Grunderwerbsteuer: So vermeiden Sie böse Überraschungen

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Grunderwerb ist eine komplizierte Angelegenheit. Vor allem bei der Grunderwerbssteuer gibt es viele Tücken, da ist Vorsicht geboten! (Foto: kurhan / Shutterstock.com)

Bei der Grundgewerbesteuer, kurz GrES,T handelt es sich um eine Verkehrssteuer. Diese ist bei Erwerb eines Grundstücks innerhalb der Bundesrepublik Deutschland seitens des Käufers zu entrichten. Im Grundgewerbesteuergesetz können die Regelungen nachgelesen werden.

Diese Grundgewerbesteuer steht dem Bundesland zu, in dem das Grundstück steht. Der Steuersatz wird von diesem ebenfalls geregelt und variiert von 3,5 % bis 6,5 %.

So berechnen Sie die Grunderwerbsteuer

Die Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Grundgewerbesteuer ist der Kaufpreis des Grundstücks. Daneben werden Zusatz- oder Sonderleistungen fällig, die bei vielen Grundstücksübertragungen neben dem Kaufpreis vereinbart werden.

Beispiel 1: Bei einen Kaufpreis von 500.000 € und einer Grundgewerbesteuer von 3,5 % ergibt sich folgende Berechnung: 500.000 € *3,5% = 17.500 €

Somit ist eine Grundgewerbesteuer von 17.500 € fällig. Diese wird aktuell von Bayern und Sachsen erhoben. Ein weiteres Berechnungsbeispiel soll zeigen, welche Veränderungen bei 6,5 % Grundgewerbesteuer fällig werden.

Beispiel 2: Bei einen Kaufpreis von 500.000 € und einer Grundgewerbesteuer von 6,5 % ergibt sich folgende Berechnung: 500.000 € *6,5% = 32.500 €

Wenn sich ein Käufer entscheidet ein Grundstück in Ländern mit 6,5 % Grundgewerbesteuer zu erwerben, hierzu zählen NRW, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen, müssen 32.500 € entrichtet werden.

Das versteht das Finanzamt unter “Gegenleistung”

Zu einer Gegenleistung zählt alles was der Erwerber eines Grundstücks zu leisten verspricht, um das Grundstück zu erwerben. Zu einer Gegenleistung zählt beispielsweise:

  • Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen wie Löschung von Dienstbarkeiten, Grundschulden, Hypotheken, Reallasten, Rentenschulden, Vorkaufsrechten oder Wiederkaufsrechten. Sowie die dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen.
  • Belastungen der Liegeschaft und das Meistgebot bei Versteigerungen aus dem Zwangsversteigerungsverfahren.
  • Enteignungsentschädigung

Was muss der Gegenleistung hinzugerechnet werden?

  • Leistungen, die der Käufer anderen Personen gewährt, damit diese auf den Erwerb des Grundstücks verzichten.
  • Leistungen, die durch eine dritte Person dem Verkäufer gewährt werden, dass der Verkäufer dem Käufer das Grundstück überlässt.
  • Umsatzsteuer, wenn diese bei der Bezahlung vereinbart wurde.

Wichtig: Im Allgemeinen stellen die Finanzämter in Sonderfällen weitere Ermittlungen ein, wenn die so genannte „Nichtaufgriffsgrenze“ von 2500 € nicht überschritten wird. Einen Rechtsanspruch darauf haben Sie allerdings nicht! Diese Regelung gilt unabhängig von der Höhe der Hauptleistung. Die Nichtaufgriffsgrenze von nicht mehr als 2500 €  bezieht sich hier auf den Wert der sonstigen Leistungen oder vorbehaltenen Nutzungen.

Index der Sonderfälle bei der Grunderwerbsteuer

Wer ein bebautes Grundstück kauft, wird das Gebäude normalerweise nutzen wollen. Deshalb sind Abbruch oder Abrisskosten meistens kein Thema. Anders sieht es aber aus, wenn Sie sich zwar für die Lage der Immobilie interessieren, das mitgekaufte altersschwache Haus aber nicht weiter benutzen wollen und Ihnen schon der Neubau vor Augen schwebt. In diesem Fall zahlen Sie für die entstehenden Abbruch- oder Abrisskosten keine Grunderwerbssteuer. Die Grunderwerbssteuer fällt aber an, wenn Sie den Verkäufer von einer Abrissverpflichtung befreien.

Beispiel: Sie kaufen ein Grundstück mit alten Tankstellengebäuden. Der Verkäufer hat sich gegenüber der Stadt verpflichtet, die Tankstellengebäude abzureißen. Im Kaufvertrag vereinbaren Sie, dass Sie die Kosten für den Abbruch übernehmen.

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Folge: Sie müssen nicht nur für den im Kaufvertrag genannten Kaufpreis Grunderwerbssteuer zahlen, sondern auch für die Abrisskosten. Grund: Auch diese Kosten sind Bestandteil der Gegenleistung und erhöhen die Bemessungsgrundlage für die Steuer.

Anliegerkosten erhöhen die Grunderwerbssteuer

Anliegerkosten können die Grunderwerbssteuer ebenfalls erhöhen. Sie gehören immer dann zur Gegenleistung, wenn sie bereits vor dem Kauf des Grundstücks entstanden und gegenüber dem Grundstücksveräußerer geltend gemacht worden sind. Die Kosten werden mit dem Nennwert angesetzt.

Keine Gegenleistung für das Grundstück sind Notar- und Gerichtsgebühren, die auf die Auflassung oder eine Auflassungsvormerkung entfallen. Diese Kosten hat grundsätzlich der Grundstückskäufer zu tragen. Deshalb können sie keine Gegenleistung für das Grundstück sein. Grunderwerbssteuer fällt daher insoweit nicht an.

Keine Grunderwerbssteuer bei Brandentschädigung

Keine Grunderwerbssteuer ist zu befürchten, wenn eine Brandentschädigung auf den Käufer übergeht und er hierfür eine entsprechende Ablösesumme gezahlt hat.

Der Grund: Es handelt sich bei der Ablösesumme um keine Gegenleistung für die Immobilie. Vielmehr wird mit der Ablösesumme der Anspruch auf die Entschädigung erworben.


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Irmelind Koch
Von: Irmelind Koch. Über den Autor

Irmelind Koch ist ausgewiesene Steuerexpertin mit den Interessenschwerpunkten Grundstücksbewertung und Nachfolgeplanung sowie erfolgreiche Autorin mehrerer Steuerratgeber.