Verkehrssicherungspflicht – Was Sie als Vermieter darüber wissen sollten!

Ein „Immobilien-Berater“-Beitrag“ von Dr. Michaela Becker, Rechtsanwältin in Sankt Augustin. Sie war mehrere Jahre als Syndikus-Anwältin einer Immobilien-Verwaltung tätig und bearbeitet seit einigen Jahren als selbstständige Anwältin unter anderem mietrechtliche Mandate.

Die ungeliebte Verkehrssicherungspflicht – Was Sie als Vermieter darüber wissen sollten!

Der Satz, „Eigentum verpflichtet!“, gilt insbesondere für Sie als Immobilieneigentümer. So müssen Sie zum Beispiel Vorkehrungen treffen, dass von Ihrem Grundstück keine Gefahr für andere ausgeht. Nicht erst, wenn der erste Schnee liegt, ist besondere Aufmerksamkeit geboten, denn schon rutschiges Herbstlaub oder schlechte Beleuchtung können Ihnen eine Menge Ärger einbringen.

Ebenso wie die allgemeine Verpflichtung, dafür zu sorgen, dass vom eigenen Grundstück keine Gefahren – etwa durch herabfallende Äste oder Dachziegel – für Besucher oder Passanten ausgehen, besteht die Pflicht, dafür zu sorgen, dass die Wege gefahrlos zu begehen sind. Ereignet sich ein Unfall, bei dem jemand zu Schaden kommt, so kann dies schnell zu teuren Schadensersatzansprüchen führen.

Was beinhaltet die Verkehrssicherungspflicht für Vermieter?

Der Verkehrssicherungspflicht liegt der Gedanke zugrunde, dass jeder, der eine Gefahrenquelle schafft, auch dafür zu sorgen hat, dass die notwendigen Schutzvorkehrungen getroffen werden, um zu verhindern, dass Schäden körperlicher oder vermögensrechtlicher Art durch ihn hervorgerufen werden.

Hierbei ist der Begriff des Schaffens von Gefahrenquellen weit gefasst. So führt bereits das Errichten sowie der Erwerb eines Miethauses oder der Erwerb einer Wohnung zur Begründung der Verkehrssicherungspflicht.

Vor diesem Hintergrund wird für Sie als Vermieter eine echte Rechtspflicht begründet, andere nicht zu gefährden. Allerdings gilt das Verschuldensprinzip, das heißt, der Vermieter haftet nur bei vorsätzlichem und fahrlässigem Tun oder Unterlassen.

Achtung: Neben der Haftung des Vermieters für die Mängel, die er (vorsätzlich oder fahrlässig) verschuldet hat, gibt es auch eine so genannte Garantiehaftung. Bei der Garantiehaftung wird die Haftung dahingehend erweitert, dass man unabhängig von eigenem Verschulden, für Schäden haftbar gemacht wird. Diese Garantiehaftung besteht für den Vermieter bei Mängeln, die bereits bei Abschluss des Mietvertrages vorhanden waren. Die Verkehrssicherungspflicht des Vermieters bezieht sich nicht nur auf die Wohnung und die mitvermieteten Räume wie Keller und Garage, sondern auch auf die Zugänge, Treppen, Hausflure, Hofraum, Garten, Fahrstuhl, und die sonstigen, der gemeinschaftlichen Nutzung dienenden Einrichtungen.

Aber auch die Reinigung und das Freihalten von Zu- und Gehwegen vor dem Haus und Vorplatz und die ausreichende Beleuchtung, werden von der Verkehrssicherungspflicht umfasst. Daraus ergeben sich folgende Verpflichtungen:

• Der Vermieter hat dafür zu sorgen, dass der Aufzug immer betriebsbereit ist und die TÜV-Prüfungen regelmäßig durchgeführt werden.
• Den Vermieter trifft die Pflicht, die regelmäßige Wartung von Tiefgaragenrolltoren zu veranlassen.
• Eine Außentreppe muss aufgeraut und mit Geländern versehen sein.
• Der Vermieter muss die vermieteten Räume gegen das Eindringen Unbefugter durch das Anbringen von Schlössern sichern.
• Der Vermieter hat Sorge dafür zu tragen, dass ein Schacht im Garten, wie zum Beispiel ein Lichtschacht zu einer Garage oder ein Schacht für die Kompostierung für Grünabfälle, ordnungsgemäß abgedeckt ist.
• Ist der Hausflurteppich mit Rissen und Löchern versehen und bildet eine Stolpergefahr, so muss der Vermieter diesen Zustand beseitigen.
• Zu jeder Jahreszeit müssen die Zuwege um das Haus und zu den öffentlichen Gehwegen gefahrlos begangen werden können.

In folgenden Fällen liegt keine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht vor:

Umfang und Grenzen der Verkehrssicherungspflicht

Die Verkehrssicherungspflicht gilt nicht unbeschränkt. Sie müssen als Vermieter nur vorhersehbaren Gefahren durch die erforderlichen und zumutbaren Sicherheitsmaßnahmen entgegenwirken. Es ist dagegen nicht für alle denkbaren, entfernteren Möglichkeiten eines Schadenseintritts Vorsorge zu treffen.

So kann nicht von Ihnen verlangt werden, dass Sie mitten in der Nacht Ihrer Streupflicht nachkommen, wenn es plötzlich schneit. Das Oberlandesgericht Düsseldorf (OLG Düsseldorf Az. 24u 143/99) urteilte zum Beispiel, dass Vermieter erst ab Einsetzen des „allgemeinen Verkehrs“, also werktags ab etwa 7.00 Uhr, streuen oder Schnee räumen müssen.

Es könne nicht verlangt werden, dass ein Vermieter seine Nachtruhe vorzeitig unterbreche.

• Der Vermieter muss einem Mieter nicht verbieten, vor seiner Wohnungstür Fußmatten auszulegen, da hierdurch keine besonderen Gefahren eröffnet werden.
• Ist ein Steinfußboden nass gereinigt worden und sodann mit einem gut ausgewrungenen Lappen aufgewischt worden, so muss der Vermieter nicht auch noch für das Trocknen der verbleibenden Restfeuchte sorgen.
• Es besteht keine Verpflichtung des Vermieters, die nass gereinigte Treppe durch ein Schild oder Ähnliches als nass zu kennzeichnen.
• Der Vermieter ist nicht dazu verpflichtet, sanitäre Einrichtungen ohne konkreten Anlass auf Mängel zu überprüfen.
• Der Eigentümer ist grundsätzlich nicht verpflichtet, Vorsorgemaßnahmen gegen drohende Vereisung zu treffen.

Auch die Pflicht zur Beleuchtung des Hauszugangs beginnt regelmäßig erst mit dem Einsetzen des „allgemeinen Verkehrs“. Das ist grundsätzlich nicht vor 7.00 Uhr morgens der Fall. Mit dieser Begründung wies das Oberlandesgericht Celle (OLG Celle, 9u 192/03) die Schadensersatzklage eines Zeitungszustellers ab. Dieser hatte auf Schadensersatz und Schmerzensgeld gegen einen Hauseigentümer geklagt, da er wegen der fehlenden Beleuchtung der Hauseingangstreppe um 4.30 Uhr gestürzt sei und sich dabei verletzt habe. Das Oberlandesgericht sah jedoch keine Pflichtverletzung des Hauseigentümers und zwar auch dann, wenn der Hauseigentümer wisse, dass ihm ein Zeitungszusteller in den frühen Morgenstunden die Zeitung bringe.

Wem gegenüber besteht die Verkehrssicherungspflicht des Vermieters?

Ihre Verkehrssicherungspflicht als Vermieter besteht selbstverständlich in erster Linie gegenüber Ihrem Mieter. Das heißt, Sie müssen die Mietsache in regelmäßigen Abständen daraufhin überprüfen, ob sie sich in einem ordnungsgemäßen Zustand befindet, oder ob von ihr Gefahren für den Mieter ausgehen.

Aber als Immobilieneigentümer sind Sie gegenüber Dritten, die durch Ihre Immobilie Schaden nehmen könnten, verkehrssicherungspflichtig.

Verletzt etwa ein herunterfallender Dachziegel Ihres Hauses einen Passanten, so kann dieser Schadensersatz vom Ihnen verlangen. Sie sind als Eigentümer dazu verpflichtet, regelmäßig den Zustand Ihres Anwesens zu kontrollieren und Gefahrenquellen zu beseitigen. Die Verkehrssicherungspflicht besteht aber nur gegenüber Personen, die sich befugt auf Ihrem Grundstück aufhalten, nicht dagegen gegenüber solchen, die sich unbefugt dort aufhalten. Etwas anderes gilt aber dann, wenn es sich um Kinder handelt.

Beispiel: So hatte das Oberlandesgericht Köln einen Fall zu entscheiden, in dem ein Grundstückseigentümer ein nicht abgedecktes Schwimmbecken unbeaufsichtigt ließ. Das Schwimmbecken befand sich in einem eingezäunten Bereich, das Tor war allerdings nicht verschlossen.

Ein spielendes Kind betrat unbefugt das Grundstück und fiel in das Schwimmbecken. Es trug schwere Verletzungen davon, die letztlich zum Tode führten. Das Gericht bejahte hier die Haftung des Grundstücksinhabers, da er das Grundstück – durch Abschließen des Tores – besser gegen spielende Kinder hätte absichern müssen (OLG Köln, 13u 18/93).

Mitverschulden des Geschädigten

Ihre Haftung als Verkehrssicherungspflichtiger wird aber durch ein Mitverschulden des Geschädigten eingeschränkt. Das bedeutet, dass ein Schaden, der nicht nur durch eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht, sondern auch durch die Unachtsamkeit des Geschädigten verursacht worden ist, nicht von Ihnen allein, sondern auch von dem Geschädigten zu tragen ist.

Die Höhe des Anteils, den der Geschädigte zu tragen hat, richtet sich hierbei nach dem Umfang seines Mitverschuldens, was anhand einer Einzelfallprüfung festgestellt werden muss. Je größer die vorwerfbare Unachtsamkeit, desto größer ist die Mithaftung. Ist beispielsweise eine Treppe schadhaft und ein Mieter stürzt und verletzt sich, so können Sie als Vermieter haftbar gemacht werden. Allerdings trägt der Mieter eine Mitschuld, wenn er von der Gefahr wusste.

So urteilte etwa das Landgericht Potsdam in einem solchen Fall, dass der Vermieter nur für 25% des Schadens aufkommen musste (LG Potsdam 11s, 190/03).

Vernachlässigen Sie als Vermieter Ihre Streupflicht, so kann ein Mitverschulden des Fußgängers gegeben sein, da dieser den schneebedeckten Gehweg gesehen und dennoch betreten hat. Allerdings entfällt die Mithaftung eines Fußgängers dann, wenn er nur die Möglichkeit hatte, auf eine befahrene Fahrbahn auszuweichen.

Die Mitschuld des Geschädigten kann sogar soweit gehen, dass er von Ihnen keinen Schadensersatz verlangen kann und den entstandenen Schaden allein zu tragen hat. So hat das Oberlandesgericht Düsseldorf entschieden, dass Mieter, die zwei Jahre lang eine baufällige Haustreppe benutzen, ohne den Zustand der Treppe anzuzeigen oder sich darüber zu beschweren, keinen Schadensersatz verlangen können (OLG Düsseldorf, 10u 64/00).

Inhaber der Verkehrssicherungspflicht

Die Verkehrssicherungspflicht liegt grundsätzlich bei Ihnen als Eigentümer. Sind mehrere Personen Eigentümer eines Mietobjektes, so liegt die Verkehrssicherungspflicht bei jedem einzelnen Miteigentümer. Kommt es zu einem Unfall, so haften alle Miteigentümer gesamtschuldnerisch, das

heißt, jeder einzelne Miteigentümer kann von einem Geschädigten in vollem Umfang für den entstandenen Schaden in Anspruch genommen werden.

Übertragung auf Mieter und Dritte

Sie können die Ihnen obliegende Verkehrssicherungspflicht jederzeit durch Vertrag auf Ihre Mieter oder auch auf Dritte, wie etwa eine Hausverwaltung oder einen Hausmeister übertragen.

Sofern Sie nicht in der Lage sein sollten, selbst für Verkehrssicherung Ihres Mietobjektes zu sorgen, weil Sie zum Beispiel auswärts wohnen, so sind Sie dazu sogar verpflichtet.

Achtung: Mit dieser Übertragung werden Sie jedoch nicht vollständig aus der Verantwortung entlassen, sondern es verbleibt eine Überwachungspflicht. Sie müssen kontrollieren, ob Ihr Mieter oder der Dritte der Verkehrssicherungspflicht auch tatsächlich nachkommt. Kommen Sie Ihrer Überwachungspflicht nicht nach, so haften Sie im Fall eines Unfalls neben demjenigen, auf den Sie die Verkehrssicherungspflicht übertragen haben.

Diese Überwachungspflicht erfordert, dass Sie grundsätzlich in regelmäßigen Abständen die Durchführung der übertragenen Pflichten kontrollieren. Eine stichprobenartige Kontrolle allein reicht dabei nicht aus. Sie sollten die Kontrollen einmal monatlich durchführen. Die Grenze für Ihre Überwachungspflicht ist aber die Zumutbarkeit; so entfällt die Pflicht zur Überwachung normalerweise bei einer Urlaubsvertretung.

Sie kommen Ihrer Verkehrssicherungspflicht auch dann in vollem Umfang nach, wenn Sie diese auf eine zuverlässige Hauswartfirma übertragen. Zu einer Überwachung der Hauswartfirma sind Sie nach einer Entscheidung des Bayerischen Oberlandesgerichts dann nicht mehr verpflichtet, wenn über mehrere Jahre hinweg kein Anlass zu Beanstandungen bestand. Sobald es allerdings Beanstandungen gibt, lebt Ihre Überwachungspflicht in vollem Umfang wieder auf (Bay OLG, 2z BR 144/04).

Alter oder Gebrechlichkeit können dazu führen, dass Mieter, die bisher ihre übernommene Verkehrssicherungspflicht pünktlich und gewissenhaft ausgeführt haben, nun dazu nicht mehr in der Lage sind. Dann hat der Mieter, der zum Beispiel den vertraglich übernommenen Winterdienst bisher ausgeführt hat, rechtzeitig dafür zu sorgen, dass die Schneeräum- und Streupflicht von einer anderen Person ausgeführt wird. Gleiches gilt für die Personen, die wegen Berufstätigkeit tagsüber nicht zu Hause sind. Diese müssen während ihrer Abwesenheit für eine Vertretung sorgen.

Form der Übertragung

Eine einseitige Übertragung Ihrer Verkehrssicherungspflicht auf Ihre Mieter ist nicht möglich. Sie können diese weder durch einen freundlichen Brief noch durch einen Aushang im Treppenhaus auf die Mieter übertragen. Es bedarf vielmehr einer vertraglichen Regelung, durch die die Verkehrssicherungspflicht oder aber Teile davon, wie etwa die Streu- und Räum- oder die Beleuchtungspflicht, auf den Mieter übertragen werden.

Das ist sowohl durch einen gesonderten Vertrag, den man aber aus Beweisgründen am besten schriftlich fixiert, als auch durch eine Regelung in der Hausordnung, sofern diese Bestandteil des Mietvertrages ist, möglich. Am besten ist es aber, wenn Sie eine Übertragung der Verkehrssicherungspflicht oder Teile von ihr direkt durch den Mietvertrag vornehmen. Eine entsprechende Klausel könnte etwa folgendermaßen aussehen:

Wegereinigung, Streupflicht 1. Der Mieter übernimmt die Wegereinigung des öffentlichen Gehweges, der Zuwegung zum Haus und zu den Abfallbehältern. Die Reinigungspflicht erstreckt sich auf die Beseitigung von Laub und Unrat und sonstige Verschmutzungen. Während der Wintermonate sind Schnee und Eis zu den üblichen Verkehrszeiten (7.00 Uhr bis 20.00 Uhr) zu beseitigen, Tausalz und tausalzhaltige Mittel dürfen nicht verwendet werden. Eisbildungen, denen nicht ausreichend durch Streuen entgegengewirkt werden kann, sind zu beseitigen. Straßenrinnen sind spätestens bei Eintritt von Tauwetter und Schnee so freizumachen, dass Schmelzwasser ablaufen kann. Der Mieter besorgt das Streumaterial auf eigene Kosten.

2. Erfüllt der Mieter seine Verpflichtungen nach Absatz 1 nicht, so ist der Vermieter nach vorheriger Ankündigung berechtigt, die Pflichten selbst zu übernehmen oder einen Dritten damit zu beauftragen und die entstehenden Kosten dem Mieter in Rechnung zu stellen.

Gefälligkeit durch den Nachbarn

Teile der Verkehrssicherungspflicht können auch auf den Nachbarn übertragen werden, was in der Praxis gern beim Winterdienst gemacht wird. Zu beachten ist aber, dass es sich hierbei um ein reines Gefälligkeitsverhältnis handelt, sofern der Nachbar den Weg unentgeltlich räumt.

In diesen Fällen kommt es zu einer so genannten Haftungsreduktion oder sogar zu einem stillschweigenden Haftungsverzicht. Springt nämlich ein Nachbar aus Gefälligkeit ein, so sind nach der Rechtsprechung die Unentgeltlichkeit der Leistung und der Gefälligkeitscharakter ein Indiz für eine Haftungsbegrenzung.

Wenn Sie also von einem Bekannten, Freund oder Nachbarn Hilfe erhalten, so dürfen Sie nicht erwarten, dass diese Person auch noch das Risiko einer unbeschränkten Haftung auf sich nimmt.

Verletzung der Verkehrssicherungspflicht

Sofern es zu einem Unfall kommt, weil Sie oder der von Ihnen beauftragte Mieter der Verkehrssicherungspflicht oder Sie Ihrer Überwachungspflicht nicht nachgekommen sind, so können neben den zivilrechtlichen Schadensersatzansprüchen auch strafrechtliche Sanktionen und Bußgelder drohen.

Zivilrechtliche Haftung

Bei einem Unfall haftet der Verkehrssicherungspflichtige dem Verletzten zivilrechtlich aus § 823 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Diese Haftung umfasst nicht nur Arzt- und eventuelle Krankenhauskosten, sondern auch einen möglichen Erwerbsausfall und ein zumeist nicht unbeträchtliches Schmerzensgeld. Vor allem bei Knochenbrüchen können sich diese Posten schnell zu einer stattlichen Summe addieren.

Bußgelder und strafrechtliche Sanktionen

Neben den zivilrechtlichen Ansprüchen können auch noch strafrechtliche Sanktionen wegen fahrlässiger Körperverletzung ins Haus stehen. Wenn Sie die Räum- und Streupflicht vernachlässigen, so droht meist auch dann ein nicht unerhebliches Bußgeld, wenn es nicht zu einem Unfall kommt.

Verletzt sich eine Person aufgrund der Nichtbeachtung der Verkehrssicherungspflicht, so kann das auch strafrechtliche Konsequenzen für Sie haben. Unter Umständen wird ein Strafverfahren wegen fahrlässiger Körperverletzung eingeleitet, was zu einer Geldstrafe oder sogar zu einer Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren führen kann.

Garantiehaftung

Nach dem Gesetz übernehmen Sie als Vermieter eine Garantiehaftung für Mängel der Mietsache, die bereits bei Abschluss des Mietvertrages vorhanden waren. Danach haben Sie für die Folgen dieser Mängel nicht nur dann einzustehen, wenn Sie sie vorsätzlich oder fahrlässig verschuldet haben, sondern Sie haften auch, wenn Sie diese nicht verschuldet haben. Aus einer solchen Garantiehaftung des Vermieters können Schmerzensgeldansprüche des Verletzten entstehen.

Typische Fälle einer Garantiehaftung sind:

• Ein Mieter erleidet durch eine vom Vermieter unerkannt fehlerhaft angeschlossene Elektroheizung Verbrennungen oder andere Körperschäden. Die Elektroheizung war bereits bei Beginn des Mietverhältnisses fehlerhaft angeschlossen, so dass es sich um einen anfänglichen Mangel handelt. Hier können sich Schmerzensgeldansprüche des Mieters ergeben.
• Ein häufiger Fall ist auch die baubedingte Feuchtigkeit, die nicht auf fehlerhafter Lüftung und ungenügender Heizung der Mieträume beruht, sondern bauphysikalische und bautechnische Ursachen hat. Entsteht zum Beispiel durch die Raumfeuchte Schimmel und führt dies beim Mieter zu allergischen und gesundheitlichen Störungen, so kann der Mieter, wenn es sich um einen anfänglichen Mangel der Wohnung handelt, auch Schmerzensgeld verlangen.

Achtung: Die verschuldensunabhängige Garantiehaftung des Vermieters kann aber im Mietvertrag ausgeschlossen werden. Zu beachten ist hierbei, dass sich der Ausschluss nicht auf die Haftung für jegliche Mängel beziehen darf, sondern vielmehr muss sich der Ausschluss auf die Garantiehaftung für anfänglich vorhandene Mängel beziehen. Einen entsprechenden Haftungsausschluss können Sie etwa folgendermaßen formulieren:

Haftungsausschluss: Der Vermieter übernimmt keine Gewähr für sichtbare oder unsichtbare Mängel, soweit sie bei Vertragsabschluss bereits vorhanden waren, es sei denn, dass er die Mängel bzw. die daraus resultierenden Schäden vorsätzlich oder grob fahrlässig herbeigeführt hat.

Einzelne Problemfälle

Im Folgenden werden hier noch zwei Problemkreise dargestellt, die zwischen Vermieter und Mieter immer wieder für Unstimmigkeiten sorgen.

Beleuchtung

Als Eigentümer eines Miethauses trifft Sie die Pflicht, für eine ausreichende Beleuchtung der jeweiligen Zugänge des Hauses zu sorgen. In zeitlicher Hinsicht beginnt und endet die Pflicht zur Beleuchtung, wenn mit dem Einsetzen des „allgemeinen Verkehrs“ zu rechnen ist bzw. dieser im Allgemeinen endet. Das heißt, Sie haben bis 22.00 Uhr und ab 7.00 Uhr für eine ausreichende Beleuchtung der Zugänge zu sorgen.

Die Verkehrssicherungspflicht beschränkt sich hierbei aber nur auf das Ergreifen solcher Maßnahmen, die nach den Gesamtumständen zumutbar sind. Danach haben Sie als Vermieter zwar für eine ausreichende Beleuchtung der

Zugänge, also der unmittelbaren Eingangsbereiche, nicht dagegen von sonstigen Zuwegen und Zufahrten zu sorgen. Auch müssen Sie bei einer vorhandenen Außenbeleuchtung außen am Haus einen Schalter anbringen, damit die Beleuchtung auch von dort eingeschaltet werden kann.

An die Beleuchtung der Treppenbereiche sind besonders hohe Anforderungen zu stellen, da hier die Gefahr von Stürzen erfahrungsgemäß besonders hoch ist.

Generell dürfen Sie nicht an der Beleuchtung sparen. Wenn etwa die Beleuchtung im Treppenhaus oder in einer Garage per Zeitschaltuhr geregelt wird, und diese zu kurz eingestellt ist, können Sie bei Unfällen haftbar gemacht werden.

In einem Mehrfamilienhaus ohne Aufzug sollte die Zeitschaltuhr so eingestellt werden, dass auch hier der Mieter immer bis zum nächsten Lichtschalter oder Bewegungsmelder kommt. Sofern Lichtschalter vorhanden sind, müssen diese auch im Dunkeln gesehen werden können.

Kommt es zu einem Sturz des Mieters bei mangelhafter Beleuchtung, so muss dieser nachweisen, dass er infolge der mangelhaften Beleuchtung gestürzt ist, anderenfalls kann er von Ihnen keinen Schadensersatz verlangen.

So verweigerte das OLG Düsseldorf einem Mieter, der in einem Treppenhaus gestürzt war, in dem schon seit Tagen das Licht nicht mehr funktionierte, Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter, da er nicht nachweisen konnte, dass er ausschließlich oder zumindest hauptsächlich wegen des nicht beleuchteten Treppenhauses gestürzt sei.

Als Begründung für seinen Unfall hatte der Mieter nämlich angegeben, er habe in seiner morgendlichen Eile eine Stufe verfehlt. Dies kann aber nach Ansicht des Oberlandesgerichts Düsseldorf auch passieren, wenn jemand bei ausreichender Beleuchtung eine Treppe benutzt (OLG Düsseldorf 22u 143/96).

Nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Köln darf sich auch ein Besucher eines Mieters nicht darauf verlassen, dass ein Bewegungsmelder auch beim Verlassen des Hauses die Außenbeleuchtung automatisch anschaltet. Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Beim Betreten des Hauses schaltete sich automatisch die Eingangsbeleuchtung an; beim Verlassen des Hauses war dies nicht der Fall.

Hier musste dann ein separater Lichtschalter gedrückt werden. Der Besucher nahm an, dass auch beim Verlassen des Hauses die Lichtanlage angeht, drückte beim Verlassen des Hauses den Schalter nicht und verließ es bei vollkommener Dunkelheit. Daraufhin stürzte er auf der Hauseingangstreppe und zog sich schwer wiegende Verletzungen zu (OLG Köln 11u 41/00).

Das Oberlandesgericht Köln hat einen Verstoß des Vermieters gegen seine Verkehrssicherungspflicht verneint, da bei eingeschalteter Treppenbeleuchtung der Eingangsbereich samt der Treppenanlage derart ausgeleuchtet sei, dass ein gefahrloses Gehen möglich sei. Der Besucher durfte sich nicht darauf verlassen, dass der Bewegungsmelder beim Verlassen des Hauses die Außenbeleuchtung automatisch anschalten würde.

Verkehrssicherungspflicht und die Streupflicht

Besonders bedeutsam im Zusammenhang mit der Verkehrssicherungspflicht ist die allgemeine Streu- und Schneereinigungspflicht. Als Hauseigentümer sind Sie danach verpflichtet dafür Sorge zu tragen, dass im Winter niemand vor Ihrem Haus oder Gebäude stürzt und sich dadurch Schaden zufügt.

Dabei kann die Streupflicht aber auch Bereiche erfassen, die Ihnen nicht gehören. Hierzu zählen öffentliche Straßen, Wege und Flächen vor dem Gebäude.

Die Streuverpflichtung auf öffentlichen Wegen und Straßen ist zunächst eine Angelegenheit der Städte und Gemeinden. Diese haben allerdings in ihren Satzungen und Gemeindeverordnungen die Streupflicht auf die Hauseigentümer übertragen. Der Hauseigentümer kann diese Verpflichtung wiederum, wie oben dargestellt, durch eine Klausel im Mietvertrag auf einen Mieter oder einen Dritten übertragen.

Entscheidend für den Umfang der Räum- und Streupflicht ist, dass der Weg oder die Straße zu üblichen Verkehrszeiten in angemessenem Umfang gefahrlos benutzbar sein muss.

Die Streupflicht entsteht dabei erst bei konkreter Glatteisgefahr, vorsorgliche Maßnahmen gegen eine Vereisung müssen im Regelfall nicht getroffen werden. Sollten es die Witterungsverhältnisse jedoch erforderlich machen, so müssen Sie auch mehrmals am Tag räumen und streuen. Die Pflicht zum Streuen entfällt nur dann, wenn auch eine mehrfache Wiederholung keinen Einfluss auf die Beseitigung der Glätte hat.

An die reine Räumpflicht selbst werden etwas geringere Anforderungen gestellt, insbesondere muss während noch Schnee fällt nicht geräumt werden, vor allem dann nicht, wenn damit zu rechnen ist, dass die Straße oder der Gehweg innerhalb kürzester Zeit wieder zugeschneit sein werden.

Im Allgemeinen müssen die Gehwege nicht auf voller Breite geräumt und gestreut werden. Sie müssen den Gehweg jedoch soweit freihalten, dass zwei Fußgänger aneinander vorbeikommen, ohne dabei in die nicht geräumte Fläche ausweichen zu müssen.

Sofern der zeitliche Umfang der Räum- und Streupflicht nicht durch die Kommune festgelegt wurde, geht die Rechtsprechung davon aus, dass sie um 7.00 Uhr morgens beginnt und um 20.00 abends endet. Sollte auch nach 20.00 Uhr ein starker Publikumsverkehr herrschen, so kann die Räum- und Streupflicht auch danach noch in begrenztem Umfang fortdauern. Endgültig entfällt sie vor 6.00 Uhr und nach 22.00 Uhr.

Sofern die Streupflicht auf einen Mieter übertragen worden ist, führt die Frage, wer die Kosten der Streumittel zu tragen hat, immer wieder zu unnötigem Streit, der auch schon mehrfach die Gerichte beschäftigt hat. Vielfach wurde entschieden, dass zusätzlich zwischen Vermieter und Mietpartei vertraglich geregelt sein muss, wer die erforderlichen Arbeitsgeräte und das Streumaterial bezahlen muss.

Ist eine Regelung über die Kostenfrage nicht getroffen worden, so hat der Mieter das Streumaterial auf eigene Kosten zu beschaffen. Die grundsätzliche Verpflichtung des Vermieters, das Arbeitsmaterial zur Verfügung zu stellen, wird erst dann aktuell, wenn bei einem ungewöhnlich harten Winter erhöhte Kosten anfallen.

Um Streitigkeiten von vornherein zu vermeiden, sollten Sie die Frage nach der Tragung der Kosten für Streugut etc. bereits im Mietvertrag oder der sonstigen Vereinbarung zur Übertragung der Verkehrssicherungspflicht regeln. Einen entsprechenden Formulierungsvorschlag finden Sie oben auf Seite 9.

Praxis-Tipp Verkehrssicherungspflicht

In einigen Gemeinden ist es verboten, auf öffentlichen Gehwegen Salz zu streuen, da es Pflanzen und Grundwasser schädigt und Tierpfoten, Schuhe, Straße, Fußbodenbeläge und Beton angreift. Erkundigen Sie sich, ob das auch in Ihrer Gemeinde der Fall ist und verpflichten Sie dann unbedingt Ihren Mieter vertraglich dazu, Splitt, Granulat oder Sand zu verwenden.