Zwangsräumung: So sparen sie Kosten

Bei der Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher werden alle Gegenstände Ihres Mieters aus den Räumen transportiert und eingelagert.

Häufig lassen Mieter offensichtlich wertlose Gegenstände in der Wohnung zurück, um sich die Entsorgung zu ersparen.

Auch dieser Müll wird zu exorbitanten Kosten in die Pfandkammer transportiert.

Drei Monate später erfolgt der nächste teure Transport zur Entsorgung.

Diese Kosten sind vermeidbar.

Eine Räumungsvollstreckung nach dem Berliner Modell beschränkt die Tätigkeit des Gerichtsvollziehers auf die Herausgabe der Räume. Die Sachen Ihres Mieters verbleiben in den Räumen (BGH, Beschluss v. 17.11.05, Az. I. ZB 45/05; BGH Beschluss v. 16.07.09, Az. I ZB 80/05).

Beschränken Sie den Gerichtsvollzieherauftrag

Der Gerichtsvollzieher kann die Transportkosten nicht auslösen, wenn Sie ihm zuvor keinen Auftrag für den Transport erteilt haben.

Der Auftrag an den Gerichtsvollzieher muss sich daher auf die Herausgabe der (ungeräumten) Wohnung beschränken.

Ein Auftrag zur Räumung darf nicht erteilt werden. Da Ihr Mieter Anspruch auf Herausgabe seiner Sachen hat, wenn ihm die Räume entzogen werden, müssen Sie diesem Anspruch entgegentreten. Hier hilft das Vermieterpfandrecht.

Das Vermieterpfandrecht berechtigt Sie, die gepfändeten Gegenstände in Besitz zu nehmen und sie zu verwerten. Das Pfandrecht entsteht an allen pfändbaren Sachen Ihres Mieters, die dieser in die Mieträume eingebracht hat.

Voraussetzung ist also, dass Ihr Mieter Eigentümer der Gegenstände ist. Fremde Gegenstände unterliegen dem Vermieterpfandrecht nicht.

In den Räumen finden Sie eine hochwertige Musikanlage. Diese hat Ihr Mieter unter Eigentumsvorbehalt finanziert und noch nicht vollständig bezahlt. Eigentümer der Anlage ist dann noch der Verkäufer. Die Anlage unterliegt nicht dem Vermieterpfandrecht und ist auf Verlangen an den Verkäufer herauszugeben.

Weiter müssen Sie eine Forderung aus dem Mietverhältnis haben.

Im Falle einer Zwangsräumung stehen Ihnen regelmäßig fällige Mietzahlungsansprüche gegen Ihren Mieter zu. Das Vermieterpfandrecht entsteht dann kraft Gesetzes, ohne dass Sie tätig werden.

So verwerten Sie die Gegenstände Ihres Mieters

Meist haben Sie kein Interesse an der Verwertung der Sachen Ihres Mieters, sondern an der Räumung der Wohnung. In mehr als 90% aller Fälle ist durch die Verwertung der gepfändeten Gegenstände kein wirtschaftlicher Vorteil zu erlangen. Die Kosten der Verwertung übersteigen den zu erzielenden Erlös.

Sie sollten daher zunächst versuchen, Ihren zur Räumung verurteilten Mieter im Rahmen einer Vereinbarung zur Räumung seiner Sachen zu bringen. Dies ist unter Umständen für beide Seiten vorteilhaft.

In der Wohnung befinden sich objektiv wertlose Sachen, die aber einen persönlichen (Erinnerungs-)Wert für Ihren Mieter haben. Sie können aus der Verwertung der Sachen keinen Vorteil ziehen. Ihr Mieter hat jedoch Interesse, die Sachen zu erhalten.

Der Abschluss einer Räumungsvereinbarung führt dann zu einer „Win-win-Situation“: Sie erhalten ohne eigenen Kostenaufwand die geräumte Wohnung zurück. Ihr Mieter erhält seine gepfändeten Sachen, aus denen Sie ohnehin keinen wirtschaftlichen Vorteil ziehen könnten.

In jedem Fall müssen Sie auf Verlangen Ihrem Mieter dessen Sachen herausgeben, die nicht dem Vermieterpfandrecht unterliegen oder unpfändbar sind. Als unpfändbar gelten alle Gegenstände, auf die Ihr Mieter dringend angewiesen ist. Dies sind beispielsweise Nahrungsmittel, Kleidung oder Fernseher.

Wenn eine gütliche Einigung nicht herbeizuführen ist, müssen Sie dafür Sorge tragen, dass die Wohnung von den Sachen Ihres Mieters geräumt wird. Falls Sie Gegenstände, die noch einen Wert haben, entsorgen, entstehen Schadensersatzansprüche Ihres Mieters. Um eine Haftung auszuschließen müssen Sie den förmlichen Weg einschlagen:

• Sie müssen dem Mieter die Versteigerung mit einer Frist von 1 Monat und Angabe des Geldbetrags, aufgrund dessen die Versteigerung betrieben wird, androhen. Die Androhung können und sollten Sie bereits nach Vorliegen des Räumungsurteils aussprechen, um Zeit zu sparen.
• Mit der Versteigerung beauftragen Sie einen Gerichtsvollzieher oder einen öffentlich bestellten Auktionator.
• Grundsätzlich erfolgt die Versteigerung an dem Ort, an dem sich die gepfändeten Gegenstände befinden.
• Ist die Versteigerung erfolgreich, erhalten Sie den Erlös.
• Ist die Versteigerung nicht erfolgreich, erhalten Sie ein Negativattest. Dann können Sie die Sachen gefahrlos entsorgen.

Haben die Sachen ausnahmsweise einen Börsen- oder Marktpreis, können Sie diese auch ohne Einschaltung des Gerichtsvollziehers zu diesem Preis verkaufen.