Geschlossene Immobilienfonds – Steuervorteile im Vordergrund

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Anleger sind mit ihrem Investment lange gebunden – Mindestbeträge erforderlich. (Foto: Vintage Tone/Shutterstock)

Immobilienfonds sind eine besondere Art von Investmentfonds, bei denen das Fondsvermögen in Immobilien angelegt ist.

Sie bieten eine Alternative für Anleger, die nicht in eine einzelne, eigene Immobilie – ob nun Haus oder Eigentumswohnung – investieren wollen. Es gibt zwei Arten von Immobilienfonds, offene und geschlossene, die sich deutlich voneinander unterscheiden.

Oft nur ein oder zwei Immobilien

Die Unterschiede beziehen sich im Wesentlichen auf drei Aspekte.

Erstens: Bei einem geschlossenen Immobilienfonds wird das Fondsvermögen in eine eng begrenzte Zahl vorher festgelegter Immobilien (meist ein oder zwei) angelegt.

Bei offenen Immobilienfonds sind es eine ganze Reihe von Immobilien, oft zehn oder mehr, und es können im Zeitverlauf Immobilien verkauft und wieder andere, neue gekauft werden.

Summe und Laufzeit festgelegt

Zweitens: Geschlossene Immobilienfonds sammeln ihr Geld von Anlegern, bis eine bestimmte, im vorhinein für den Erwerb der Immobilie(n) veranschlagte Summe erreicht ist, und werden dann geschlossen.

Das heißt, zusätzliche Anleger werden danach nicht mehr im Fonds zugelassen (es können nur noch Anteile gehandelt werden, die andere Anteilsinhaber abgeben).

Ganz anders bei offenen Fonds: Diese können  jederzeit weitere Fondsanteile ausgeben, neue Anteilseigner hereinnehmen und so ihr Fondsvermögen erhöhen.

Anteilsverkauf schwierig

Drittens: Geschlossene Immobilienfonds haben – anders als offene – eine feste, von vornherein veranschlagte Laufzeit.

Der Verkauf von Anteilen ist schwierig und umständlich, da diese nicht einfach an die Fondsgesellschaft zum aktuellen Tagespreis zurückgegeben werden können; meist halten die Anleger die Anteile bis zum Laufzeitende.

Geschlossene Immobilienfonds sind eine langfristige und sehr unflexible Anlageform.

Kaum Risikostreuung

Die Anteilsinhaber eines geschlossenen Immobilienfonds sind in Höhe ihrer Einzahlung indirekt Mitbesitzer der Immobilie(n) des Fonds.

Mehr zum Thema: Chancen und Risiken offener Immobilienfonds auf einen Blick

Da es sich hier meist um nur eine oder zwei Immobilien handelt, besteht praktisch kaum eine Risikostreuung. Umso wichtiger ist es, dass Anleger genau abwägen, wie die Zukunftschancen (Vermietung, Wiederverkauf) der Immobilie(n) sind; es kommt sehr auf die Expertise der Initiatoren des Fonds an.

In der Regel sind gewisse Mindestbeträge für eine Beteiligung erforderlich – oft ab 5.000 oder 10.000 Euro aufwärts.

Steuern und „weiche“ Kosten beachten

Bei den Immobilien selbst kann es sich z. B. um Gewerbe-, Büro-, Einzelhandels- oder Hotelimmobilien handeln.

Die Rendite für den Anleger entsteht nicht allein durch gute Vermietung und Wertsteigerung der Immobilie(n), sondern auch durch erhebliche Steuervorteile, weshalb sich dies in der Regel nur für Anleger mit hohen Steuersätzen lohnt.

Um  die Steuervorteile zu nutzen, müssen beim geschlossenen Immobilienfonds die Konstruktion einschließlich der Rechtsform beachtet werden. Neben steuerlichen Aspekten müssen Anleger auch die teils hohen (Neben-)Kosten bzw.

Gebühren des Fonds beachten – diese sind häufig nicht vollständig transparent (Stichwort „weiche“ Kosten). Eine gründliche Beratung und Kalkulation ist hier sehr wichtig.

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Bernd Frank
Von: Bernd Frank. Über den Autor

Bernd Frank hat sein finanzwirtschaftlichen Hintergrund beim Handelsblatt und der Nachrichtenagentur Reuters über lange Jahre ausgebaut und vertieft und vermittelt heute komplexe Sachverhalte aus der Finanzwelt für die Leser von GeVestor.

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