“Expertenwoche Mietrecht”: 6 x Mietrechtsreform 2013

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Übermorgen, am 1. Mai 2013, tritt das neue Mietrecht in Kraft. Der Bundesrat hat bereits im Dezember letzten Jahres die […] (Foto: Nicole Lienemann / shutterstock.com)

Übermorgen, am 1. Mai 2013, tritt das neue Mietrecht in Kraft. Der Bundesrat hat bereits im Dezember letzten Jahres die Weichen für die Veröffentlichung und das Inkrafttreten gestellt.

Die Veröffentlichung des Gesetzestextes im Bundesgesetzblatt hat aber etwas auf sich warten lassen. Nun ist es soweit.

Ab 1. Mai müssen Sie – als Vermieter und Verwalter – die neuen Regeln beachten.

Nun gilt es aber für alle Experten und Profis in der Immobilienwirtschaft, das neue Mietrecht anzuwenden.

Was ändert sich in der täglichen Praxis für Immobilienverwalter, für Wohnungsgenossenschaften, für Immobilienfirmen mit größerem Immobilienbestand, für Immobilienmakler bei der Neuvermietung und für Immobilieneigentümer, die ihre Bestände professionell managen?

Wichtig: Die Änderungen des Mietrechts bringen positive Veränderungen für Immobilienprofis mit sich. Das ist eine gute Nachricht. Sie müssen nun diese positiven Veränderungen nur in den regelmäßigen Ablauf in Ihren Unternehmen, im Vermietungsprozess und in der Mieterbetreuung einbauen.

“Expertenwoche Mietrecht”

In der Expertenwoche Mietrecht stelle ich Ihnen in insgesamt sechs Teilen die wichtigsten Stichworte aus der Mietrechtsreform vor. Im letzten Teil dieser kleinen Serie wird es dann um den Ausblick auf die Mietrechtsreform 2014 gehen.

Stichwort 1: Durchführung der energetischen Modernisierung

  • Ankündigung der Modernisierung

Das neue Mietrecht sieht Erleichterungen für Vermieter vor, wenn eine Modernisierungsmaßnahme angekündigt wird. Das ist besonders für Verwalter und Eigentümer erfreulich.

Die Ankündigung der Modernisierung ist nun nicht mehr ein Rechtsakt mit Komplikationen ohne Ende. Stattdessen werden Pauschalisierungen eingeführt.

Rechtssicherheit durch Definition der energetischen Modernisierung

In diesem Zusammenhang ist die neue Definition der „energetischen Modernisierung“ im Gesetz von Bedeutung. § 555 b BGB wird in Zukunft lauten:

„Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen, 1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie oder nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung) …“

Dieser Tatbestand umfasst alle Maßnahmen, die zur Einsparung von nicht erneuerbarer Primär- oder Endenergie in Bezug auf die vermietete Wohnung oder das vermietete Haus beitragen.

Mitteilung an den Mieter erleichtert

Der neue § 555 c BGB weist den Weg bei der Ankündigung der Mieterhöhung. Das sind die wichtigsten Punkte:

  • Schriftliche Ankündigung durch Vermieter/Verwalter drei Monate vor der Maßnahme
  • Die wesentliche Züge der Modernisierungsmaßnahme (Erleichterung bei der Beschreibung der Baumaßnahme)
  • Der Betrag der Mieterhöhung muss nur noch genannt werden, wenn eine solche vom Vermieter geltend gemacht wird. Damit sparen sich Verwalter/Vermieter die aufwändige Begründung und Berechnung der Auswirkungen auf die Miete, wenn keine Mieterhöhung geltend gemacht wird. Auch im übrigen gilt, dass die Mieterhöhung bei der Ankündigung pauschal genannt werden kann. Erst im Mieterhöhungsverfahren muss eine detaillierte Darlegung erfolgen.
  • Bezugnahme auf Pauschalwerte bei energetischen Werten von Bauteilen ist möglich, konkrete Benennung im Einzelfall nicht erforderlich
  • Bei Maßnahmen mit „unerheblicher“ Einwirkung auf die Wohnung und auf die Miethöhe ist diese Form der Begründung gar nicht mehr erforderlich (Achtung: Definition „unerheblich“ wird sicherlich zu Auseinandersetzungen und Rechtsstreitigkeiten führen

Morgen schauen wir in den Gesetzestext zu § 555 c BGB und gehen die Ankündigung zur Mieterhöhung noch einmal genauer durch.

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Von: Sven Johns. Über den Autor

Sven R. Johns ist Rechtsanwalt und war 15 Jahre Bundesgeschäftsführer des Immobilienverband IVD (bis Mitte 2012). Seit fast 20 Jahren ist er zunächst als Rechtsanwalt und dann als Geschäftsführer im Immobiliengeschäft vertraut.

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