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Überhöhte Miete zurückzahlen? Nur nach genauer Begründung des Mieters

Inhaltsverzeichnis

Es geht heute noch einmal um die Ausnutzung einer engen Lage auf dem Wohnungsmarkt*. Das ist die Voraussetzung dafür, dass ein Mieter vom Vermieter die zu viel geforderte Miete zurückfordern darf.

Für die Beratung Ihrer Vermieterkunden ist deshalb das Urteil des BGH, um das es hier geht, sehr wichtig.

Mangellage?

Reicht es, wenn die Kappungsgrenzenverordnung im Bundesland Berlin ausgesagt, dass quasi die ganze Stadt unter Wohnungsmangel leidet und es für Mieter immer schwieriger wird eine Wohnung zu angemessenen Bedingungen zu finden? Der BGH sagt nein.

In dem Urteil des BGH vom 28. 1. 2004 – VIII ZR 190/03 lag die Rückforderung eines Teils zu viel bezahlter Miete durch den Mieter als Sachverhalt zugrunde. Nach dem Ende des Mietverhältnisses hat er etwa 4.500,- € zu viel bezahlter Miete zurückgefordert.

Es geht letztlich um die Frage, ob der Vermieter eine Wohnung unter  „Ausnutzung eines geringen Angebots“ vermietet.

Ganz wichtig: Beweislast beim Mieter

Die wichtigste Aussage des BGH ist, dass der Mieter diese Mangellage beweisen muss.

Die folgenden Aussagen aus dem Urteil des BGH sind für die Beurteilung und für Ihre Beratungspraxis wichtig.

Einige Aussagen aus dem Urteil des BGH zusammengefasst:

  1. Weil die Eigentumsgarantie eingeschränkt wird, muss die Sozialbindung des Eigentums schwerer wiegen.
  2. Der Mieter soll davor geschützt und der Vermieter davon abgehalten werden, auf Grund einer unausgewogenen Lage auf dem Mietwohnungsmarkt eine unangemessen hohe Miete zu versprechen bzw. zu fordern.
  3. Zwischen der Mangellage und der Vereinbarung der überhöhten Miete muß dein Kausalzusammenhang bestehen.
  4. Daran fehlt es dann, wenn der Mieter unabhängig von der Lage auf dem Wohnungsmarkt bereit ist, eine verhältnismäßig hohe Miete zu bezahlen, etwa deshalb, weil er aus persönlichen Gründen – beispielsweise wegen einer von ihm bevorzugten Wohnlage – nur eine bestimmte und keine vergleichbare andere Wohnung beziehen will.
  5. Das gilt auch dann, wenn der Mieter die Wohnung mietet, ohne sich zuvor über ähnliche Objekte und die Höhe der üblichen Miete erkundigt zu haben.
  6. In diesen Fällen bedarf der Mieter nicht des Schutzes, den das Gesetz demjenigen Wohnungssuchenden gewähren will, der sich auf die unangemessen hohe Miete nur deshalb einläßt, weil er sonst auf dem unausgewogenen Wohnungsmarkt keine seinen berechtigten Erwartungen entsprechende Wohnung zu finden vermag.
  7. Wer die geforderte Miete ohne weiteres oder aus besonderen persönlichen Gründen zu zahlen bereit ist, wer eine objektiv bestehende Ausweichmöglichkeit nicht wahrnimmt, wird nicht „ausgenutzt“.
  8. Nach diesen Grundsätzen ist eine Beweiserleichterung in Gestalt eines Anscheinsbeweises oder einer Vermutung zugunsten des Mieters nicht  gerechtfertigt.
  9. Dem Mieter ist es ohne weiteres möglich und zumutbar, darzulegen, ob in seinem konkreten Fall der Vermieter die Lage auf dem Wohnungsmarkt zur Vereinbarung einer unangemessen hohen Miete ausgenutzt hat.
  10. Dazu braucht er lediglich vorzutragen, welche Bemühungen bei der Wohnungssuche er bisher unternommen hat, weshalb diese erfolglos geblieben sind und daß er mangels einer Ausweichmöglichkeit nunmehr auf den Abschluß des für ihn ungünstigen Mietvertrages angewiesen war.
  11. Es gibt keinen rechtfertigenden Grund, ihn von der Obliegenheit zum Vortrag dieser für ihn günstigen Tatsachen zu befreien.
  12. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann die Existenz eines Zweckentfremdungsverbots oder einer ähnlichen Verordnung nicht ausreichen, um ohne weitere tatsächliche Grundlagen das Merkmal der unzulässigen Ausnutzung einer Wohnungsmangellage zu bejahen.

Der Mieter muss diejenigen Tatsachen dartun und gegebenenfalls beweisen, aus denen sich die Ausnutzung der Mangelsituation im Sinne des § 5 WiStG in seinem konkreten Fall ergibt.

Das Bestehen des Zweckentfremdungsverbots und der Verordnung über die Gefährdung der Wohnraumversorgung reicht als Indiz nicht aus.

Damit ist der Tatbestand der ungerechtfertigten Bereicherung des Beklagten hinsichtlich des Teils der Miete, der die ortsübliche Miete um mehr als 20 % übersteigt, nicht erfüllt.

Lassen Sie sich in Ihrer Beratungspraxis also nicht durch die politischen Aussagen, die derzeit in einigen Städten kursieren, irritieren. Die Ausnutzung einer Mangellage auf dem Wohnungsmarkt ist eine Einzelfallentscheidung und kann nicht politisch festgestellt werden.

* Den vorangegangenen Artikel zum Thema „Kappungsgrenze und Mietpreisüberhöhung (§ 5 WiStG)“ können Sie unter dem folgenden Link abrufen:Die Kappungsgrenze und die Neuvermietung