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Grundeigentümer aufgepasst: Einheitswertberechnung auf der Kippe

Inhaltsverzeichnis

Die Einheitswertberechnung für die jährliche Grundsteuer ist kompliziert, veraltet und für Grundstückseigentümer kaum nachvollziehbar.

Unterschiedliche Uraltwerte, die zur Berechnung dienen, führen zu ungerechten Ergebnissen, die nicht zur Realität passen.

Vorlagebeschluss: Uraltverordnung ohne Bestand

Das alte Prinzip der Einheitswertberechnung wurde 2018 durch das Bundesverfassungsgericht verfassungswidrig eingeordnet.

Damit folgt das BVerfG früheren Einschätzungen des Bundefinanzhofs. Dieser sah die alte Verordnung, die seit 1964 nicht mehr an die gravierenden Veränderungen angepasst wurde, als bestandslos und bat darum 2014 das Bundesverfassungsgericht um Überprüfung (Beschluss vom 22.10.2014 – II R 16/13).

Einheitswertberechnung als kompliziertes Geflecht

Der Einheitswert ist im Osten anders als in Westdeutschland. Zur Ermittlung bekommt ein Grundstücks- bzw. Immobilieneigentümer einen Fragebogen ins Haus. Dabei geht es zunächst um verschiedene Einflussgrößen wie gewerbliche, landwirtschaftliche oder private Nutzung. Wenn das Grundstück bebaut ist: werden das Haus bzw. Wohnungen selbst genutzt oder vermietet? Dies ist die erste Stufe zur Berechnung.

Hinzu kommen Fragen nach baulichen Veränderungen – Ausbau, Anbau, Neubau etc. Danach wird der Einheitswert erneut festgelegt. Der Befragte selbst jedoch kann den Einheitswert kaum einschätzen. Für die Berechnung werden Werte aus dem Jahr 1964 angesetzt. Im Osten sogar die von 1935, als die Verordnung erstmals in Kraft trat.

Der vorteilhafte Nebeneffekt: Da zu den Uraltwerten nur noch ein Aufschlag hinzukommt, hält sich die Grundsteuer in Grenzen. Dennoch, die Konstruktion ist kompliziert, was sich allein schon bei der Berechnung für ein Wohnhaus zeigt. Hier greifen neun verschiedene Bewertungsgesetze mit allen Details.

Dabei wird das Haus in unterschiedliche Zonen aufgeteilt, etwa Wohnraum, Garagen, Lagerflächen. Darauf wird dann eine potenziell erzielbare Miete berechnet, abhängig vom jeweiligen Mietspiegel. Das alles jedoch bezogen auf den Stand von 1964 plus Zuschlag.

Nicht nachvollziehbar, nicht kontrollierbar

Doch damit nicht genug. Auch die Bauweise spielt eine Rolle: Massivbau, Holzfachwerk mit Ziegeln oder Platten, Holzfachwerk mit Lehmziegel. Dann kommt es noch auf den Hebesatz der Gemeinde an. Aus all dem ergibt sich dann der Einheitswert. Für den Grundeigentümer ist er weder nachvollziehbar, noch kann er ihn kontrollieren.

Dass Grundstücke entsprechend ihrer Verwendung besteuert werden, ist einleuchtend. Nicht aber, dass die Wertansätze seit 1935 nur einmal angepasst wurden, und zwar 1964. Und das nur im Westen. Dass die heutigen Verhältnisse und Immobilienkosten Welten davon entfernt sind, führt zu extremen Verzerrungen, die weder nachvollziehbar noch gerecht erscheinen.

Letztlich kann eine Verordnung nur dem grundgesetzlichen Gleichheitsgebot genügen, wenn sie realitäts- und sachgerecht gestaltet ist. Bei anderen Steuerarten übrigens, wie etwa der Erbschaftssteuer werden Einheitswerte ohnehin schon nicht mehr angewendet.

Nachbesserung durch die Grundsteuerreform

Nach einiger Nachbesserung einigten sich Bund und Länder 2019 auf ein Eckpunkte-Papier zur Grundsteuerreform. Danach sollte ein Modell eingeführt werden, bei dem die Grundstückswerte, das Alter von Gebäuden und die durchschnittlichen Mietkosten die Basis für die Erhebung der Grundsteuer bilden.

Einige Länder mit hohen Grundstückpreisen, wie etwa Bayern, kündigten einen eigenen Sonderweg an. Daraufhin wurden länderspezifische Grundsteuermodelle beschlossen, die ab 2025 gelten sollen.