Studentenheim-Definition: Wichtig für Bauträger und Vermieter
Gestern habe ich Ihnen die Grundlagen für das Urteil des BGH VIKII ZR 92/11 zur Definition des Studentenwohnheims erläutert.
Heute geht es um die Frage, wie der BGH das Vorliegen eines Studentenwohnheims charakterisiert.
Wann liegt ein Studentenwohnheim vor?
Dazu der BGH:
„Aus der Entstehungsgeschichte des § 549 Abs. 3 BGB ergibt sich, dass der Gesetzgeber die Einschränkung im Bereich des sozialen Mieterschutzes nur vor dem Hintergrund des als höher gewichteten Ziels für gerechtfertigt gehalten hat, möglichst vielen Studierenden das Wohnen in einem Studentenwohnheim zu ermöglichen und dabei alle Bewerber gleich zu behandeln; diese Zielrichtung muss sich, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, in einem entsprechenden Belegungskonzept niederschlagen.“
Die Fluktuation der Belegung wurde vom Gesetzgeber im Hinblick auf den zu geringen Bestand an Wohnheimplätzen aus Gründen der Gleichbehandlung als notwendig angesehen.
Schneller Bewohnerwechsel
Der vom Gesetzgeber gewollte zügige Bewohnerwechsel bei gleicher Behandlung der Interessenten kann nur erreicht werden, wenn der Vermieter in dem Wohnheim ein Belegungskonzept praktiziert, das an studentischen Belangen ausgerichtet ist und im Interesse der Versorgung vieler Studenten mit Wohnheimplätzen eine Rotation nach abstrakt-generellen Kriterien praktiziert.
Zeitlich begrenzte Mietdauer
Die Dauer des Mietverhältnisses muss dazu im Regelfall zeitlich begrenzt sein und darf nicht den Zufälligkeiten der studentischen Lebensplanung oder dem eigenen freien Belieben des Vermieters überlassen bleiben.
§ 549 Abs. 3 BGB dient nicht dazu, dem Vermieter eine im Einzelfall gewollte Vertragsbeendigung mit ihm nicht genehmen Mietern zu ermöglichen.
Die für Studentenheime vorgesehene Ausnahme vom sozialen Kündigungsschutz dient allein dem sozialen Zweck, eine Fluktuation zu ermöglichen und den frei werdenden Wohnraum wiederum anderen Studenten unter Wahrung des Gleichbehandlungsgrundsatzes zur Verfügung zu stellen.
Das der Rotation zugrundeliegende, die Gleichbehandlung aller Bewerber wahrende Konzept des Vermieters muss sich dabei mit hinreichender Deutlichkeit aus Rechtsnormen, entsprechender Selbstbindung oder jedenfalls einer konstanten tatsächlichen Übung ergeben.
Höhe der Miete kein Kriterium
Die Höhe der Miete allein ist hingegen kein hinreichendes Kriterium, auch wenn Zimmer in Studentenwohnheimen in der Regel deutlich günstiger sind als vergleichbarer anderweitiger Wohnraum.
Abgesehen davon, dass die Frage, ob Wohnraum “preiswert” ist oder nicht, schwer zu beurteilen ist, kann allein mittels einer günstigen Miete die vom Gesetzgeber gewollte Fluktuation nicht erreicht werden.
Vielmehr verhält es sich so, dass bei einer besonders günstigen Miete die Studenten möglichst lange in dem Wohnheim verbleiben werden und so andere Interessenten gerade keine Möglichkeit haben, in den Genuss eines Wohnheimplatzes zu kommen.
Umgekehrt steht nicht jeder erzielte Gewinn der Einstufung eines Anwesens als Studentenwohnheim entgegen, sofern der Vermieter dennoch ein Konzept praktiziert, bei dem durch einen planmäßigen zügigen Bewohnerwechsel eine möglichst gleichmäßige Versorgung der Studentenschaft mit Wohnraumplätzen verwirklicht wird.“
Dazu sagt der Deutsche Mieterbund:
„Die Klarstellung des Bundesgerichtshofs, wann ein Wohngebäude als Studentenwohnheim ohne Kündigungs- und Mieterschutz zu qualifizieren ist, ist wichtig und war längst überfällig. Nur wenn der Vermieter ein konkretes Belegungskonzept mit zeitlicher Begrenzung der Mietzeit und Rotation praktiziert, kann von einem Studentenwohnheim die Rede sein. Für alle anderen Vermietungen von Wohnungen, Appartements oder Zimmern an Studentinnen oder Studenten gilt dagegen der gleiche gesetzliche Kündigungsschutz wie für andere Mieter auch. Wer an Studentinnen oder Studenten vermietet, muss die gleichen gesetzlichen Mieterschutzregelungen einhalten wie jeder andere Vermieter auch. Ausnahmen gibt es nur für echte Studentenwohnheime. Die setzen ein konkretes Belegungskonzept voraus.“