Eigentumswohnung: Ausreichende Instandhaltungsrücklage bilden

Bei Eigentumswohnungen ist die Bildung einer Instandhaltungsrücklage unverzichtbar.

Der Grund:

Zu einer ordnungsgemäßen, den Interessen der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört auch die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage.

Zweck dieser Rücklage ist es, Geldmittel anzusammeln, die sowohl künftig anfallende, größere vorhersehbare Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung als auch unvorhersehbare, plötzlich auftretende Reparaturkosten abdecken.

Tipp

Da bei Neubauten eine mehrjährige Garantiefrist zur Beseitigung von Baumängeln gilt, verzichten Eigentümergemeinschaften für die Dauer der Gewährleistungsfrist oftmals vollständig auf die Bildung der Instandhaltungsrücklage.

Besser ist es aber, auch bei Neubauten bereits in den ersten Jahren eine Instandhaltungsrücklage zu bilden. Bedenken Sie bitte, dass etwaige Reparaturen nicht unbedingt auf Baumängel zurückzuführen sein müssen.

Verwalter überwacht Instandsetzungsbedarf

In der Praxis wird eine Sonderumlage meist wegen dringender Reparatur- oder Sanierungsmaßnahmen erforderlich.

Das bedeutet im Gegenschluss: Wenn in einer Eigentümergemeinschaft vorausschauend eine ausreichende Instandhaltungsrücklage gebildet wurde, ist eine Sonderumlage nicht erforderlich.

Ihr Verwalter ist deshalb gehalten, den Reparatur- und Instandsetzungsbedarf der einzelnen Gebäudeteile zu überwachen.

Hinweis

Über die Höhe der Instandhaltungsrücklage enthält das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) keine Regelung.

Es kommt auf die konkreten Verhältnisse in Ihrer Wohnanlage an, besonders auf Alter und Zustand des Hauses, aber auch darauf, in welchem Umfang technische und damit reparaturträchtige Einrichtungen vorhanden sind.

Präzise Planung  notwendig

Mit dem Begriff der Angemessenheit stellt sich jedoch nicht nur die Frage nach der Höhe der Instandhaltungsrückstellung bzw. der jährlichen Zuweisung zur Rückstellung.

Vielmehr beinhaltet der Begriff der Angemessenheit auch eine zeitliche Perspektive, also die Frage, ob der durch mögliche Instandhaltungsmaßnahmen erzeugte Finanzbedarf Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft durch eine Instandhaltungsrückstellung gedeckt wird.

Hierbei sind eine individuelle Risikoeinschätzung der Eigentümergemeinschaft, ihr Planungshorizont sowie die individuellen Interessen der einzelnen Eigentümer zu beachten.

Die Planungsstrategie Ihrer Eigentümergemeinschaft muss das Ausfallrisiko von Gebäudeelementen (angenommener Instandhaltungsbedarf) und das Risiko des Ausfalls einzelner Mitglieder Ihrer Eigentümergemeinschaft bei einem akuten Finanzbedarf in Betracht ziehen.

Für Sondereigentum selbst zurücklegen

Die Instandhaltungsrücklage wird nur für das Gemeinschaftseigentum Ihrer Wohnungseigentumsgemeinschaft angesammelt. Die Bildung einer Instandhaltungsrücklage für Ihr Sondereigentum, also für Ihre Eigentumswohnung selbst, bleibt allein Ihnen überlassen.

Aus der Instandhaltungsrücklage dürfen nur Reparaturkosten bestritten werden. Die Rücklage darf also nicht genutzt werden, um laufende Bewirtschaftungskosten, beispielsweise Kosten für Heizöl, Hausmeister, Müllentsorgung oder Gartenpflege, zu bezahlen.

Wie eine Sonderumlage zu vermeiden ist

Um eine Sonderumlage zu vermeiden, sollten Sie als Wohnungseigentümer kritisch die Planung einer objekt- bzw. gewerkorientierten Instandhaltungsrückstellung durch den Hausverwalter überwachen. Achten Sie dabei auf Folgendes:

Prüfen Sie Planung kritisch

• Durch die Bildung einer Instandhaltungsrücklage sollte der Finanzbedarf der Immobilieninstandhaltung in einer ausreichenden, durch die Eigentümergemeinschaft bestimmten Höhe durch den Verwalter gewährleistet werden.
• In Anbetracht des allgemeinen Lebensrisikos soll darüber hinaus eine entsprechende Mindestrückstellung zur Deckung unvorhersehbarer und akuter Instandhaltungsbedarfe angesammelt werden.
• Die Höhe der regelmäßigen Zahlungen zur Instandhaltungsrückstellung sollte dabei der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der einzelnen Eigentümer entsprechen; eine Sonderumlage kann einzelnen Eigentümern große finanzielle Probleme bereiten.

Pauschalen in II. Berechnungsverordnung festgelegt

Instandhaltungspauschalen sind in § 28 Abs. 2 der jeweils aktuellen Fassung der Zweiten Berechnungsverordnung festgelegt. Seit dem 01.01.2002 gilt (jeweils je m² und pro Jahr):

• Für Wohnungen, die bis zum 31.12.1970 bezugsfertig geworden sind, sind höchstens 11,50 €anzusetzen.
• Für Wohnungen, die in der Zeit vom 01.01.1971 bis zum 31.12.1980 bezugsfertig geworden sind, sind höchstens 9,00 € anzusetzen.
• Für Wohnungen, die in der Zeit vom 01.01.1981 bis zum 31.12.2001 bezugsfertig geworden sind, sind höchstens 7,10 € anzusetzen.

Tipp

Bei neueren Immobilien kann die Instandhaltungsrücklage aber in den ersten 5 Jahren durchaus gering ausfallen. So kann sie beispielsweise mit jährlich 3 €/m² Wohnfläche gebildet werden.

Im 6. bis 10. Jahr sollte die jährliche Rücklage dann auf 6 €/m² verdoppelt werden. Im 11. bis 15. Jahr nach Fertigstellung empfiehlt sich eine Anhebung auf jährlich 7,50 €/m² und ab dem 16. Jahr auf jährlich 9 €/m².

Wie die Höhe einer Sonderumlage festgelegt wird

Wenn die gebildete Instandhaltungsrücklage nicht ausreicht, muss die Höhe der notwendigen Sonderumlage an den Kosten der erforderlichen Maßnahme ausgerichtet werden. Die Rechtsprechung hat jedoch entschieden, dass einer Eigentümergemeinschaft insoweit ein großer Ermessensspielraum zusteht.

Wenn sich also nach Abschluss einer Sondermaßnahme zeigt, dass die für die Sonderumlage veranschlagten Kosten zu hoch bemessen waren, ändert dies an der Wirksamkeit des Sonderumlagebeschlusses nichts. Dies gilt übrigens auch in dem Fall, dass sich die Eigentümergemeinschaft nach Verabschiedung eines Sonderumlagebeschlusses für eine günstigere Maßnahme entscheidet.

Die Eigentümer entscheiden sich für die Sanierung des Daches an einzelnen schadhaften Stellen anstelle einer kompletten Neueindeckung.

Kostenvoranschläge einholen

Zur Vorbereitung des Sonderumlagebeschlusses sollte Ihre Hausverwaltung Kostenvoranschläge einholen. Die ihr Angebot abgebenden Unternehmen müssen hierfür zunächst mit Sachverständnis den Reparaturbedarf ermitteln.

Danach haben Sie und die übrigen Eigentümer bereits einen Anhaltspunkt für die Höhe der benötigten finanziellen Mittel.