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BFH-Urteil der Woche 2: Ein voller Erfolg für Immobilienmakler

Inhaltsverzeichnis

Im Urteil der Woche geht es diese Woche um das Urteil des BFH (Az. IX R 14/12 vom 11.12.2012) zur Einkünfteerzielungsabsicht bei einer leer stehenden Wohnung.

Gestern habe ich Ihnen gezeigt, wie der BFH diese Absicht definiert. Äußere Umstände müssen belegen, dass der Vermieter einer Wohnung auch tatsächlich die Absicht hat, mit dieser Wohnung durch Vermietung Einnahmen zu erzielen.

Leerstand knapp 10 Jahre – was muss der Vermieter tun?

In der Entscheidung des BFH ging es darum, ob ein Vermieter die Werbungskosten für Jahre steuerlich geltend machen kann, in denen die Wohnung leer stand.

Der Vermieter meinte, mit Anzeigen, die er alle zwei Monate in einer überregionalen Zeitung geschaltet hat, genug getan zu haben. Dem Finanzgericht reichte das nicht aus, weshalb es die Klage auf Anerkennung der Werbungskosten abgewiesen hat.

BFH: Der Vermieter muss mehr tun

Das hat der BFH in seinem Urteil bestätigt und damit dem Vermieter klar gemacht, dass er mehr tun muss, wenn die Wohnung leer steht. Wenn der Vermieter über einen längeren Zeitraum mit seinen Bemühungen nicht erfolgreich ist, dann muss er diese intensivieren.

Der BFH geht davon aus, dass der Kläger keine ernsthaften und nachhaltigen Vermietungsbemühungen entfaltet hat. Zwar steht es jedem Vermieter frei, die im Einzelfall geeignete Art und Weise der Platzierung eines von ihm angebotenen Mietobjekts am Wohnungsmarkt und ihrer Bewerbung selbst zu bestimmen.

Was kann der Vermieter tun? – Selbst aktiv werden

Die Reaktion auf „Mietgesuche“ – d.h. die Kontaktaufnahme seitens des Vermieters mit etwaigen Mietinteressenten – oder die Bewerbung von Mietobjekten in geschlossenen Foren – etwa in Unternehmenspublikationen oder am „Schwarzen Brett“ – können als ernsthafte Vermietungsbemühung anzusehen sein.

In diesen Fällen sind jedoch laut BFH an die Nachhaltigkeit solcher Bemühungen erhöhte Anforderungen zu stellen.

Jetzt kommt der Immobilienmakler ins Spiel.

Wenn der Vermieter allein nicht erfolgreich ist, dann muss er seine Vermietungsbemühungen anpassen.

Der BFH sagt im Wortlaut:

„Sind die vom Steuerpflichtigen selbst unternommenen Bemühungen erkennbar nicht erfolgreich, ist er gehalten, sein Verhalten anzupassen und sowohl geeignetere Wege der Vermarktung zu suchen als auch seine Vermietungsbemühungen – beispielsweise durch Einschaltung eines Maklers oder durch Nutzung alternativer Bewerbungsmöglichkeiten – zu intensivieren.“

Das lassen wir uns noch einmal auf der Zunge zergehen:

Die Einschaltung eines Immobilienmaklers ist für den BFH eine den gewünschten Erfolg – nämlich die Anerkennung der Werbungskosten im Steuerverfahren – herbeiführende Intensivierung der Vermietungsbemühungen.

Der BFH wiederholt diesen Punkt an einer anderen Stelle im Urteil noch einmal. Dort heißt es im Wortlaut:

„Jedenfalls hätte die Tatsache, dass in dieser langen Zeitspanne kein Mieter gefunden wurde, dem Kläger Anlass geben müssen, seine Vermietungsbemühungen sowohl in der Intensität zu steigern als auch in der Zielrichtung zu verändern.“

„Dabei ist dem FG insbesondere beizupflichten, dass die vorgenannten Umstände es beispielsweise nahegelegt hätten, zum Zwecke der Vermietung der Wohnung nicht nur eigene, im Wesentlichen unveränderte Vermietungsanzeigen in Zeitungen zu schalten, sondern einen Makler mit der Vermietung zu beauftragen.“

Aufgabe der Vermietungsabsicht

Da der Vermieter eben nicht so gehandelt hat, wie es der BFH aufgezeigt hat, ist das Gericht im Ergebnis davon ausgegangen, dass der Vermieter seine Einkünfteerzielungsabsicht aufgegeben hat. Im Ergebnis kann er damit die Werbungskosten nicht steuerlich geltend machen.

Ein Postskriptum des BFH:

Beim BFH sind weitere Verfahren anhängig , in denen es um andere  Leerstandssituationen – etwa im Falle regelmäßiger, aber aus anderen Gründen vorübergehend erfolgloser oder nur verhaltener Vermietungsaktivitäten des Steuerpflichtigen geht.

Das Thema Leerstand von Wohnungen wird uns also in steuerlicher Hinsicht auch in Zukunft beschäftigen.

Bis dahin gilt für alle Steuerpflichtigen: Die Einschaltung eines Immobilienmaklers kann der entscheidende Punkt sein, wenn es im Streitfall mit dem Finanzamt um die Anerkennung von Werbungskosten geht.