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Anschaffungs- und Herstellungs-Kosten optimal von der Steuer absetzen

Sämtliche Aufwendungen, die Sie zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung Ihrer Miet-Einnahmen aufwenden, können bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als Werbungs-Kosten steuermindernd angesetzt werden.

Anschaffungs- und Herstellungs-Kosten Ihres Vermietungs-Objekts optimal von der Steuer absetzen – So geht’s

Lesen Sie in diesem Artikel, wie Sie die Anschaffungs- und Herstellungs-Kosten Ihres Vermietungs-Objekts optimal von der Steuer absetzen können.

Dies gilt auch für die Anschaffungs- oder Herstellungs-Kosten der Immobilie sowie Kosten für weitere Anschaffungen im Zusammenhang mit der Vermietung.

Dazu gehören z. B. die Möbel bei möblierter Vermietung.

Sofern Sie das Dach Ihres Objekts mit einer Fotovoltaik-Anlage ausstatten, erzielen Sie damit zwar Einkünfte aus Gewerbe-Betrieb.

Die Anschaffungs-Kosten für die Fotovoltaik-Anlage können allerdings auch steuermindernd angesetzt werden.

Leider ist es meist nicht möglich, die gesamten Kosten für die Immobilie oder sonstige Wirtschaftsgüter sofort steuermindernd abzuziehen.

Zur sogenannten „Abschreibung für Abnutzung“ (AfA)

Solch hohe Kosten können grundsätzlich nur über mehrere Jahre geltend gemacht werden. Man spricht dabei von „Abschreibung für Abnutzung“, kurz: „AfA“.

Bei Gebäuden führt dies dazu, dass die Anschaffungs bzw. Herstellungs-Kosten auf bis zu 50 Jahre verteilt werden müssen.

Die Kosten einer Fotovoltaik-Anlage hingegen werden auf 20 Jahre verteilt.

Bei sonstigen Wirtschaftsgütern bestimmt sich die Abschreibung nach der Nutzungsdauer des Gegenstands.

Dieser wird durch die Finanz-Verwaltung vorgegeben und kann AfA-Listen entnommen werden.

Die Anschaffungs-Kosten für das Grundstück, auf dem sich das Gebäude befindet, können dagegen während der Dauer der Vermietung nicht steuermindernd berücksichtigt werden.

Es wird davon ausgegangen, dass ein Grundstück nicht weniger wert wird.

Unterscheidung zwischen „Gebäude“ sowie „Grund und Boden“ bei der Abschreibung

Vorsicht: Da das Grundstück – im Gegensatz zum abnutzbaren Gebäude – als nicht abnutzbares Wirtschaftsgut gilt, muss für Zwecke der Abschreibung strikt zwischen Gebäude sowie Grund und Boden unterschieden werden.

Beispiel:

Sie erwerben ein Vermietungs-Objekt für 750.000 €. Ausweislich eines Gutachtens entfallen davon 150.000 € auf den Wert des Grund und Bodens.

Lediglich die Differenz von 600.000 € kann im Wege der Abschreibung steuermindernd berücksichtigt werden.

Die auf den Kaufpreis des Grundstücks entfallenden 150.000 € können während der Vermietungs-Phase grundsätzlich nicht steuermindernd angesetzt werden.

Was ist eine (Gesamt-)Immobilie?

Eine steuerliche Berücksichtigung der Anschaffungs-Kosten des Grund und Bodens kommt (wenn überhaupt) erst beim Verkauf der gesamten Immobilie in Betracht.

Hinweis: Als (Gesamt-)Immobilie bezeichnet man die Einheit von Grundstück und Gebäude.

Bei der steuerlichen Berücksichtigung der Anschaffungs-Kosten für den Grund und Boden sind 3 Fälle zu unterscheiden:

  1. Verkauf der Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach der Anschaffung
  2. Verkauf der Immobilie später als 10 Jahre nach der Anschaffung
  3. Verkauf im Rahmen eines gewerblichen Grundstücks-Handels

Verkaufen Sie die Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach der Anschaffung, liegt grundsätzlich ein steuerpflichtiges, privates Veräußerungs-Geschäft vor.

4. Dezember 2017

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Andreas Sell. Über den Autor

Andreas Sell ist heute als Investor, Geschäftsführer verschiedener Grundstücksgesellschaften, Beiratsmitglied einer Münchener Fondsgesellschaft und Autor tätig.

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