WEG 2015: 3 wichtige Urteile rund ums Hausgeld
Hausgeldzahlungen sind für WEG-Mitglieder immer wieder Streitthemen vor Gericht. Es gibt 3 wichtige Urteile, die Fragen rund ums Hausgeld für 2015 beantworten können.
1. Ausgeschiedener Wohnungseigentümer muss rückständige Hausgeldvorschüsse zahlen
Dass auch der bereits aus einer Eigentümergemeinschaft ausgeschiedene Wohnungseigentümer aus einem Wirtschaftsplan zur Zahlung von rückständigen Hausgeldvorschüssen verpflichtet ist, entschied das Amtsgericht Brake im Oktober 2014.
Eine WEG hatte einen inzwischen aus der Gemeinschaft ausgeschiedenen Wohnungseigentümer auf Zahlung nicht geleisteter Hausgelder verklagt. Das Mitglied verweigerte die Zahlung der Hausgeldvorschüsse.
Er argumentierte, dass der seinerzeit beschlossene Wirtschaftsplan 2010 in dem die Höhe der Hausgeldzahlungen für jeden einzelnen Wohnungseigentümer festgesetzt worden war, für ihn nicht mehr gelte.
Der ehemalige Wohnungseigentümer hatte seine Eigentumswohnung zwischenzeitlich verkauft. Der Käufer war inzwischen als Eigentümer im Grundbuch eingetragen worden.
Zudem sei der Wirtschaftsplan inzwischen nicht mehr gültig, weil die Eigentümergemeinschaft inzwischen die ausstehende Jahresabrechnung für das Jahr 2010 per Beschluss genehmigt hatte.
Ehemaliger Wohnungseigentümer muss Hausgeld zahlen
Das mit dem Rechtsstreit befasste Gericht entschied zu Gunsten der Eigentümergemeinschaft. Der beschlossene Wirtschaftsplan für das Jahr 2010 war die Rechtsgrundlage für den Anspruch gegen den verklagten Wohnungseigentümer auf Zahlung des Hausgeldes.
Gemäß § 28 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in Verbindung mit dem beschlossenen Wirtschaftsplan war der verklagte ehemalige Wohnungseigentümer verpflichtet, die in einem Wirtschaftsplan festgelegten Vorschüsse zu zahlen.
Durch die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung entfiel seine Verpflichtung aus dem Wirtschaftsplan zur Zahlung von rückständigen Hausgeldvorschüssen nicht. Ein ausgeschiedener Wohnungseigentümer haftet auch nach einer Beschlussfassung über eine Jahresabrechnung weiterhin aus dem Wirtschaftsplan für die Hausgeldvorschüsse, die während seiner Zeit als Wohnungseigentümer fällig geworden sind.
Neuer Eigentümer haftet nicht für Altschulden des Voreigentümers
Es erfolgt durch den Genehmigungsbeschluss einer Jahresabrechnung keine Schuldumschaffung zum Nachteil eines inzwischen an Stelle des ursprünglichen Wohnungseigentümers getretenen Eigentümers. Dies würde den Interessen einer Eigentümergemeinschaft widersprechen, weil ein früherer Eigentümer aus seiner Schuld entlassen werden würde.
Es wäre auch nicht sachgerecht, wenn der Käufer einer Eigentumswohnung die Altschulden des Voreigentümers übernehmen müsste. Eine solche Übertragung von Altschulden auf einen neuen Eigentümer kann nicht durch einen Beschluss einer Eigentümergemeinschaft erfolgen (AG Brake, Urteil v. 29.10.14, Az. 3 C 210/14)
2. Wohnungseigentümer müssen Hausgeld nur auf ein Konto der Gemeinschaft einzahlen
Die Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft müssen ihre Hausgeldzahlungen nur auf ein Bankkonto leisten, das ihrer Eigentümergemeinschaft zugeordnet ist, stellte das Amtsgericht Hamburg im Juli 2014 klar. Verlangt ein Verwalter, dass auf ein Treuhandkonto gezahlt werden soll, können sich die Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft weigern. Das gilt insbesondere dann, wenn die Solvenz der Gemeinschaft nicht gefährdet ist.
Eine WEG hatte eines ihrer Mitglieder auf Zahlung rückständiger Hausgelder verklagt. Der Wohnungseigentümer hatte einige monatlich anfallende Hausgeldraten deshalb nicht bezahlt, weil der Verwalter die Zahlung auf ein eigenes Treuhandkonto gefordert hatte.
Der Wohnungseigentümer war der Ansicht, dass die Forderung des Verwalters auf sein Treuhandkonto Hausgelder einzuzahlen unzulässig sei. Hausgelder seien nur auf ein Konto der Eigentümergemeinschaft einzuzahlen.
Zahlungen auf das Treuhandkonto waren nicht rechtmäßig
Das Gericht entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des verklagten Wohnungseigentümers. Wegen der Verpflichtung des Verwalters Gelder der von ihm betreuten Eigentümergemeinschaft getrennt von seinem Vermögen zu verwalten, waren Mitglieder der Gemeinschaft nicht verpflichtet, die Zahlungen auf das Treuhandkonto zu erbringen.
Dieses Recht haben Wohnungseigentümer insbesondere dann, wenn die Zahlungsfähigkeit ihrer Eigentümergemeinschaft durch das Ausbleiben der Hausgelder nicht gefährdet ist. Eine Gefährdung der Zahlungsfähigkeit der Gemeinschaft lag im entschiedenen Rechtsstreit nicht vor. Der verklagte Wohnungseigentümer war daher berechtigt, die Hausgelder zurückzuhalten (AG Hamburg, Urteil v. 25.07.14, Az. 10 C 24/14).
3. Kein neuer Wirtschaftsplan – Verpflichtung zur Hausgeldzahlungen besteht weiter
Eine Verpflichtung zur Hausgeldzahlung besteht, solange kein neuer Wirtschaftsplan beschlossen wurde, entschied das Amtsgericht Brake im Oktober 2014. Der durch den beschlossenen Wirtschaftsplan entstandene Anspruch einer Eigentümergemeinschaft gegen die einzelnen Wohnungseigentümer erlischt nicht durch eine später beschlossene Jahresabrechnung.
Eine WEG hatte einen Wohnungseigentümer auf Zahlung nicht geleisteter Hausgelder verklagt. Der Wohnungseigentümer verweigerte die Zahlung der Hausgeldvorschüsse mit dem Argument, dass der seinerzeit beschlossene Wirtschaftsplan 2010 in dem die Höhe der Hausgeldzahlungen für jeden einzelnen Wohnungseigentümer festgesetzt worden war, inzwischen unwirksam sei.
Die Unwirksamkeit des Wirtschaftsplans sei deshalb eingetreten, weil die Eigentümergemeinschaft inzwischen die ausstehende Jahresabrechnung für das Jahr 2010 per Beschluss genehmigt habe.
Wirtschaftsplan gilt weiterhin
Das mit dem Rechtsstreit befasste Gericht entschied zu Gunsten der Eigentümergemeinschaft. Der beschlossene Wirtschaftsplan für das Jahr 2010 war die Rechtsgrundlage für den Anspruch gegen den verklagten Wohnungseigentümer auf Zahlung des Hausgeldes.
Gemäß § 28 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in Verbindung mit einem beschlossenen Wirtschaftsplan sind Wohnungseigentümer verpflichtet, die in einem Wirtschaftsplan festgelegten Vorschüsse zu zahlen. Solange kein neuer Wirtschaftsplan beschlossen wird, besteht eine fortlaufende Verpflichtung zur Zahlung der beschlossenen Vorschüsse.
Die Schuldnerstellung eines Wohnungseigentümers ändert auch der Umstand nicht, dass eine Eigentümergemeinschaft später eine Jahresabrechnung bezogen auf das Wirtschaftsjahr des Wirtschaftsplans per Beschluss genehmigt (OLG Hamm, Urteile v. 03.03.09, Az. 1-15 Wx 96/08 und 15 Wx 96/08). Denn eine Jahresabrechnung ersetzt nicht einen Wirtschaftsplan sondern bestätigt diesen nur.
Es gilt somit, dass der durch den beschlossenen Wirtschaftsplan entstandene Anspruch einer Eigentümergemeinschaft gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer auf Zahlung des Hausgeldes nicht durch eine später beschlossene Jahresabrechnung erlischt (AG Brake, Urteil v. 29.10.14, Az. 3 C 212/14).