Vorauszahlungen: Wann Mieter dies erstatten bekommen müssen

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Als Vermieter müssen Sie über die Betriebskostenvorauszahlungen Ihres Mieters bis spätestens 12 Monate nach einer Abrechnungsperiode abgerechnet haben. (Foto: Brian A Jackson / Shutterstock.com)

Als Vermieter müssen Sie über die Betriebskostenvorauszahlungen Ihres Mieters bis spätestens 12 Monate nach einer Abrechnungsperiode abgerechnet haben.

Nur dann, wenn Sie aus von Ihnen nicht zu vertretenden Gründen gehindert waren, eine Abrechnung fristgemäß zu erstellen, können Sie Ihre Erstellung noch nachholen.

Liegt keine Abrechnung vor, besteht der Rückzahlungsanspruch in voller Höhe, also auch dann, wenn Kosten zweifelsfrei angefallen sind.

Hierin sieht der BGH eine unangemessene Benachteiligung dennoch nicht.

Denn zu den tatsächlich angefallenen Kosten können nur Sie als Vermieter verlässlich Auskunft geben, befanden die Richter in Karlsruhe.

Zieht ein Mieter während der Abrechnungsperiode aus, muss er selbstverständlich anteilig Betriebskosten zahlen. Was aber passiert, wenn in diesem Fall Sie als Vermieter nicht in der vorgegebenen Zeit die Betriebskosten abrechnen?

Bisher war unklar, ob der Mieter zunächst auf Erteilung einer Abrechnung klagen muss oder er von Ihnen sofort seine kompletten Vorauszahlungen zurückverlangen kann.

Erstattung sämtlicher Vorschüsse

Doch auch nach diesem Urteil gibt es für Sie als Vermieter noch zwei Möglichkeiten: Einmal können Sie im laufenden Rückerstattungsprozess eine Abrechnung erstellen.

Weisen Sie hierdurch nach, in welcher Höhe Abschlagszahlungen „verbraucht“ sind, vermindert sich der Rückerstattungsanspruch Ihres Mieters entsprechend.

Bei den Gerichten wurde diese Frage bislang unterschiedlich gehandhabt. In einem Grundsatzurteil hat der Bundesgerichtshof (BGH) hierzu nun Stellung genommen.

Nach seiner Entscheidung kann der Mieter ohne den Umweg einer Abrechnungsklage seine Vorauszahlungen direkt zurückverlangen. Für Sie als Vermieter besonders Und auch wenn Sie zunächst sämtliche Vorauszahlungen erstatten müssen:

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Später können Sie immer noch eine Abrechnung erstellen und die tatsächlich angefallenen Kosten von Ihrem Mieter verlangen.

Eine gravierende Folge hat die verspätete Abrechnung aber in jedem Fall: Decken die Vorauszahlungen die tatsächlich entstandenen Kosten nicht ab, können Sie eine Nachforderung von Ihrem Mieter nicht mehr verlangen.

Wichtig: Schließt die verspätete Abrechnung mit einem Guthaben Ihres Mieters, kann er dessen Auszahlung auch nach Ablauf der Jahresfrist von Ihnen als Vermieter verlangen. Erst mit Ablauf des dritten Kalenderjahres nach Abrechnung verjährt der diesbezügliche Anspruch Ihres Mieters.

Wichtig: Rechnen Sie fristgemäß ab und ist Ihr Mieter mit der Abrechnung nicht einverstanden, muss er Ihnen hiervon binnen eines Jahres nach Zugang der Abrechnung Mitteilung machen.

Seine Beanstandungen muss der Mieter konkret formulieren. Behauptet er nur pauschal, dass die Abrechnung fehlerhaft sei und/oder versäumt er die Jahresfrist, ist Ihr Mieter zu einer Nachzahlung selbst dann verpflichtet, wenn die Abrechnung fehlerhaft war.

Wann Sie über Betriebskosten verspätet abrechnen können

Was aber passiert, wenn Sie innerhalb von 12 Monaten fristgemäß abgerechnet haben und sich später herausstellt, dass die Abrechnung inhaltlich nicht richtig ist? Etwa kann es ja sein, dass umlagefähige Kosten übersehen wurden oder der Verteilungsschlüssel irrtümlich zu niedrig angesetzt wurde.

Die vom Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) vorgegebene Abrechnungsfrist von 12 Monaten stellt Sie als Vermieter oftmals vor eine nicht allzu leichte Aufgabe.

Neueren Urteilen zufolge können Sie die Abrechnung zwar noch korrigieren, nicht aber einen nunmehr erhöhten Nachzahlungsbetrag von Ihrem Mieter verlangen.

Grund: Der Mieter soll durch die Abrechnung verlässlich wissen, was er an Kosten für die vergangene Abrechnungsperiode schuldet.

Zum Beispiel dann, wenn Ihnen Rechnungen selbst noch nicht vollständig vorliegen oder diese nach Ihrer Beanstandung noch korrigiert werden müssen.

Dabei geht es um viel: Rechnen Sie Ihrem Mieter gegenüber nicht rechtzeitig ab, können Sie von ihm keine Nachzahlung mehr verlangen. Nur dann, wenn Sie an der rechtzeitigen Erstellung der Abrechung ohne eigenes „Verschulden“ gehindert waren, kann sie von Ihnen noch nachgeholt werden.


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David Gerginov
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.

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