Wohnungstemperatur: 20–22 °C reichen aus

Die Gerichte sind sich hinsichtlich der Angemessenheit der Raumtemperatur nicht ganz einig.

In der Regel wird aber davon ausgegangen, dass 20–22 °C in Wohnräumen üblich und ausreichend sind, wobei 20 °C als Untergrenze angesehen werden.

Unterdimensionierte Heizkörper in der Mietwohnung, die eine Erwärmung der Mieträume auf 20 °C nicht ermöglichen, werden meist als Mangel angesehen und berechtigen zur Mietminderung.

Das bedeutet: Ist die Wohnung Ihres Mieters nicht auf 23 °C beheizbar, kann er deswegen nicht mindern.

Heizpflicht während der üblichen Tagesstunden

Die Raumtemperatur von 20–22 °C muss aber nicht jeden Tag 24 Stunden lang bestehen, sondern nur während der üblichen Tagesstunden.

Das ist nach Auffassung der meisten Gerichte die Zeit von 7.00 bis 23.00 Uhr. Unter Berücksichtigung eines zeitlichen Vor- und Nachlaufs für Frühaufsteher und Nachteulen, heizen Sie am besten in der Zeit von 6.00 bis 24.00 Uhr.

Ist der Winter extrem kalt, können Sie allerdings verpflichtet sein, die Heizung durchgehend in Betrieb zu halten.

Hierbei halten die meisten Gerichte eine Temperatur von 17–18 °C für ausreichend. Sorgen Sie also nachts für durchgehende 18 °C, sind Sie auf der sicheren Seite.

Heizperiode Oktober bis April

Selbstverständlich müssen Sie die Heizung auch nicht das ganze Jahr über in Betrieb halten. Von wann bis wann Sie heizen müssen, richtet sich zunächst nach Ihrem Mietvertrag.

Ist dort als Heizperiode 1.10. bis 30.04. oder 15.09. bis 15.05. vereinbart, müssen Sie sich daran halten. Enthält Ihr Mietvertrag keine Regelung, gilt die Zeit von 1.10. bis 30.04. als Heizperiode.

Allerdings: Ist es außerhalb dieser Heizperiode ungewöhnlich kalt, müssen Sie die Heizung anstellen.

Hierzu merken Sie sich folgende Faustregel: Sinkt die Temperatur in der Wohnung 3 Tage lang auf 16 °C ab oder beträgt die Außentemperatur 3 Tage lang um 21.00 Uhr unter 12 °C, müssen Sie heizen.

Vorsicht, wenn Mieter mindert: nur zu kalte Tage zählen

Viele Mieter sind bei ihrer Minderung ausgesprochen großzügig. Fällt die Heizung einige Tage im Monat aus oder wird die Mindesttemperatur von 20 °C an einigen Tagen nicht erreicht, mindern sie direkt die Miete des gesamten Monats.

Das geht nicht! Ihr Mieter darf die Miete nur für die Tage mindern, an denen die Mindesttemperatur nicht erreicht wurde bzw. die Heizung nicht funktioniert hat.

Ihr Mieter zahlt eine Monatsmiete von 500 €. Im Monat Dezember funktioniert die Heizung nicht richtig und an 10 Tagen sind es nur 16 °C in der Wohnung.

Hier kann Ihr Mieter nicht die gesamte Dezembermiete um 20% mindern, also 100 € einbehalten. Die Mietminderung betrifft nur die 10 Tage, an denen es zu kalt in der Wohnung war.

Das heißt, Ihr Mieter darf lediglich 33,30 € einbehalten (500 ÷ 30 Gesamtmiettage × 10 Minderungstage = 166,66 €, davon 20% = 33,33 €). Lassen Sie sich von Ihrem Mieter die Tage, an denen die Mindesttemperatur nicht erreicht wurde, konkret benennen.

Kann er das nicht, brauchen Sie sich nicht auf seine Mietminderung einzulassen.

Übrigens: Generell gibt es zwar keine Heizpflicht für Ihren Mieter; er ist aber für die Einhaltung einer Raumtemperatur verantwortlich, die Schäden am Mietobjekt vorbeugt.

Damit darf er die Heizung im Winter bei Abwesenheit nicht ganz abstellen. Etwa 6 °C sind in der Wohnung erforderlich, um Frostschäden zu vermeiden. Weisen Sie ihn sicherheitshalber darauf hin.

Ihre Pflicht: Vertragsgemäßen Zustand erhalten

Die kalte Jahreszeit ist da und schon ist das Thema Heizen in aller Munde.

Neben den hohen Heizkosten wird die Frage, welche Temperatur in einer Wohnung herrschen sollte, kontrovers diskutiert.

Vielleicht stellen Sie bald fest, dass Sie und Ihr Mieter zu diesem Punkt unterschiedliche Ansichten vertreten.

Im schlimmsten Fall kommt es zum Streit: Ihr Mieter wünscht sich mollige 23 °C in der Wohnung, doch Sie teilen ihm mit, dass die vorhandene Heizungsanlage diese Temperatur nicht gewährleisten kann und dass Sie dies auch nicht für erforderlich halten.

Ihr Mieter mindert daraufhin die Miete.

Entscheidend für die Zulässigkeit einer solchen Mietminderung ist die Frage, welche Raumtemperatur eine Mietwohnung aufweisen muss, um dem vertragsgemäßen Zustand zu entsprechen.

Als Vermieter sind Sie nämlich gemäß § 535 Bürgerliches Gesetzbuch dazu verpflichtet, die Mietwohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu halten.

Leider macht das Gesetz keine Angaben dazu, welche Raumtemperatur in einer Mietwohnung angemessen ist. Auch der Bundesgerichtshof hat sich zu diesem Thema noch nicht geäußert.