Zahlungsverzug: Ab wann er vorliegt

In der Regel enthalten Mietverträge Vereinbarungen, nach denen Mieter ihre Miete im Voraus bis zum 3. Werktag eines Monats zahlen müssen.

Aber auch, wenn Ihr Mietvertrag keine solche Regelung enthält, muss Ihr Mieter die Miete im Voraus innerhalb dieser Frist zahlen.

Das ergibt sich aus § 556b Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).

Die Berechnung dieser Frist ist für Mieter und Vermieter von enormer Bedeutung.

Sie bestimmt nämlich nicht nur darüber, bis wann der Mieter die Miete zu zahlen hat.

Entscheidend bei der Feststellung von Zahlungsverzug

Sie entscheidet auch darüber, ab wann sich Ihr Mieter bei Nichtzahlung in Verzug befindet.

Nach dem Gesetz müssen Sie Ihren Mieter nicht mahnen, um ihn in Verzug zu setzen. Ist die Zahlung kalendermäßig bestimmt, was bei einer Zahlung bis zum 3. Werktag der Fall ist, befindet sich Ihr Mieter automatisch nach Fristablauf in Verzug.

Mietverzug mit Ablauf des 3. Werktags

Hat Ihr Mieter seine Miete nicht gezahlt, befindet er sich also mit Ablauf des 3. Werktags in Verzug. Für Sie bedeutet das, dass Sie die offene Miete ohne Weiteres einklagen oder einen Mahnbescheid beantragen können.

Trotz der Wichtigkeit der genauen Fristbestimmung, ergeben sich für Vermieter und Mieter hierbei immer wieder Probleme. Diese resultieren daraus, dass das BGB nicht vom 3. Tag, sondern vom 3. Werktag eines Monats spricht.

Problemlos: Fristbeginn an Sonn-, Feier- oder Samstagen

Die Berechnung dieser Frist richtet sich – das müssen Sie wissen – nach den §§ 186 bis 193 BGB. Dort ist in § 193 geregelt, dass, wenn der 1. Tag der Frist ein Sonn- oder Feiertag oder ein Samstag ist, der Fristbeginn auf den nächsten Werktag verschoben wird.

Im August 2010 ist der 1. Tag des Monats ein Sonntag. Da in diesem Fall die Frist erst mit dem ersten Werktag beginnt, beginnt diese am Montag, dem 02.08.2010. Ihr Mieter muss seine Miete also bis zum 04.08.2010 gezahlt haben.

Problematisch: Freitag als Fristbeginn

Beginnt nun aber der Monat mit einem Freitag, wie es im Oktober 2010 der Fall ist, war es lange Zeit fraglich und umstritten, ob hier der Samstag als Werktag zählt.

Das führte immer wieder zu Unsicherheiten bei der Fristberechnung:

• Berücksichtigt man den Samstag als Werktag, kommt man zum Montag als Fristende (Freitag, Samstag, Montag). Das bedeutet, im Oktober 2010 hätte Ihr Mieter seine Miete bis zum 04.10. zu zahlen.
• Geht man aber davon aus, dass der Samstag kein Werktag ist, endet die Frist erst am Dienstag (Freitag, Montag, Dienstag). Für Oktober 2010 bedeutet das, dass Ihr Mieter seine Miete erst bis zum 05.10. zahlen müsste.