Wie Sie die Mieteinnahmen in der Anlage V Ihrer Einkommensteuererklärung 2003 richtig angeben

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Die Investitionen in Immobilien gegenüber anderen Anlageformen so attraktiv: Speziell die Finanzierungskosten und die Abschreibungsmöglichkeiten bieten Ihnen eine hervorragende Chance, Ihre persönliche Steuerlast zu senken. (Foto: Nicole Lienemann / shutterstock.com)

Die Investitionen in Immobilien gegenüber anderen Anlageformen so attraktiv: Speziell die Finanzierungskosten und die Abschreibungsmöglichkeiten bieten Ihnen eine hervorragende Chance, Ihre persönliche Steuerlast zu senken.

Damit Sie Ihre Steuervorteile aber überhaupt optimal ausschöpfen können, müssen Sie Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung erzielen – und diese dem Finanzamt gegenüber auch angeben. Dazu dient die Anlage V zu Ihrer Einkommensteuererklärung 2003.

Bei der Steuererklärung ist es erforderlich, dass Sie auf der einen Seite die Einnahmen auflisten und auf der anderen Seite die für die Immobilien entstandenen Kosten zusammenstellen. Bei der Einkommensteuer wird lediglich die Differenz erfasst und versteuert.

Ist die Differenz positiv, haben Sie also einen positiven Überschuss erzielt, müssen Sie dafür Steuern entrichten. Haben Sie im Ergebnis steuerlich Verlust gemacht, sparen Sie Steuern.

Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden in der Anlage V zur Einkommensteuererklärung erfasst. Dieses Steuerformular müssen Sie ausfüllen, wenn Sie im Jahr 1996 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt haben. So ist es beispielsweise in folgenden Fällen:

  • Sie haben ein bebautes Grundstück vermietet, wie beispielsweise ein Ein- oder Mehrfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung.

  • Sie haben in einem selbst genutzten eigenen Haus oder in Ihrer Eigentumswohnung einzelne Räume untervermietet.

  • Sie haben unbebaute Grundstücke, beispielsweise Parkplätze, vermietet.

  • Es bestehen Einkünfte aus Vermietung von Rechten, wie beispielsweise das Kiesausbeutungsrecht.

  • Sie haben gemietete Räume weitervermietet.

  • Sie erzielen Einkünfte aus Beteiligungen, wie beispielsweise an Grundstücks- oder Erbengemeinschaften.

Was alles zu den Mieteinnahmen zählt

Die Mieteinnahmen tragen Sie auf der Vorseite der Anlage V ein. Hierzu gehört alles, was Ihnen im Jahr 2003 als Vermieter zugeflossen ist, insbesondere folgende Einnahme-Positionen:

  • Nettokaltmiete

  • Umlagen für Betriebskosten

  • Nachzahlungen Ihrer Mieter für Betriebskosten bei Überschuss der tatsächlichen Betriebskosten über die Vorauszahlungen (Erstattungen werden von den Umlagen abgezogen)

  • Mietvorauszahlungen und Baukostenzuschüsse

  • Mieten für Garagen, Stellplätze, Werbeflächen, unbebaute Grundstücke

  • Mietrückstände, die Sie mit Kautionszahlungen verrechnet haben

  • Entgelte für die Bestellung eines Nutzungsrechts (beispielsweise Nießbrauchs- oder Wohnrecht)

So tragen Sie Ihre Mieteinnahmen ein

Ihre Mieteinnahmen geben Sie auf der Vorderseite der Anlage V zur Einkommensteuererklärung an. Tragen Sie in den Vordruck links oben Ihren Namen ein. Geben Sie Ihren Nachnamen stets zuerst an, um Namensverwechselungen zu vermeiden.

Vergessen Sie nicht, immer auch Ihre Steuernummer zu notieren. Wie diese lautet, können Sie beispielsweise aus dem letzten Steuerbescheid ersehen oder dem EDV-Bogen entnehmen, mit dem das Finanzamt Ihnen die Vordrucke für die Steuererklärung zugeschickt hat. Rechts im Namensfeld des EDV-Bogens ist die Steuernummer abgedruckt.

Mehr zum Thema: Wo finde ich meine Steuernummer auf der Lohnsteuerkarte?

In der Regel wird es sich beim Vordruck um die Anlage V zur Einkommensteuererklärung handeln. Dann kreuzen Sie im Formularkopf das erste Kästchen an. Gehört das Miethaus dagegen mehreren Personen, wie beispielsweise einer Erbengemeinschaft, ist das dritte Kästchen anzukreuzen. In diesem Fall füllen Sie noch weitere Formulare aus, die Sie ebenfalls beim Finanzamt erhalten.

Achtung: Sie brauchen nur auf die weißen Felder des Vordrucks zu achten. Die grünen Kästchen und Zeilen sind für Eintragungen des Finanzamts vorgesehen. Tragen Sie immer nur volle Euro-Beträge ein. Cent-Beträge können Sie bei Mieteinnahmen zu Ihren Gunsten auf volle Euro-Beträge abrunden.

Zählt auch für das Finanzamt: Die Lage Ihres Mietobjekts

Geben Sie in Zeile 1 die genaue Lage des Grundstücks an. Für jedes Grundstück brauchen Sie eine eigene Anlage V.

Die Angaben zur Anschaffung und Fertigstellung Ihres Mietobjekts ermöglichen dem Finanzamt, die geltend gemachten Abschreibungssätze zu überprüfen. Abschreibungssatz, das ist der jährliche Prozentsatz der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Mietobjekts (ohne Grund und Boden). Die entsprechenden Abschreibungsbeträge sind als Werbungskosten sofort abzugsfähig.

Achtung: Das Datum der Anschaffung ist im Allgemeinen der Tag der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags. Wird in dem Kaufvertrag allerdings vereinbart, dass Besitz, Nutzen und Lasten zu einem späteren Zeitpunkt auf den Käufer übergehen, gilt der vereinbarte Termin als Anschaffungszeitpunkt.

In Zeile 2 geben Sie die Flächen an, die auf eigengenutzten, unentgeltlich an Dritte überlassenen oder als Ferienwohnung genutzten Wohnraum entfallen. Handelt es sich um eine Ferienwohnung, teilen Sie auf einem besonderen Blatt auch die Anzahl der jeweiligen Kalendertage mit, an denen diese Wohnung vermietet, eigengenutzt, unentgeltlich an Dritte überlassen wurde oder leer stand.

Jedes Geschoss zählt einzeln

Die hier einzutragenden Mieteinnahmen teilen Sie auf die einzelnen Geschosse auf. Geben Sie in Zeile 3 außerdem die Anzahl der Wohnungen und die Wohnfläche jedes Geschosses an. Bei Ansatz der Wohnfläche sind Zubehörräume, wie beispielsweise Keller, Dachböden, Schuppen und Garagen nicht mit zu berücksichtigen.

Raumteile mit einer lichten Höhe zwischen ein und zwei Metern sowie die Fläche von Balkonen oder Loggien und Dachgärten sind zur Hälfte anzusetzen. Enthält das Miethaus mehr als fünf Geschosse, so machen Sie die Angaben zu den Zeilen 3 und 4 auf einem gesonderten Blatt.

In Zeile 5 tragen Sie die Einnahmen aus der Vermietung zu gewerblichen, freiberuflichen oder anderen nicht Wohnzwecken dienenden Räumen ein. Haben Sie auf die Umsatzsteuerbefreiung verzichtet, so tragen Sie die Mieten einschließlich der vereinnahmten Umsatzsteuer in Zeile 5 und die im Jahr 2003 vom Finanzamt erstatteten Vorsteuerbeträge in Zeile 10 ein.

Achtung: Für Ihre Mieteinnahmen gilt das Zuflussprinzip. Das bedeutet: Die Einnahmen sind von Ihnen in dem Jahr zu versteuern, in dem sie Ihrem Konto gutgeschrieben werden.

Eine Ausnahme gilt für regelmäßig wiederkehrende Einnahmen wie speziell Mieteinnahmen, die Sie bis zu zehn Tage vor oder zehn Tage nach dem jeweiligen Jahreswechsel erhalten. Die Mieteinnahmen sind nicht im Zuflussjahr, sondern im Jahr der wirtschaftlichen Zugehörigkeit zu erfassen.

Beispiel: Die Miete für Januar 2003 ist am 28. Dezember 2002 eingegangen. Diese Miete zählt dann nicht für 2002, sondern für 2003.

Zeile 6 ist für Sie ein Thema, wenn Sie eine Wohnung verbilligt an Angehörige vermieten. Damit das Finanzamt bei der steuerlichen Anerkennung von Mietverträgen zwischen nahen Angehörigen keine Schwierigkeiten macht, ist es erforderlich, dass der Vertrag rechtswirksam und wie unter Fremden gestaltet ist. Der Mietvertrag muss somit bei einer Überprüfung dem so genannten Fremdvergleich standhalten. Weitere Voraussetzung ist, dass der Vertrag auch tatsächlich durchgeführt wird.

Einem Fremdvergleich hält der mit einem Angehörigen abgeschlossene Vertrag immer dann stand, wenn Sie den identischen Vertrag auch mit einem Fremden abschließen würden.

Dieses Kriterium ist immer dann leicht durch den Fiskus zu überprüfen, wenn Sie zB. über zwei vermietete identische Eigentumswohnungen verfügen. Schließen Sie mit beiden Mietparteien gleichlautende Mietverträge ab, obwohl Sie eine Wohnung an einen Familienangehörigen vermieten, hält Ihr Mietvertrag einem Fremdvergleich stand.

Wenn Sie Angehörigen eine Wohnung überlassen: So wirkt es sich steuerlich aus

Achtung: Leben Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft zusammen in einer Wohnung, die einem von ihnen gehört, kann dieser seine Wohnung nicht steuerrechtlich wirksam zur Hälfte dem anderen vermieten.

Praxis-Tipp: Der Abschluss eines Mietvertrags mit dem geschiedenen oder dauernd getrennt lebenden Ehegatten und die Verrechnung der Miete mit dem geschuldeten Barunterhalt ist möglich und stellt grundsätzlich keinen Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten dar.

Wird dagegen aber eine Wohnung aufgrund einer Unterhaltsvereinbarung zu Wohnzwecken überlassen und dadurch der Anspruch des unterhaltsberechtigten Partners auf Unterhalt gemindert, liegt kein Mietverhältnis vor.

Lesen Sie hier, wie man noch mehr Geld mit der Steuererklärung bekommen kann.

Egal, ob Vorauszahlung oder Pauschale: Hier tragen Sie die Umlagen ein

Wenn Sie mit Ihren Mietern vereinbart haben, dass diese zusätzlich zur Miete Betriebskosten leisten, dann tragen Sie die Umlagen in die Zeilen 7 und 8 ein.

Achtung: Dies gilt unabhängig davon, ob die Betriebskosten in Form von Vorauszahlungen oder als Pauschalen geleistet werden.

Für den Fall, dass Sie Ihren Mietern 2003 Betriebskosten erstattet haben, weil sich aus den Betriebskostenabrechnungen 2002 ein Guthaben zu deren Gunsten ergab, gilt Folgendes:

Die Erstattungsbeträge werden von den Umlagen für das laufende Jahr abgezogen.

Wo Sie Mietnachzahlungen, Garagenmieten und erstattete Umsatzsteuer eintragen

In Zeile 9 tragen Sie Mieten aus früheren Jahren ein, die Ihr Mieter zunächst nicht gezahlt und die Sie (erst) im Jahr 2003 erhalten haben.

Beispiel: Ihr Mieter hat im Jahr 2003 Mietrückstände aus dem Jahr 2003 ausgeglichen. Oder Sie haben durch Zwangsvollstreckungsmaßnahmen rückständige Mieten aus früheren Jahren beigetrieben.

In Zeile 10 gehören alle Einnahmen, die aus der Grundstücksnutzung erzielt werden. Hierzu zählen die Einnahmen aus der Vermietung von Garagen, Werbeflächen, Grund und Boden für Kioske und Ähnliches.

Achtung: Haben Sie zur Umsatzsteuer optiert und bekommen Sie vom Finanzamt Umsatzsteuer (Vorsteuer) erstattet, so geben Sie diese ebenfalls in Zeile 10 an.

Grundsätzlich sind alle Einnahmen, die Ihnen im Zusammenhang mit Ihrem Mietobjekt zufließen, zu versteuern. Als Einnahme-Positionen, die in dieser Zeile zu berücksichtigen sind, kommen insbesondere in Betracht (Zeile 11):

  • Guthabenzinsen aus Bausparverträgen, die vor- oder zwischenfinanziert oder die für eine geplante Umfinanzierung abgeschlossen werden.

  • Aufwendungszuschüsse, die im Gegensatz zu Aufwendungsdarlehen von Ihnen nicht zurückgezahlt werden müssen.

  • Öffentliche Zuschüsse zur Finanzierung von Erhaltungs- oder Herstellungskosten.

Was unter’m Strich herauskommt

Addieren Sie die Beträge in den Zeilen 3 bis 11 und tragen Sie die Summe der Einnahmen in die Zeile 12 ein. In Zeile 13 geben Sie die Summe der Werbungskosten an, die Sie auf der Rückseite der Anlage V ermittelt haben.

Von der Summe der Einnahmen ziehen Sie die Summe der Werbungskosten ab. Den Betrag, der sich dann ergibt, tragen Sie in Zeile 14 ein.

Bei diesem Betrag handelt es sich um die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung für das Grundstück, das Sie in Zeile 1 der Anlage V angegeben haben.

Sind die Werbungskosten höher als die Mieteinnahmen, entsteht ein steuerlicher Verlust, den Sie am besten dadurch kenntlich machen, dass Sie den Betrag mit einem Minuszeichen versehen.

Der Betrag aus Zeile 14 wird in Zeile 16 übertragen. Gehört das Mietobjekt beiden Ehegatten, wird der Betrag entsprechend den Eigentumsanteilen aufgeteilt.

Beispiel: Das Mietobjekt gehört beiden Ehegatten je zur Hälfte. Der Verlust aus Vermietung und Verpachtung beträgt 21.600 Euro. Dann ist in Zeile 16 für jeden Ehegatten ein Betrag in Höhe von 10.800 Euro einzutragen.

Wie Sie als Miteigentümer Ihre Mieteinnahmen ermitteln

Die Zeilen 18 und 24 erfassen die Fälle, in denen mehrere Personen an den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung beteiligt sind. Es handelt sich im Wesentlichen um Bauherrengemeinschaften, Erwerbergemeinschaften, geschlossene Immobilienfonds und Grundstücksgemeinschaften.

Das Finanzamt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, stellt die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung einer solchen Gemeinschaft zunächst jeweils einheitlich fest und verteilt diese dann in einem gesonderten Steuerbescheid auf die einzelnen Miteigentümer entsprechend ihrem jeweiligen Anteil. Jeder Miteigentümer erhält einen eigenen Steuerbescheid.

Wenn Sie Einnahmen aus einer der vorgenannten Beteiligungen haben, tragen Sie hier die Gemeinschaft, das zuständige Finanzamt, die dortige Steuernummer und den Ihnen zugewiesenen Anteil an den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ein.

Was zu den sonstigen Einkünften zählt

Hier tragen Sie beispielsweise Ihre Einkünfte aus der Untervermietung von Zimmern ein. In Zeile 25 ist lediglich der Gewinn beziehungsweise der Verlust anzugeben. Die Einkünfte aus Untervermietung berechnen Sie auf einem gesonderten Blatt, auf dem Sie die Einnahmen und Werbungskosten im Einzelnen aufführen und das Sie der Anlage V beifügen.

Zu den Werbungskosten gehören etwa die anteilige Wohnungsmiete für das untervermietete Zimmer, etwaige Abschreibungen auf Einrichtungsgegenstände, Reparaturkosten, Vermietungsanzeigen und alle auf das untervermietete Zimmer entfallenden Betriebskosten.

Beachten Sie folgende Besonderheit, die immer dann gilt, wenn Sie Teile (beispielsweise ein Zimmer) Ihrer Eigentumswohnung, Ihres Einfamilienhauses oder eines anderen von Ihnen insgesamt selbst genutzten Hauses vorübergehend vermieten.

Beispiel: Vermietung eines Zimmers an Messebesucher.

Betragen die Mieteinnahmen im Jahr nicht mehr als 520 Euro, kann das Finanzamt aus Vereinfachungsgründen von der Besteuerung dieser Einnahmen absehen.

Praxis-Tipp: Bestehen Sie auf Besteuerung dieser Einkünfte aus der Vermietung des Zimmers, solange die auf das Zimmer entfallenden Kosten höher sind als die Mieteinnahmen. So sichern Sie sich einen zusätzlichen Steuervorteil.

In Zeile 26 werden insbesondere Einkünfte eingetragen aus:

Achtung: Auch für diese Einkünfte gilt: Sie werden auf einem gesonderten Blatt berechnet und der Anlage V beigefügt.

  • Mineralgewinnungsrechten wie beispielsweise Abbaurecht an einer Kiesgrube oder einem Steinbruch.

  • Vermietung und Verpachtung unbebauter Grundstücke wie beispielsweise Ackerflächen oder Wiesen

  • Erbbaurechtsverträgen

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Heinz-Wilhelm Vogel
Von: Heinz-Wilhelm Vogel. Über den Autor

Heinz-Wilhelm Vogel ist Rechtsanwalt in Hamburg.

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