Verkehrssicherungspflicht: Versicherung und planende Vorausschau

Nicht jeder Vermieter ist sich im Klaren, wie weit seine Haftung für Schäden des Mieters oder Dritter reichen kann.Grundsätzlich haftet der Vermieter für Sach- und Personenschäden, die durch den mangelhaften Zustand des Grundstücks bzw. des darauf befindlichen Gebäudes entstehen. Um sich zu schützen gibt es im Detail viele Möglichkeiten. Hier die beiden wichtigsten: Versicherung und planende Vorausschau.

Wie Sie sich mit einer Versicherung schützen

Für den Fall, dass Sie als Vermieter wegen Verletzung der Verkehrssicherungspflicht in Anspruch genommen werden könnten, sollten Sie sich unbedingt durch eine entsprechende Versicherung schützen.Für diesen Zweck gibt es die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung, welche sowohl Personenschäden als auch Sachschäden abdeckt.Voraussetzung für eine Inanspruchnahme der Versicherung ist, dass Sie aufgrund gesetzlicher Haftpflichtbestimmungen von einem Dritten in Anspruch genommen werden.Beachten Sie jedoch, dass diese Versicherung immer nur Schäden Dritter abdeckt. So weit es um eigene Schäden geht, tritt die Versicherung nicht ein.Beispiel: Sie haben einen Besprechungstermin bei Ihrem Mieter und stellen Ihr Fahrzeug vor dem vermieteten Haus ab. Durch herabfallende Mauerwerksteile wird Ihr Fahrzeug beschädigt.

Versicherung bei Eigentumswohnungen

Handelt es sich bei Ihrer Wohnung um eine Eigentumswohnung, müssen Sie normalerweise keine eigene Hausund Grundbesitzerhaftpflichtversicherung abschließen.Sie sind Mitglied einer Eigentümergemeinschaft und Ihr Haftungsrisiko wird in aller Regel über eine vom Verwalter abgeschlossene Haftpflichtversicherung der Gemeinschaft abgedeckt.Erkundigen Sie sich also genau, ob und in welchem Umfang eine derartige Haftpflichtversicherung der Gemeinschaft besteht.Hinweis: Bedenken Sie jedoch, dass Schäden am Gemeinschafts- und Sondereigentum nicht abgedeckt sind.Genauso wenig sind Haftpflichtansprüche der Gemeinschaft gegen einen einzelnen Sondereigentümer wegen Beschädigung des gemeinschaftlichen Eigentums abgedeckt.Beispiel: Während einer Urlaubsabwesenheit läuft aus dem Aquarium eines Miteigentümers Wasser aus und führt zu Schäden im Bauwerk (Gemeinschaftseigentum) sowie in den darunter liegenden Wohnungen.Wenn Sie sich als Vermieter auch gegen derartige Schäden absichern möchten, müssen Sie bzw. Ihr Mieter zusätzlich eine entsprechende Privathaftpflichtversicherung abschließen.

Was Sie beim Erwerb eines Objekts beachten müssen

Wenn Sie ein vermietetes Objekt erwerben, müssen Sie sich über den Zeitpunkt im Klaren sein, zu welchem Sie als Vermieter bzw. Eigentümer in die Haftung genommen werden können. Hierzu müssen sie Folgendes wissen:Im Außenverhältnis haftet immer derjenige, welcher zum Zeitpunkt des Schadensereignisses im Grundbuch als Eigentümer eingetragen war. Damit beginnt die Haftung des Erwerbers spätestens dann, wenn er vom Grundbuchamt die Nachricht über seine Eintragung als Eigentümer erhalten hat.In der Praxis tritt die Haftung jedoch in den allermeisten Fällen früher ein.Grund: Im Kaufvertrag zwischen Veräußerer und Erwerber wird meist der Zeitpunkt des Besitz- und Gefahrenübergangs separat geregelt. Meist wird vereinbart, dass mit Zahlung des Kaufpreises der Besitzübergang erfolgt und damit auch der „Gefahrenübergang“ stattfindet.Eine derartige Regelung hat zwar im Außenverhältnis (d.h. im Verhältnis zu einem geschädigten Dritten) keine Wirkung. Die Wirkung beschränkt sich vielmehr auf das interne Verhältnis zwischen Veräußerer und Erwerber.Der Veräußerer hat jedoch in derartigen Fällen einen Regressanspruch gegen den Erwerber.Beispiel: Nach Abschluss des Kaufvertrags und Eintritt des Gefahrenübergangs kommt ein Passant durch herabstürzende Dachziegel zu Schaden. Daraufhin wird der – noch – im Grundbuch als Eigentümer eingetragene Veräußerer in Anspruch genommen.Dieser hat aufgrund der kaufvertraglichen Regelung über den Gefahrenübergang dann aber einen entsprechenden Regressanspruch gegen den Erwerber.Aus diesem Grund sollten Sie bereits bei Abschluss des Kaufvertrags sorgfältig prüfen, ob Sie zum Zeitpunkt des Gefahrenübergangs tatsächlich in der Lage sind, Ihren Verkehrssicherungspflichten nachzukommen.

Übersicht: Typische Gefahrenherde aus der Praxis

Diese Gebäude- bzw. Grundstücksteile sollten Sie als Vermieter regelmäßig prüfen:

• Zugänge und Zufahrten
• Treppenhaus (Stufen und Geländer)
• Zustand des Dachs
• Aufzugsanlagen
• Beleuchtungen (Zugang, Treppenhäuser, Tiefgarage)
• Bodenbeläge
• Abdeckung von Lichtschächten und Gruben
• Schutzschalter und Schutzeinrichtungen bei elektrischen Anlagen
• Standfestigkeit von Bäumen
• Zustand eines Kinderspielplatzes
• Absicherung eines Teiches bzw. eines Schwimmbeckens
• Standfestigkeit von Mauern
• Zustand von Gitterrosten
• Zustand von Einrichtungen, die am Gebäude angebracht sind, z.B. Schilder, Markisen, Regenfallrohre, Fensterläden
• Baulicher Zustand eines Carports
• Zustand des Kamins
• Standfestigkeit der Antennenanlage