Bauträgerhaftung: Dann kann das WEG das Gemeinschaftseigentum abnehmen
Die Verjährung von Gewährleistungsansprüchen geschieht leider in einigen Fällen völlig unbemerkt. So war es auch in einem Fall einer WEG, über den das Landgericht in Schweinfurt im Januar 2015 zu entscheiden hatte:
Hier hat das Landgericht in Schweinfurt entschieden, dass eine Eigentümergemeinschaft Gemeinschaftseigentum schlüssig als ordnungsgemäß akzeptieren kann und es keiner ausdrücklichen Abnahme bedarf. Dadurch droht auch die unbemerkte Verjährung von Gewährleistungsansprüchen.
Ein Tipp: Als Mitglied einer innerhalb der letzten 5 Jahre erbauten Wohneigentumsanlage sollten Sie also darauf achten, dass der Ablauf der Verjährungsfrist für Ansprüche auf Gewährleistung wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum nicht übersehen wird.
Der Fall: Abnahme erfolgte nicht gemäß des Kaufvertrages
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hatte Gewährleistungsansprüche gegen einen Bauträger für Mängel am Gemeinschaftseigentum einer im Jahr 1993 fertig gestellten Wohneigentumsanlage geltend gemacht. Die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft hatten ihre Eigentumswohnungen in den Jahren von 1990 bis 1994 gekauft.
Die Kaufverträge zwischen den einzelnen WEG Eigentümern und dem Bauträger enthielten eine Regelung, wonach der Verwalter mit zwei Wohnungseigentümern das gemeinschaftliche Eigentum mit Wirkung für alle Mitglieder der Eigentümergemeinschaft abnehmen sollte.
Eine Abnahme entsprechend der Regelung wurde jedoch nie durchgeführt. Die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft hatten einfach ihre Eigentumswohnungen bezogen und als Eigentümer fortan genutzt.
Mängel am Gemeinschaftseigentum – hat die WEG Ansprüche gegen den Bauträger?
Im Jahre 1994 wurden die letzten Raten an den Bauträger gezahlt. Erst im Jahr 2000 wurden dann nachträglich Ansprüche wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum gegen den Bauträger geltend gemacht. Dieser war der Ansicht, dass bereits 1999 die Verjährung der Gewährleistungsansprüche eingetreten sei.
Und zwar zu Recht! Das Landgericht in Schweinfurt entschied, dass die Gewährleistungsansprüche wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum bereits verjährt waren. Zwar hatte eine ausdrückliche Abnahmehandlung, entsprechend den Vorgaben im Bauträgervertrag nicht stattgefunden. Eine solche Abnahme wäre für den Beginn der Verjährungsfrist Voraussetzung gewesen.
Abnahme erfolgte durch schlüssiges Verhalten der WEG Mitglieder
Die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft, die einzelnen WEG Eigentümer hatten jedoch durch ihr Verhalten schlüssig auf die förmliche Abnahme des Gemeinschaftseigentums verzichtet.
Sie hatten ihre Eigentumswohnungen und das Gemeinschaftseigentum spätestens seit 1999 über einen längeren Zeitraum wie Eigentümer genutzt, ohne auf die förmliche Abnahme entsprechend der Regelung in den Kaufverträgen zu bestehen.
Verjährungsfrist war bereits in Gang gesetzt worden – Ansprüche waren verjährt
Damit war die Abnahme schlüssig erfolgt und die Verjährungsfrist war in Gang gesetzt worden. Eine Abnahme kann auch nach Ablauf einer Prüfungsfrist unterstellt werden, es sei denn, eine Abnahme wird innerhalb der Prüfungsfrist ausdrücklich verweigert (BGH, Urteil v. 20.02.14, Az. VII ZR 26/12). Die Verjährungsfrist von fünf Jahren endete somit tatsächlich 1999 (LG Schweinfurt, Urteil v. 23.01.15, Az. 22 O 135/13).
