Warum die Mieten 2014 steigen werden – fast überall

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Eine Steigerung von 5% bei den Mieten gilt als sehr wahrscheinlich. So wird jedenfalls das Forschungsinstitut BulwienGesa zum Jahresende 2013 […] (Foto: macgyverhh/Shutterstock)

Eine Steigerung von 5% bei den Mieten gilt als sehr wahrscheinlich. So wird jedenfalls das Forschungsinstitut BulwienGesa zum Jahresende 2013 für das Jahr 2014 zitiert.

Was bedeutet das? Werfen Sie einen Blick auf die Hintergründe. Sie werden sehen: Alles hängt am Neubau.

Was bedeutet 5% Steigerung für die Miete?

Wenn die Miete um 5% steigen soll, dann gilt dies für die Neuvertragsmieten. Das ist nicht gleichbedeutend damit, dass die Mieten überall um 5% steigen.

Das wissen zwar alle Immobilienexperten. In der öffentlichen Diskussion um die Mietenentwicklung kommt dieser Punkt jedoch zu kurz.

Bestandsmieten steigen langsamer

Die Bestandsmieten, also die Mieten in allen bestehenden Mietverträgen steigen langsamer als die Neuvertragsmieten. Die im Jahr 2013 veröffentlichen Mietspiegel der Großstädte haben eine Mietsteigerung bei den Bestandsmieten von 2 bis 3% ergeben.

Damit steigen die Netto-Mieten der allermeisten Bewohner von Wohnungen nur wenig mehr als die Inflationsrate des Jahres. Auch dieser Trend wird sich 2014 fortsetzen.

Neuvertragsmiete steigt, weil zu wenig gebaut wird

In vielen Städten und stadtnahen Kreisen ist die Nachfrage nach Wohnraum höher als das Angebot. Weil dort zu wenig neue Wohnungen gebaut werden, ziehen die Preise für die Mieten an.

Würde mehr gebaut werden, würde sich der Mietwohnungsmarkt auch entspannen.

Da aber in den meisten Städten und stadtnahen Kreisen in Deutschland mehr Haushalte in diese Städte ziehen als Wohnungen neu gebaut werden, baut sich der Leerstand von Wohnungen ab.

Die „Reserve“ an Wohnungen schrumpft. In einigen Städten ist der Leerstand auf unter 1% der Wohnungen gesunken.

Haushaltszahlen steigen – Beispiel Berlin

Viele neue Haushalte sind gleichbedeutend mit vielen neuen Nachfragern nach Wohnungen.

Ziehen also etwa 20.000 neue Haushalte im  Jahr 2014 nach Berlin, werden in der Stadt aber nur 4.500 neue Wohnungen gebaut, können die übrigen 15.500 Haushalte sich nur bei den bestehenden und leer stehenden Wohnungen bedienen.

Leerstand sinkt

In einer Stadt wie Berlin gibt es etwa 1,9 Mio. Wohnungen. Von diesen Wohnungen sollen zuletzt etwa 3% leer gestanden haben. Das wären etwa 57.000 Wohnungen.

Allerdings liegen viele dieser leer stehenden Wohnungen in Bereichen, in denen nicht jeder neu nach Berlin ziehende Haushalt hinziehen möchte.

Nachfrage konzentriert sich auf beliebte Gegenden

Die Nachfrage der neu in eine Stadt ziehenden Haushalte konzentriert sich zunächst auf die beliebten Gegenden. In  Berlin ist das z.B. der Bezirk Mitte.

Dort sind im vergangenen Jahr weniger als 400 Wohnungen neu gebaut worden. Der Leerstand im Bezirk Mitte in Berlin ist sehr gering.

Das Resultat? Auf eine Wohnungsannonce melden sich viele Bewerber. Der Vermieter ist in der komfortablen Situation, die Miete anheben zu können, weil die Wohnung ohnehin vermietet wird.

Die Neuvertragsmiete an diesem Standort steigt. Dabei wäre in einem Randbezirk der Stadt eine Wohnung zum halben Mietpreis zu bekommen.

Sie sehen, dass die steigenden Mieten in den Städten das Resultat eines sehr komplexen Geflechts aus Marktkräften ist.

Ausgangspunkt ist, dass die Städte zu wenig Neubau im Verhältnis zur Nachfrage ermöglichen. In dessen Folge steigen die Mieten. Das wird in vielen Städten im Jahr 2014 so sein.

In der nächsten Ausgabe meiner Kolumne geht es um die Preise für Wohnungen und Häuser im Jahr 2014.

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Von: Sven Johns. Über den Autor

Sven R. Johns ist Rechtsanwalt und war 15 Jahre Bundesgeschäftsführer des Immobilienverband IVD (bis Mitte 2012). Seit fast 20 Jahren ist er zunächst als Rechtsanwalt und dann als Geschäftsführer im Immobiliengeschäft vertraut.

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