Miete erhöhen nach Modernisierung – reicht das für die Finanzierung?

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Die Kosten der energetischen Modernisierung können laut Gesetz auf die Mieter umgelegt werden. Aber reicht diese Umlage auch tatsächlich zur […] (Foto: Nicole Lienemann / shutterstock.com)

Die Kosten der energetischen Modernisierung können laut Gesetz auf die Mieter umgelegt werden. Aber reicht diese Umlage auch tatsächlich zur Finanzierung der Sanierungsmaßnahme aus?

Das hat die Deutsche Immobilien Akademie DIA und das Center for Real Estate Studies CRES in einer Umfrage versucht zu ermitteln. Ergebnis: Die Mieterhöhung reicht für die Finanzierung oft nicht aus.

Mieterhöhung als wichtiger Faktor für die Modernisierung

In der “Expertenwoche Mietrecht” ging es in den vergangenen Wochen um die neuen mietrechtlichen Vorschriften. Gerade die energetische Modernisierung soll durch das neue Mietrecht erleichtert werden.

Bereits vor der Gesetzesreform hatten Vermieter das Recht, bis zu 11 % der Kosten für die Modernisierung einer Wohnung auf die Miete umzulegen.

Ob sich diese Umlage tatsächlich am Markt durchsetzen lässt, ist eine andere Frage – zu der es wenige Daten gibt. Denn: Theorie und Praxis zeichnen of ein ganz anderes Bild.

Für Sie als Immobilienverwalter und Vermieter ist es wichtig, die wirtschaftliche Komponente der energetischen Modernisierung im Auge zu behalten.

Die Aussage aus der Untersuchung der DIA und des CRES ist, dass das Mieterhöhungspotenzial  kurzfristig oft nicht zur Finanzierung einer energetischen Sanierung ausreicht.

Komplette Finanzierung durch Modernisierungsumlage?

Das wichtigste Ergebnis der Umfrage:

Das tatsächlich mögliche Mieterhöhungspotenzial reicht meist nicht aus, um Sanierungsmaßnahmen komplett zu finanzieren. Ohne Fördermittel reicht das Mieterhöhungspotenzial selten zur Refinanzierung von Sanierungen.

Demnach reicht der gesetzliche Rahmen für eine wirtschaftliche Durchführung energetischer Modernisierung nicht aus.

300 Experten befragt

Um einen Überblick über das Mieterhöhungspotenzial energetischer Sanierungen zu bekommen, wurden 300 Immobilienexperten dazu befragt.

16 % mehr Miete

Die Miete sanierter Wohnungen liegt im Mittel um 16% über der unsanierter.

Das ist ein weiteres der Ergebnisse der Befragung.

Mietenspielraum liegt bei etwa 1,- Euro je Quadratmeter

Das Mieterhöhungspotenzial für sanierte Wohnungen in Städten mit Nachfrageüberhang liegt zwischen 0,90 Euro/qm (einfache Lage) und 1,30 Euro/qm (gute Lage).

Im Mittel kommt demnach eine Mieterhöhung von etwa 1,- € je Quadratmeter nach einer Modernisierung heraus.

Die Auswertung der verschiedenen energetischen Mietenspiegel stützt die Befragungsergebnisse, da sie selten eine Differenz von mehr als einem Euro ergab.

Wirtschaftlichkeit vs. Wertigkeit

Wie treffen Sie die Entscheidung für eine energetische Modernisierung in Ihrem Bestand? Es ist sicherlich nicht nur die Wirtschaftlichkeit.

Denn die Wertigkeit des Bestandes wird durch die Sanierung zusätzlich erhöht. Durch die energetische Sanierung wird zusätzlich das Leerstandsrisiko gesenkt.

Ein letzter Aspekt ist auch noch zu berücksichtigen. Die normale Mieterfluktuation von 5 % bis 10 % pro Jahr und die dann zu erzielenden Neuvertragsmieten können auch dazu führen, dass sich die energetische Modernisierung amortisiert.

Welche Erfahrungen haben Sie bei der Modernisierung und der anschließenden Entwicklung der Mieten gemacht? Ich freue mich auf Ihre Erkenntnisse.

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Von: Sven Johns. Über den Autor

Sven R. Johns ist Rechtsanwalt und war 15 Jahre Bundesgeschäftsführer des Immobilienverband IVD (bis Mitte 2012). Seit fast 20 Jahren ist er zunächst als Rechtsanwalt und dann als Geschäftsführer im Immobiliengeschäft vertraut.

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