung bestand

Wenn Sie also eine Sozialwohnung vermieten, bei der sich später herausstellt, dass es sich doch nicht um eine preisgebundene Wohnung handelt, brauchen Sie keine Angst davor zu haben, an der niedrigen Ausgangsmiete festhalten zu müssen.

Dennoch vereinbaren Sie mit der Begründung, die Geschäftsgrundlage sei durch den Wegfall der Preisbindung entfallen, mit Ihrem Mieter eine angemessene, der ortsüblichen Vergleichsmiete entsprechende Miete. So schaffen Sie nicht nur klare Verhältnisse, sondern auch eine solide und faire Ausgangsbasis für zukünftige Mieterhöhungen.

Achtung: Liegt die zulässige Vergleichsmiete dann über der tatsächlich von Ihrem Mieter gezahlten und verlangt Ihr Mieter die Differenz zurück, denken Sie daran: Auch hier gilt die 3-jährige Verjährungsfrist.

Mit anderen Worten: Ihr Mieter kann nur die zu viel gezahlte Miete der letzten 3 Jahre zurückverlangen, nicht dagegen für die Zeit davor.