WEG-Verwalter – diesen Anforderungen sollte er standhalten

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Der WEG-Verwalter ist für eine Gemeinschaft besonders wichtig. Aus diesem Grund sollte er den Anforderungen unserer Checkliste standhalten. (Foto: karamysh / Shutterstock.com)

Die Verwaltung gemeinschaftlichen Eigentums ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, sie steht den Eigentümern vielmehr selbst zu (§ 21 Abs. 1 WEG). Sobald aber nur ein Eigentümer dies wünscht, ist eine Verwaltung zu beauftragen (§ 21 Abs. 4 WEG), die mit Stimmenmehrheit gewählt wird (§ 26 Abs. 1 S. 1 WEG).

Der Hausverwalter (ganz genau: der Wohnungseigentümerverwalter) ist ein Organ der Gemeinschaft, welcher die Wohnungseigentümer bei der Verwaltung unterstützt. Seine Aufgaben und Befugnisse sind im Gesetz festgelegt.

Auch wenn er gesetzlich nicht zwingend vorgeschrieben ist, so ist es doch empfehlenswert, einen Verwalter zu bestimmen, da ohne einen professionellen Hausverwalter die sachgerechte Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums kaum möglich ist.

Anforderungen an den Verwalter

Grundsätzlich können WEG Eigentümer jede natürliche Person oder juristische Person (z.B. eine GmbH) zum Verwalter bestellen. Verwalter kann auch ein Eigentümer sein; erforderlich ist nur, dass der Verwalter nur eine geschäftsfähige (Rechts-)Person ist, mehrere können nicht gemeinschaftlich das Verwalteramt ausüben.

Das WEG selbst stellt keine qualitativen Bedingungen an den Verwalter. Dies ist eigentlich unverständlich, da die Tätigkeit des Hausverwalters hohe Anforderungen an wirtschaftliche und juristische Sachkunde stellt. Darüber hinaus muss der Verwalter kaufmännische, oft auch bautechnische Kenntnisse besitzen. Der Verwalter darf aber nicht gleichzeitig auch Mitglied des Verwaltungsbeirats sein.

Eine BGB-Gesellschaft kann nicht Hausverwalter sein. Eine solche Gesellschaft ist ein Zusammenschluss mehrerer Personen zur Förderung eines gemeinsamen Zwecks. Dies wird damit begründet, dass die BGB Gesellschaft keine juristische Person ist und im Hinblick auf die nicht immer gleichbleibende Zusammensetzung einer BGB-Gesellschaft die besondere personelle Verantwortung des Hausverwalters nicht gewährleistet ist (vgl. BGH, Beschluss v. 26.01.06, V ZB 132/05).

Voraussetzungen für das Amt des Verwalters

Das WEG enthält keine Regelungen, welche Voraussetzungen eine Person erfüllen muss, um das äußerst schwierige und sehr verantwortungsvolle Amt auszuüben. Befähigungsnachweise sind auch berufsrechtlich nicht vorgeschrieben. Da somit jeder als Verwalter arbeiten kann, aber natürlich nicht jeder dazu in der Lage ist, muss er von der Gemeinschaft besonders sorgfältig ausgewählt werden.

Denn von der Person des Verwalters hängt es ab, ob die Verwaltung reibungslos verläuft, der Wert des Gemeinschaftseigentums erhalten bzw. gesteigert wird.

Es ist also für die Eigentümer in der Praxis oftmals eine gleichermaßen bedeutsame wie schwierige Aufgabe, für die Immobilie einen geeigneten Hausverwalter zu finden. Um zu erkennen, ob es sich um einen seriösen Bewerber handelt, können die Qualifikation anhand folgender Checkliste ermittelt werden:

Checkliste: diesen Anforderungen sollte der Hausverwalter standhalten

Berufsausbildung, Jurist oder kaufm. Ausbildung 
Befähigungsnachweise für die Wohnungs- und Eigentumsverwaltung nach der IHK 
Berufserfahrung 
Referenzobjekte 
Rechtsform eines Unternehmens 
Eine Berufshaftpflichtversicherung in angemessener Höhe (i.d.R. nicht unter 100.000 € Deckungssumme) ist vorhanden  
Mitglied in einem der großen Berufsverbände, wie z.B. Verband der Hausverwalter (VdH, Bundesfachverband der Wohnungsfachverwalter, BfW ) 
nachgewiesene Fortbildungen 

E-Learning: So kann sich Ihr Hausverwalter weiterbilden

Haben Sie einen guten, zuverlässigen Hausverwalter gefunden, kann natürlich dennoch der Bedarf nach einer Fortbildung entstehen. Neue Rechtsprechungen, technologische Entwicklungen oder persönliche Schwächen des Verwalters können recht einfach angegangen werden.

Im Internet finden sich zahlreiche Kurse, die gegen vergleichsweise kleines Geld großen Mehrwert bieten. Bei diesen E-Learning-Kursen kann der Hausverwalter von zuhause Fortbildungen besuchen – alles was er dafür benötigt, ist ein internetfähiger PC mit Lautsprecher und Mikrofon.

Ein Beispiel für eine gute Fortbildung wäre die WEG-Reform, die auch bei den Rechten und Pflichten von Verwaltern deutliche Änderungen mit sich bringen wird.

Fazit: WEG-Verwalter extrem wichtig für den Erfolg

Der Verwalter ist wahrscheinlich die wichtigste Person in Ihrer Wohnungseigentümergesellschaft. Er nimmt Ihnen einen Großteil der täglichen Aufgaben ab und sorgt für Werterhalt und -steigerung Ihrer Immobilie.

Gehen Sie bei der Auswahl des Verwalters daher streng vor und vergleichen Sie verschiedene Kandidaten. Im Anschluss sorgen Sie durch Fortbildungsmaßnahmen für einen konstanten Wissenausbau – Sie profitieren davon letztendlich am meisten.

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Dr. Tobias Mahlstedt
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und seit vielen Jahren der Chefredakteur von „VermieterRecht aktuell“, von „Der Immobilien-Berater“ und von „Der Eigentümer-Brief“. In seiner Kanzlei in Berlin-Charlottenburg bearbeitet er das gesamte Recht „rund um die Immobilie“. Daneben ist er als Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht sowie als Referent und Wirtschaftsmediator in diesem Bereich tätig.

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