Mietvertrag: So vermeiden Sie teure Fehler

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Beim Abschluss eines Mietvertrags können schnell teure Fehler passieren. Als Vermieter müssen Sie aber wissen, dass Sie im Zweifel gegenüber […] (Foto: Andrey Popov / shutterstock.com)

Beim Abschluss eines Mietvertrags können schnell teure Fehler passieren.

Als Vermieter müssen Sie aber wissen, dass Sie im Zweifel gegenüber Ihrem Mieter das Nachsehen haben – kleine Fehler können Sie teuer zu stehen kommen.

Hier erfahren Sie, wie Sie sich vor den größten Haftungsfallen wirksam schützen können.

Legen Sie einen Energieausweis vor

Das ist die Situation:

Seit dem 01.07.2008 sind Gebäudeeigentümer auch bei bereits bestehenden Gebäuden zur Erstellung und Verwendung eines sogenannten Energieausweises verpflichtet.

Nach Maßgabe der verschärften Energieeinsparverordnung (EnEV) 2009 trifft nunmehr seit dem 01.07.2009 jeden Eigentümer eines Wohn- und Nichtwohngebäudes (mit Ausnahme der Selbstnutzung) eine Energieausweis-Pflicht.

Die genauen Regelungen über den Energieausweis finden Sie unter §§ 16–21 EnEV.

Das ist die Falle:

Wenn Sie eine Wohnung vermieten wollen, sind Sie auf Verlangen des Mietinteressenten verpflichtet, diesen Ausweis vorzulegen.

Wenn Sie keinen Energieausweis vorlegen können, hat dies zwar keinen Einfluss auf das zivilrechtliche Verhältnis mit dem Mietinteressenten. Insbesondere begründet dies keine Ansprüche des potenziellen Mieters.

Allerdings – und das ist die Gefahr – handelt es sich bei der Vorlage des Energieausweises um eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Vermieters, deren Missachtung ein Bußgeld nach sich ziehen kann.

Verstoßen Sie daher gegen die Verpflichtung zur Vorlage des Energieausweises, begehen Sie eine Ordnungswidrigkeit nach § 27 Abs. 2 EnEV, die nach § 8 Abs. 2 EnEG (Energieeinsparungsgesetz) mit einem Bußgeld von bis zu 15.000 € geahndet werden kann.

So machen Sie es richtig:

Informieren Sie sich rechtzeitig, ob für Ihr Haus oder für Ihre Wohnung ein Energieausweis gesetzlich vorgeschrieben ist. Dabei müssen Sie wissen, dass es 2 Arten des Energieausweises gibt:

  1. Den Verbrauchsausweis (§ 19 EnEV 2009) und
  2. den Bedarfsausweis (§ 18 EnEV 2009).

Der Verbrauchsausweis ist einfacher zu erstellen als der Bedarfsausweis und ist mit 30 € bis 50 € wesentlich günstiger als der Bedarfsausweis (ca. 150 €).

Während dem Bedarfsausweis ein technisches Gutachten zugrunde liegt, gibt der Verbrauchsausweis keine objektiven Daten wider, sondern enthält nur eine Auskunft über das persönliche Nutzerverhalten des jeweiligen Verbrauchers.

Grundsätzlich herrscht Wahlfreiheit zwischen diesen beiden Varianten. Allerdings gilt diese Wahlfreiheit nicht mehr für Neubauten ab dem Baujahr 2002. Für diese müssen Sie einen Bedarfsausweis vorlegen.

Wichtig: Seit dem 01.10.2008 ist diese Wahlfreiheit auch für diejenigen Hauseigentümer aufgehoben worden, deren Gebäude über 1 bis 4 Wohneinheiten verfügt und dessen Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellt worden ist. Auch hier ist ein Bedarfsausweis erforderlich.

Machen Sie kein Haustürgeschäft

Das ist die Situation:

In aller Regel wird ein Mietvertrag entweder an Ort und Stelle, also in der neuen Wohnung, oder aber bei Ihnen zu Hause abgeschlossen.

Es gibt aber auch Situationen, in denen ein Mietvertrag anlässlich eines Besuchs beim Mieter zu Hause oder an dessen Arbeitsstätte abgeschlossen wird. Dann liegt ein sogenanntes Haustürgeschäft vor.

Das ist die Falle:

Mieter hat Widerspruchsrecht von 2 Wochen

Liegt ein Haustürgeschäft vor, hat der Mieter ein Widerrufsrecht von 2 Wochen. Auf dieses Widerrufsrecht müssen Sie Ihren Mieter aber schriftlich hinweisen. Unterbleibt dies, kann das Widerrufsrecht des Mieters nicht erlöschen.

Ihr Mieter könnte dann also ohne Angabe von Gründen zu einem späteren Zeitpunkt von seinem Widerrufsrecht Gebrauch machen und sich sofort vom Mietvertrag lösen.

So machen Sie es richtig:

Lassen Sie es gar nicht so weit kommen. Schließen Sie Mietverträge nie in der Wohnung des Mieters oder an dessen Arbeitsplatz ab.

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Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.

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