Werbungskosten von der Steuer absetzen: Sparen wie ein Profi

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Sie wollen sparen wie ein Profi? Lesen Sie weiter! (Foto: IhorL / Shutterstock.com)

Insbesondere für Haus- und Wohnungsbesitzer bieten sich erhebliche Steuervorteile, wenn einige Dinge bei der Steuererklärung beachtet werden. Dies resultiert aus der Abschreibung und der Finanzierung von Immobilien, die Sie von Ihrer Steuer absetzen können. Zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zählen alle Mieteinnahmen und Werbungskosten. Der zu versteuernde Vertrag setzt sich aus der Summer der Mieteinnahmen abzüglich der Werbungskosten zusammen. Übersteigen die Werbungskosten die Mieteinnahmen, entstehen negative Einkünfte, auch steuerlicher Verlust genannt. Werbungskosten mindern somit den zu versteuernden Betrag. Unter Werbungskosten versteht man u.a. Maklerkosten, Anzeigen in Internet und Zeitungen, Sanierungs- und Renovierungskosten.

Sinnvoll ist es während des Jahres bereits alle Belege zu Werbungskosten gesondert abzulegen. Damit sparen Sie sich am Ende des Jahres viel Zeit und Aufwand. Zu beachten ist, dass Werbungskosten stets einzeln für jedes Mietobjekt gezählt werden. Sollte man über mehrere Mietobjekte verfügen, müssen die Werbungskosten also jeweils einzeln aufgeführt werden.

Werbungskosten in der Anlage V

Sämtliche Werbungskosten werden auf der Rückseite der Anlage V der Einkommensteuererklärung eingetragen. Für jedes Mietobjekt muss eine einzelne Anlage V abgegeben werden. Die entstandenen Kosten können immer dann in voller Höhe ansetzet werden, wenn es sich um eine vermietete Eigentumswohnung oder um ein Mietshaus handelt, in dem sämtliche Wohnungen fremd vermietet sind. Wird eine der Wohnungen im Miethaus zu eigenen Wohnzwecken genutzt, einem anderen unentgeltlich überlassen oder zu eigenen beruflichen oder gewerblichen Zwecken verwendet, können die Werbungskosten nicht vollständig abgerechnet werden. Sie müssen diese in der Steuererklärung dann in einen abziehbaren und einen nicht abziehbaren Teil aufteilen. Das gilt auch dann, wenn Sie eine Wohnung zu einem Vorzugspreis an Angehörige vermietet haben, der mehr als 25 Prozent unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Als praktisch hat es sich in diesem Zusammenhang erwiesen zunächst die Summe des nicht abziehbaren Anteils zu errechnen und diesen dann gesammelt von den Werbungskosten abzuziehen.

Ist eine direkte Zuordnung nicht möglich, werden die Kosten nach dem Verhältnis der Wohn-/Nutzflächen aufgeteilt.

Beispielrechnung

Beispiel: In einem Sechsfamilienhaus mit 300 m² Wohnfläche werden fünf Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 240 m² vermietet. Die sechste, 60 m² große Wohnung nutzen Sie selbst. Die im Jahr 2002 gezahlten Schuldzinsen belaufen sich auf 13.830 €. Bei Aufteilung der Schuldzinsen in einen abziehbaren und nicht abziehbaren Teil nach dem Verhältnis der Wohnflächen ergibt sich dann, dass auf die selbstgenutzte Wohnung 20% der Wohnfläche und damit 20% der Zinszahlungen entfallen. Die restlichen 80% der Schuldzinsen, also 11.064 €, sind als Werbungskosten abzugsfähig.

Diese Kosten gelten u.a. als Werbungskosten:

Renovierung

Instandhaltung

Schornsteinfeger

Winterdienst

Maklerkosten

Hausmeister

Gartenpflege

Dachrinnenreinigung

Aufzüge

Gemeinschaftsantenne

Überprüfen des Blitzableiters

Strom der Hausbeleuchtung

Mitgliedsbeiträge zum Haus- und Grundbesitzerverein

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Kabelanschluss

Kanalgebühren

Kontoführungsgebühren für das Vermieterkonto

Ausgaben für die Hausverwaltung

Nebenkosten Heizung

Wasser

Gebäude- und Haftpflichtversicherungen

Grundsteuer

Müllabgaben

Achtung: Seit dem Urteil des Bundesfinanzhofs aus dem Dezember 2016 (Az. IX R 14/15 kann der Ersatz von Herd und Spüle bei den Werbungskosten nicht mehr sofort angerechnet werden. Die Ausgaben für eine neue Einbauküche (inklusive Spüle, Herd, Einbaumöbel und Elektrogeräte) müssen nun über einen Zeitraum von zehn Jahren abgeschrieben werden.


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David Gerginov
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.