Eigenbedarfskündigung: Beachten Sie die Sozialklausel

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Möchten Sie Ihrem Mieter kündigen, da Sie die Räume als Wohnung für sich, einen Familienangehörigen oder Angehörige Ihres Haushalts benötigen, […] (Foto: Sensay/Shutterstock)

Möchten Sie Ihrem Mieter kündigen, da Sie die Räume als Wohnung für sich, einen Familienangehörigen oder Angehörige Ihres Haushalts benötigen, denken Sie bitte auch immer an die Sozialklausel.

Prüfen Sie vor der Kündigung immer, ob in der Person Ihres Mieters, seiner Familie oder eines Angehörigen seines Haushalts ein Härtegrund vorliegt, der ihm ein Widerspruchsrecht nach der Sozialklausel gibt.

Wenn der Härtegrund beispielsweise nur vorübergehender Natur ist, lohnt es sich für Sie mit Sicherheit abzuwarten:

Sie haben Ihre Wohnung an ein junges Paar vermietet.

Die Mieterin ist, als Sie wegen Eigenbedarfs kündigen möchten, bereits im 6. Monat schwanger. Ihre Kündigungsfrist beträgt 3 Monate. Wenn Sie jetzt kündigen, würde der Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses in etwa mit der Geburt zusammenfallen.

Die Mieter könnten sich daher unter Berufung auf die Sozialklausel erfolgreich gegen die Kündigung zur Wehr setzen. Das hätte nicht nur zur Folge, dass Ihre Kündigung unwirksam wäre, Sie müssten dann auch die Kosten eines eventuellen Gerichtsverfahrens tragen.

Besser ist es in einem solchen Fall, wenn Sie einfach 3 bis 4 Monate später kündigen.

Natürlich können Sie auch bei einer Eigenbedarfskündigung immer überlegen, ob ein Grund zur fristlosen Kündigung gegeben ist. Das wäre beispielsweise dann der Fall, wenn Ihr Mieter mit mindestens 2 Monatsmieten im Rückstand ist oder er wiederholt laute Partys bis in die frühen Morgenstunden feiert.

Wie gesagt, dann haben Ihre Mieter nicht das Recht, sich auf die Sozialklausel zu berufen.

Gut zu wissen: Auch in folgenden Fällen ist die Sozialklausel anwendbar

Für den Fall, dass Ihr Mieter mit Ihnen im selben Gebäude mit nicht mehr als 2 Wohnungen wohnt, hat der Gesetzgeber Ihre Kündigungsmöglichkeiten erleichtert.

Gemeint ist hier der klassische Fall der Einliegerwohnung, beispielsweise wenn sich unter Ihrem Haus noch eine Souterrainwohnung befindet, die Sie vermietet haben.

Oder Sie haben das Dachgeschoss Ihres Einfamilienhauses zur Wohnung ausbauen lassen, die Sie vermietet haben. In diesen Fällen können Sie Ihrem Mieter auch kündigen, ohne ein berechtigtes Interesse nachweisen zu müssen.

Bevor Sie eine Kündigung aussprechen, prüfen Sie jedoch immer, ob eventuell die Voraussetzungen der Sozialklausel gegeben sind. Denn trotz erleichtertem Kündigungsrecht Ihrerseits kann sich Ihr Mieter auf diese berufen.

Bei Teilkündigung

Auch eine Teilkündigung können Sie als Vermieter unter erleichterten Bedingungen, nämlich ohne ein berechtigtes Interesse an der Kündigung vornehmen.

Eine Teilkündigung ist gegeben, wenn Sie Ihre Kündigung auf Nebenräume oder Teile eines Grundstücks beschränken und zu dem Zweck vornehmen, Wohnraum zur Vermietung zu schaffen – beispielsweise also wenn Sie die Kündigung auf das Dachgeschoss oder Kellerräume beschränken, um diese zur Wohnung umzubauen.

Aber auch hier gilt: Ihr Mieter kann Ihnen trotz erleichterter Kündigungsbedingungen die Sozialklausel entgegenhalten.

Bei außerordentlicher Kündigung mit gesetzlicher Frist

In bestimmten Fällen erlaubt der Gesetzgeber Ihnen als Vermieter, außerordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen.

Das ist insbesondere dann der Fall, wenn Ihr Mieter verstirbt und dessen Ehe- bzw. Lebenspartner oder sein Erbe in das Mietverhältnis eintritt.

Dieselben Bedingungen gelten auch nach Ablauf von 30 Jahren, wenn Sie Ihren Mietvertrag über mehr als 30 Jahre abgeschlossen haben. Denken Sie bitte auch bei solchen Mietverhältnissen daran: Hier gilt die Sozialklausel.

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Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.

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