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"Expertenwoche Mietrecht" Teil 4: Vermieterrechte im neuen Mietrecht (2)

Inhaltsverzeichnis

Im vierten Teil der Reihe zum neuen Mietrecht im Rahmen unserer Expertenwoche* geht es heute um die Mietminderung und das Contracting.

Stichwort: Keine Mietminderung in den ersten drei Monaten

In § 536 BGB wird folgender neuer Absatz 1a eingefügt:

„(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.“

Damit stellt der Gesetzgeber klar, dass Mieter in den ersten drei Monaten einer Baumaßnahme zur energetischen Modernisierung nicht mehr die Miete mindern können.

Drei Monate Ausschluss der Mietminderung reichen nicht, aber es ist ein Anfang.

Ich halte diese Regelung nicht für sehr überzeugend. Ich bin der Auffassung, dass Verwalter in der Diskussion mit den Eigentümern mit dem Ausschluss der Mietminderung für drei Monate allenfalls einen zusätzlichen Pluspunkt für die Durchführung der Maßnahme machen werden.

Das wird aber nicht das ausschlaggebende Argument werden. Viel wichtiger ist die Duldungspflicht des Mieters.

Stichwort: Verlagerung Härtefalleinwand bei Mieterhöhung

Neu ist jetzt, dass der Einwand der wirtschaftlichen Härte ins Mieterhöhungsverfahren verlagert wird.

Bei der Mieterhöhung kann weiterhin der Einwand des Härtefalls geltend gemacht werden.

Aber: Dieser Einwand der wirtschaftlichen Härte wegen der zu erwartenden Mieterhöhung kann in Zukunft bei allen Modernisierungsmaßnahmen ausschließlich im Mieterhöhungsverfahren, also nach der durchgeführten Modernisierung, vorgebracht werden.

Die Mieterrechte sind an dieser Stelle nicht beschnitten sondern auf einen späteren Zeitpunkt verlagert worden.

Mehr Rechtssicherheit

Zusammen mit der Duldungspflicht sind das die wesentlichen Argumente für mehr Rechtssicherheit  bei der Durchführung der Baumaßnahme.

Stichwort: Contracting

Technisch geht bei dem Contracting darum, dass der Contractor im Auftrag des Vermieters für den Betrieb der Heizungsanlage bzw. Warmwasseranlage verantwortlich ist.

Es gibt unterschiedliche Modelle des Contracting: Bei dem praktisch wichtigsten Modell finanziert der Contractor den Austausch der meist veralteten Heizkessel gegen eine moderne Neu-Anlage mit höherer Effizienz.

Eigentümer können im Rahmen des Contracting die Investition sparen

Viele Gebäudeeigentümer scheuen die mit der neuen Anlage verbundenen Investitionskosten.

Jetzt können Vermieter eine neue Anlage einbauen und die Wärmelieferung einem Dritten im Rahmen des Contracting überlassen, wenn – kurz gesagt – die Betriebskosten nicht steigen. § 556 c BGB enthält alle wichtigen Regelungen.

Das wird unter dem Begriff der Kostenneutralität für den Mieter zusammengefasst. Entscheidend ist, dass die Regelung auch für Umstellungen in laufenden Mietverhältnissen gilt.

Aktive Beratung durch Verwalter

Für Verwalter wird der § 556 c BGB dann eine wichtige Rolle spielen, wenn Eigentümer eine Investition in neue Anlagentechnik scheuen, grundsätzlich aber einer Erneuerung der Anlage positiv gegenüber stehen. Hier bietet sich auch der Ansatz für aktive Beratung durch den Verwalter.

Die Expertenwoche Mietrecht wird in der kommenden Woche fortgesetzt. In Teil 5 der Serie wird es um die Räumung von Mietwohnungen gehen. Sie kennen das unter dem Stichwort Mietnomaden. Schauen wir uns in der nächsten Ausgabe an, wie Sie als Immobilienprofi von den neuen Vorschriften profitieren können.

* Lesen Sie hier die ersten Beiträge zur Serie „Expertenwoche Mietrecht“Teil 1: 6 x Mietrechtsreform 2013 Teil 2: Ankündigung der Modernisierung wird erleichtert Teil 3: Die neuen Rechte bei der Modernisierung