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Expertenwoche Mietrecht Teil 2: Modernisierungsankündigung erleichtert

Inhaltsverzeichnis

Wir haben in der ersten Ausgabe zur „Expertenwoche Mietrecht“* gesehen, dass die Ankündigung einer energetischen Modernisierung für Verwalter und Vermieter leichter wird.

Lesen Sie heute zusätzlich meine dringende Empfehlung an alle Verwalter im Zusammenhang mit dem neuen Mietrecht.

Noch einmal das Stichwort: Modernisierungsankündigung

In § 555 c BGB ist dies geregelt.

Der Gesetzestext des § 555 c BGB lautet:

„(1) Der Vermieter hat dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen (Modernisierungsanku?ndigung).

Die Modernisierungsanku?ndigung muss Angaben enthalten über:

  1. die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen,
  2. den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme,
  3. den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.

(2) Der Vermieter soll den Mieter in der Modernisierungsanku?ndigung auf die Form und die Frist des Ha?rteeinwands nach § 555d Absatz 3 Satz 1 hinweisen.

(3) In der Modernisierungsanku?ndigung für eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nummer 1 und 2 kann der Vermieter insbesondere hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen.

(4) Die Absa?tze 1 bis 3 gelten nicht fu?r Modernisierungsmaßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

Die wichtigsten Punkte zur Ankündigung der Mieterhöhung:

  • Frist: 3 Monate
  • Schriftliche Ankündigung
  • wesentliche Züge der Modernisierungsmaßnahme beschreiben
  • Bezugnahme auf Pauschalwerte bei energetischen Werten von Bauteilen möglich

Stichwort: Miethöhevereinbarung im aktiven Bestandsmanagement

Vor allem für Immobilienverwalter, die aktives Bestandsmanagement für ihre Eigentümer betreiben wird die Vorschrift des § 555 f BGB Bedeutung haben.

Darin ist geregelt, dass vertragliche Vereinbarungen zur Miethöhe im Fall der Modernisierung getroffen werden können. Die Bezugnahme auf diese ausdrückliche Gesetzesvorschrift könnte den Abschluss der Vereinbarungen mit den Mietern erleichtern.

Ich sehe in der gesetzlichen Verankerung der Vereinbarung über Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen ein wichtiges Instrument, das Verwalter sehr gut nutzen können.

Der Wortlaut im Gesetz lautet:

§ 555f Vereinbarungen u?ber Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen

„Die Vertragsparteien ko?nnen nach Abschluss des Mietvertrags aus Anlass von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen Vereinbarungen treffen, insbesondere u?ber die

  1. zeitliche und technische Durchfu?hrung der Maßnahmen,
  2. Gewa?hrleistungsrechte und Aufwendungsersatzanspru?che des Mieters,
  3. ku?nftige Ho?he der Miete.“

Meine Empfehlung für alle Verwalter:

Sie sollten Ihre Eigentümer über die neuen Mietrechtsvorschriften informieren und die Erleichterungen bei der Durchführung der energetischen Modernisierung erklären.

Auf die Tagesordnung der nächsten WEG-Versammlung oder Besprechung mit dem Vermieter in der Mietverwaltung gehört die Durchführung einer energetischen Modernisierung am verwalteten Objekt.

Zeigen Sie Ihre Kompetenz, wenn es um die energetische Modernisierung geht und nutzen die neuen gesetzlichen Regelungen!

Die wichtigste Aussage für Ihre Eigentümer ist:

Es gibt jetzt mehr Rechtssicherheit bei der Durchführung von energetischen Modernisierungen. Die Behinderung der Arbeiten durch einzelne Mieter ist nicht mehr so einfach wie früher.

Aufgrund der neu eingeführten Duldungspflicht des Mieters für die Modernisierung besteht eine bessere Chance auf fristgerechte Durchführung der Maßnahmen.

In Teil 3 der Expertenwoche Mietrecht, der nach dem Feiertag am 2.5.2013 erscheint,  wird es um die neuen Vermieterrechte – also die Folgen der Duldung der Modernisierung und den Ausschluss der Mietminderung in den ersten drei Monaten – bei der Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen gehen.

* Lesen Sie hier den ersten Beitrag zur Serie „Expertenwoche Mietrecht“Teil 1: 6 x Mietrechtsreform 2013