Worauf Sie bei der Wahl Ihres Mieters achten müssen

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Um Mietausfällen vorzubeugen, sollten Sie schon bei der Mieterauswahl höchste Sorgfalt an den Tag legen. Die besten Tipps, um den perfekten Mieter zu finden. (Foto: Nicole Lienemann / shutterstock.com)

Bei Mietausfällen stimmt die Rendite nicht mehr, ja die gesamte Kostenkalkulation gerät ins Wanken. Und ist – wie meist – noch eine Darlehen abzubezahlen, können Sie dies nicht mit der Miete tun, sondern müssen auf Ihr sonstiges Einkommen zurückgreifen. Mit anderen Worten: ein Albtraum.

Die gute Nachricht lautet aber: Sie können sich schützen. Denn A und O für ein unproblematisches Mietverhältnis ist die richtige Mieterauswahl.

Die optimale Vermarktung Ihrer Immobilie

Die Mieterauswahl beginnt bereits bei der Frage, wie und wo Sie Ihr Mietobjekt vermarkten möchten. Wenn Sie einen Makler einschalten, zahlt in der Regel Ihr Mieter die Maklerprovision. Ist er dazu bereit, spricht dies für die Solvenz Ihres potenziellen Mieters.

Sie sollten sich als Vermieter aber stets von Ihrem Makler die schriftliche Bestätigung geben lassen, dass seine Tätigkeit trotz „Bestellerprinzip“ für Sie kostenfrei ist. Ein weiterer Vorteil bei der Einschaltung eines Maklers ist die Vorauswahl. Ein guter Makler kann bestimmte, weniger solvente Interessentenkreise bereits im Vorfeld ausschließen.

Falls Sie auf einen Makler verzichten, können Sie Ihre Wohnung natürlich selbst mit Zeitungsinseraten, Chiffreanzeigen, Aushängen und vor allem über das Internet vermarkten.

Den richtigen Mieter finden Sie im Gespräch

Treffen Sie sich mit Ihrem Mietinteressenten und nehmen Sie sich für das Gespräch Zeit. Lenken Sie das Gespräch auf den beruflichen und persönlichen Werdegang des Mieters. Versuchen Sie zu erfahren, wie oft er den Arbeitsplatz gewechselt hat und in wie vielen Wohnungen er bisher gelebt hat. Auch eine gerade vollzogene Trennung von einem Partner kann für Sie von Interesse sein.

Fragen Sie im Gespräch daher unbedingt nach:

  • der Bonität
  • dem Arbeitgeber
  • dem letzten Arbeitsplatzwechsel
  • einem geregelten Einkommen
  • einer Gehaltsabrechnung
  • der letzten Steuererklärung
  • dem letzten Steuerbescheid
  • der Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung
  • einem Insolvenzverfahren
  • Lohnpfändungen
  • sonstigen Vollstreckungshandlungen

Seien Sie bei diesen Angaben Ihres Mietinteressenten besonders vorsichtig:

  • Der Mieter gibt an, dass ein Dritter die Miete zahlen wird.
  • Der Interessent möchte die Wohnung nicht für sich, sondern für Dritte.
  • Der Interessent berichtet von Rechtsstreitigkeiten mit dem vorherigen Vermieter.
  • Der potenzielle Mieter macht keine genaue Angabe, wie viele Personen einziehen wollen.

Diese Fragen dürfen Sie nicht stellen

Sie dürfen sämtliche Fragen stellen, die mit dem Mietverhältnis in unmittelbarem Zusammenhang stehen. Das gilt allerdings nicht für Fragen, die die Privatsphäre Ihres künftigen Mieters betreffen. Sie dürfen keine Fragen nach einer Schwangerschaft, der sexuellen Ausrichtung, ansteckenden Krankheiten, der Rasse oder ethnischen Herkunft, dem Alter, der Religion oder dem Geschlecht stellen. Gleiches gilt auch für Fragen nach der Mitgliedschaft in einem Mieterverein.

Verlangen Sie eine Selbstauskunft des Mieters

Am einfachsten ist es für Sie, wenn Ihr Mieter eine Selbstauskunft abgibt. Er ist dazu allerdings nicht verpflichtet. Wenn er keine Auskunft gibt, sollten Sie ihm aber auch die Wohnung nicht vermieten. Die Mieterselbstauskunft ist letztendlich ein Fragebogen, den Sie von Ihrem Mietinteressenten ausfüllen lassen.

Stellen Sie Ihrem Mietinteressenten unzulässige Fragen, muss er diese nicht wahrheitsgemäß beantworten. Sagt er aber bei zulässigen Fragen die Unwahrheit, können Sie das Mietverhältnis später gegebenenfalls anfechten oder kündigen.

Folgende Punkte können Sie in der Mieterselbstauskunft erfragen:

  • Bonität und Einkommen
  • die Anzahl der einziehenden Personen
  • die Anschrift des bisherigen Vermieters
  • die Anzahl der Haustiere
  • ob ein Musikinstrument gespielt wird

Schufa-Auskünfte lohnen sich

Die Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung (Schufa) gehört der Kreditwirtschaft an und sammelt Informationen über Kreditgeschäfte von Verbrauchern. Über die Schufa können auch Informationen über die Zahlungsfähigkeit und Zuverlässigkeit von Mietern erfragt werden.

Als Vermieter dürfen Sie selbst keine Schufa-Auskunft über Ihren Mieter einholen (BGH, Urteil v. 03.07.84, Az. VI ZR 42/83). Sie können und sollten jedoch Ihren Mietinteressenten um eine Schufa-Selbstauskunft bitten. Am einfachsten geht dies über das Internet. Unter www.meineschufa.de können Ihre Mietinteressenten kostenlos die entsprechenden Daten über sich für Sie anfordern.

Die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Ebenso können Sie sich eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vorlegen lassen. Darin bescheinigt ein vormaliger Vermieter Ihrem Interessenten, dass keine Mietschulden bestehen.

Zwar ist ein Vermieter nicht verpflichtet, eine solche Bescheinigung auszustellen (BGH, Urteil, v. 30.09.09, Az. VIII ZR 238/08). In der Praxis sind jedoch die allermeisten Vermieter hierzu bereit. Weigert er sich, kann es auf Probleme im Mietverhältnis hindeuten. Nehmen Sie dann am besten Kontakt zum ehemaligen Vermieter auf und erörtern Sie die Gründe.

Da Mietinteressenten schon nicht davor zurückschreckten, eine  Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zu fälschen, hat der BGH entschieden: In einem solchen Fall darf der Vermieter den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten (§ 123 BGB) bzw. auch fristlos kündigen (Urteil v. 09.04.14, Az. VIII ZR 107/13).

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Dr. Tobias Mahlstedt
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und seit vielen Jahren der Chefredakteur von „VermieterRecht aktuell“, von „Der Immobilien-Berater“ und von „Der Eigentümer-Brief“. In seiner Kanzlei in Berlin-Charlottenburg bearbeitet er das gesamte Recht „rund um die Immobilie“. Daneben ist er als Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht sowie als Referent und Wirtschaftsmediator in diesem Bereich tätig.