Immobilien: Schuldzinsen steuerlich absetzbar
Immobilieneigentümer können sich über eine weitere Steuersparmethode freuen. Denn Schuldzinsen sind steuerlich absetzbar – mit einigen legalen Kniffen.
Normalerweise interessiert sich das Finanzamt nicht für Zinsen auf private Kredite. Mit etwas Geschick können sie jedoch als Werbungskosten abgesetzt werden.
Schuldzinsen nur bei Vermietung steuerlich absetzbar
Dies funktioniert jedoch nur dann, wenn die Immobilie nicht privat genutzt wird. Alleine bei vermieteten Mehrfamilienhäusern können Werbungskosten geltend gemacht werden.
Eine Umwandlung von privaten zu steuerlich relevanten Schuldzinsen ist jedoch ebenfalls möglich, beispielsweise, wenn das vorher privat genutzte Gebäude später vermietet wird.
Auch beim Verkauf eines Privatgebäudes, das vorher als Pfand für ein Darlehen genutzt wurde, können Schuldzinsen geltend gemacht werden. Dann nämlich, wenn ein vermietetes Gebäude als neues Pfandobjekt für das Darlehen eingesetzt wird.
Beispiel: Umzug vom Haus in eine neue Wohnung
Im Beispiel bedeutet das: Familie König bewohnt seit mehreren Jahren ein Gebäude in einem Vorort mit einem Wert von 500.000 €. Auf diesem Anwesen lastet noch ein Darlehen von 200.000 €.
Als der Sohn nun jedoch auszieht, wird die alte Wohnung für das Ehepaar zu groß. Das Ehepaar entschließt sich, das Gebäude für 500.000 € zu verkaufen, löst jedoch das Darlehen aufgrund von guten Zinskonditionen nicht auf. Stattdessen kaufen sie zwei Wohnungen in der Stadt für jeweils 250.000 €. Eine nutzt das Ehepaar für sich, die zweite Wohnung wird vermietet.
Die Schuldzinsen für das Darlehen sind nun steuerlich absetzbar, und zwar zu 50%. Dieser Wert ergibt sich daraus, dass die vermietete Wohnung genau die Hälfte des Verkaufspreises des alten Pfandobjektes ist.
Um die finanziellen Vorteile noch zu verstärken, könnte die Familie die Zweitwohnung auch an ihren Sohn vermieten, der nur eine verringerte Miete von 70% zahlen muss. Die 50% der Schuldzinsen können in diesem Fall aber dennoch in voller Höhe geltend gemacht werden.
Die Vorteile aus dieser Vermietung an nahe Angehörige entfällt erst dann, wenn die Miete weniger als 66% beträgt. In diesem Fall würden die Werbungskosten gekürzt.
Beispiel: Umzug von Wohnung in Haus
Aber auch in schwierigeren Fällen können Schuldzinsen steuerlich abgesetzt werden. Frau Müller besitzt beispielsweise eine komplett abgezahlte Eigentumswohnung. Da sie mit ihrem neuen Ehepartner zusammen ein Haus erwerben möchte, soll die Wohnung in Zukunft vermietet werden.
Um die neuen Schuldzinsen für den Hauskauf in der Steuererklärung geltend machen zu können, verkauft Frau Müller ihrem Ehemann die Wohnung zu marktüblichen Preisen, also ohne Rabatte. Herr Schneider nimmt hierfür eine Finanzierung auf.
Den Erlös aus dem Verkauf steckt Frau Schneider nun direkt in den Kauf des neuen Hauses, die Schuldzinsen kann Herr Schneider nun aber direkt geltend machen, denn schließlich wird das mit dem Darlehen erstandene Objekt künftig zur Vermietung genutzt.
All dies bedeutet: Um Schuldzinsen steuerlich absetzbar zu machen, müssen Steuerzahler ein wenig kreativ sein. Die Mühe kann sich aber sehr schnell auch finanziell bemerkbar machen.
David Gerginov publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.
